In condominio può presentarsi la necessità di dover procedere alla correzione di un precedente rendiconto di gestione, che risulta essere stato viziato da un errore contabile commesso dall'amministratore durante la predisposizione dello stesso rendiconto.
Nello specifico ci riferiamo a quell'errore, che è definito dall'organismo italiano di contabilità, come la rappresentazione qualitativa e/o quantitativa non corretta di un dato di bilancio e/o di un'informazione fornita in nota integrativa.
La natura di tale errore può dipendere da vari motivi, come ad esempio, la mancata o inesatta applicazione di un principio contabile, ovvero, un'infondatezza o incongruità nella registrazione delle operazioni contabili oppure, un semplice sbaglio matematico.
È ovvio che non ci riferiamo ad un rendiconto falso, cioè con voci di spese simulate e finalizzate a procurare un arricchimento illecito all'amministratore, che nell'ipotesi incorrerebbe anche in responsabilità di tipo penale.
Ci si riferisce, invece, a quei meri errori di calcolo che comportano, comunque, un impatto sostanziale e rilevante sui dati di bilancio e sul loro significato per i condòmini, al netto delle semplificazioni e degli arrotondamenti tecnicamente inevitabili.
Ciò si verifica, per esempio, quando vi è un avvicendamento nell'amministrazione condominiale.
Di fatto, può capitare che l'amministratore subentrante, dopo aver verificato la contabilità condominiale trasmessa in fase di passaggio consegne, evidenzi ai condòmini gli eventuali errori commessi dal suo predecessore.
In tal senso, il legislatore ha previsto che la contabilità condominiale possa essere controllata, in qualsiasi tempo, anche da un singolo condomino, oltre che dal revisore contabile nominato dall'assemblea di condominio o dal consiglio dei condòmini.
La ratio di tali controlli, che sono finalizzati a verificare la regolarità del rendiconto e della gestione amministrativa, si fonda proprio sull'esigenza di tutelare i condòmini-amministrati nei confronti dell'amministratore.
Ma gli errori contabili presenti in un rendiconto, che sia stato già approvato dall'assemblea condominiale, con quale procedura possono essere rettificati?
In primo luogo, nei confronti della deliberazione condominiale che approva un rendiconto viziato da un errore contabile, è di sicuro ammissibile un'azione di impugnazione da parte del condomino che si ritenga leso e che intenda contestare la legittimità.
Confusione contabile. L'amministratore di condominio rimborsa i danni al condominio
È noto che i condòmini, per ragioni di mera legittimità e nel breve termine di decadenza di cui all'articolo 1137 c.c., qualora scoprano un errore contabile nell'ambito di un rendiconto approvato dall'assemblea condominiale, possono confutare la contabilità ivi contenuta attraverso l'impugnativa della stessa delibera di approvazione.
Tuttavia si discute se sia possibile rettificare un rendiconto condominiale contenente un errore contabile, senza che i condòmini siano tenuti a proporre le loro contestazioni, esclusivamente mediante lo strumento dell'impugnazione della deliberazione e senza l'obbligo di dover procedere a riscrivere i bilanci condominiali viziati dallo stesso errore contabile.
Prima di entrare nel merito della questione, occorre evidenziare che il legislatore non ha inteso specificare delle regole contabili precise da seguire nella redazione del rendiconto condominiale, seppure lo stesso rendiconto rappresenti il documento più importante in condominio.
Il codice civile, infatti, si limita a descrivere, genericamente, l'obbligo dell'amministratore di rendere il conto della sua gestione annuale (art. 1130 c.c.), che deve presentare all'assemblea dei condomini per la sua approvazione (art. 1135 comma 1 c.c.).
Il ritardo nel presentare il rendiconto legittima la revoca dell'amministratore di condominio?
Né, tantomeno, il nuovo art.1130-bis c.c., introdotto dalla riforma del condominio, fa riferimento ad un principio contabile sostanziale da applicare, come ad esempio il c.d. "principio di competenza". In sintesi il rendiconto disciplinato dal legislatore si compone di cinque prospetti contabili, che si possono così riassumere:
- conto economico, o meglio conto entrate e uscite, con il totale delle entrate e delle uscite relative all'esercizio di gestione;
- stato patrimoniale, cioè attività e passività condominiali di fine esercizio, con riepilogo delle risorse disponibili;
- consuntivo spese, cioè un elenco dettagliato con le uscite sostenute nell'esercizio di riferimento;
- piano di riparto delle spese, con la suddivisione dell'avanzo/disavanzo parziali di gestione tra i condòmini, pro quota millesimale;
- nota sintetica esplicativa, che è propedeutica agli altri documenti descritti, in quanto descrive a grandi linee la gestione posta in essere dall'amministratore.
Tali elaborati contabili, di fatto, possono essere predisposti dall'amministratore a schema libero, purché siano in grado di assolvere il compito di informare i condòmini in modo chiaro e dettagliato.
In altri termini, nel redigere il bilancio l'amministratore di condominio non è obbligato al rispetto delle regole formali previste per l'approvazione dei bilanci delle società, di cui agli artt. 2423 e seguenti del codice civile (Cass. n. 8877/2005 e 10153/2011).
L'amministratore deve soltanto rappresentare, in modo chiaro e veritiero, la propria attività gestionale.
Ciò nonostante, si osserva che, seppure l'amministratore non sia obbligato al rispetto delle regole formali previste per l'approvazione dei bilanci delle società, è innegabile come in assenza di norme specifiche in materia di principi contabili applicabili in condominio, per l'elaborazione del rendiconto divengono determinanti la pratica professionale e le sentenze giudiziali.
Bocciatura del rendiconto ed eccesso di potere dell'assemblea
È indubbio, infatti, che un amministratore "qualificato" e moderno debba preoccuparsi di redigere dei bilanci "professionali", che siano rapportati alla competenza annuale del suo mandato ad amministrare.
In tal senso non possono non rilevare le norme in materia societaria, che sembrano essere fondate su una ratio identica a quella condominiale, o meglio rispondono alla stessa ratio economico-giuridica, in termini di tutela dell'amministrato rispetto all'amministratore. D'altronde i termini bilancio e rendiconto sono sinonimi.
Nelle società di capitali, per esempio, capita spesso la necessità di correggere gli errori di bilancio affiorati nell'esercizio successivo, al punto che un errore commesso nei precedenti esercizi deve essere tempestivamente corretto nell'ambito dell'esercizio in cui lo stesso viene individuato. Ciò sia che si tratti di errori non determinanti e sia nel caso di errori determinanti.
Pertanto, in condominio, sembra plausibile che, così come succede per i bilanci societari, anche per il rendiconto condominiale non sia necessario procedere a riscrivere i precedenti bilanci viziati da un errore contabile, ma si correggano i conti o meglio i numeri, inserendoli nei nuovi bilanci ancora da approvare.
Si pensi, ad esempio, all'omesso inserimento nel bilancio della fattura di un fornitore, oppure alla mancata contabilizzazione di un credito o di un debito, o ancora di un incasso mai avvenuto e registrato erroneamente nell'esercizio precedente.
Quindi, nel caso in cui il rendiconto approvato contenga degli errori, nulla vieta ai condòmini di sostituirlo con un altro corretto, da approvare con una nuova delibera.
Ciò in quanto l'assemblea condominiale, in generale, ha la facoltà di discutere e deliberare su uno stesso argomento in sedute diverse, con il potere di revocare o sostituire una delibera già assunta.
Rendiconto non veritiero, rendiconto incompleto e riflessi per la delibera di approvazione
Vale a dire che l'assemblea condominiale può adottare una delibera che, in pratica, superi quella precedente.
Ossia una semplice sostituzione di delibera, che tecnicamente trova il suo fondamento in una norma societaria e precisamente nell'art. 2377 comma 8 c.c., che disciplina la mancanza di annullamento della deliberazione impugnata nel caso in cui la stessa deliberazione venga sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto.
Tale norma, propria della materia societaria, è pacificamente applicabile, in via analogica, al condominio.
Difatti è da ritenersi legittima una delibera assembleare che provveda alla revisione dei bilanci condominiali, anche di dieci anni prima, in quanto l'assemblea di condominio può legittimamente modificare il consuntivo, senza che ciò costituisca una contrarietà alla legge o ad un qualsiasi regolamento (Cass. n. 26243/2011).
In conclusione possiamo dire che la presenza di un errore nel rendiconto condominiale comporta un obbligo di correzione dello stesso errore da parte dell'amministratore, che si deve adoperare per correggerlo nel corso dell'esercizio di gestione in cui viene scoperto.
L'amministratore dovrà provvedere a rettificare le posizioni di debito-credito dei condòmini includendo le adeguate correzioni in seno ai bilanci che l'assemblea condominiale deve ancora approvare.
L'unico limite alla rettifica potrebbe essere rappresentato dal fatto che l'assemblea abbia deliberato, consapevolmente, in precedenza un criterio di ripartizione delle spese errato.
Soltanto in questo caso potrebbe essere necessario far valere il vizio mediante l'impugnazione davanti all'Autorità Giudiziaria, ex art. 1137 c.c., della relativa delibera di approvazione posta in essere dal condominio.
Avv. Michele Orefice
