Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
105476 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Assemblea condominiale, la presenza di un estraneo rende invalida la delibera?
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Assemblea condominiale, la presenza di un estraneo rende invalida la delibera?

La presenza di un estraneo in assemblea cosa comporta?

Avv. Alessandro Gallucci  

La presenza di una persona estranea al condominio in sede di assemblea può inficiare la validità del deliberato?

Se sì, quali sono gli elementi da cui desumere eventuali irregolarità?

A questi interrogativi, nella sostanza, ha dato risposta la Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 28763 resa mediante deposito in cancelleria il 30 novembre 2017.

Una pronuncia che consente la disamina di un argomento sovente oggetto d'interrogativi e che ha l'indubbio merito - sulla scorta dell'orientamento sul punto - di tracciare limiti e confini delle cause d'invalidità dell'assemblea legate alla presenza di estranei.

Si badi: qui il riferimento è alla presenza di persone estranee alla compagine condominiale e per di più prive di alcuna delega di rappresentanza di uno o più condòmini.

Presenza in assemblea condominiale

Della presenza dei condòmini all'assemblea condominiale si occupa l'art. 67 delle disposizioni di attuazione il cui contenuto sulla materia è pressoché questo:

- la presenza può essere personale;

- la presenza può essere delegata in forma scritta ad altro condòmino;

- la presenza non può essere in alcun caso delegata all'amministratore di condominio;

- se i condòmini sono più di venti, nessun delegato può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale

Com'è noto la presenza in assemblea del condominio - in uno dei modi previsti dalla legge - è fondamentale ai fini del calcolo e quindi della ricorrenza dei quorum costitutivi e deliberativi.

Il condòmino - se non vi sono particolari limiti regolamentari - può delegare la presenza in assemblea oltre che ad un altro condòmino anche ad un estraneo al condominio, ossia tecnicamente ad una persona che non ha alcuna proprietà e/o altro diritto reale nell'ambito di quel condominio.

Estranei senza delega che votano

Che cosa succede se un estraneo al condominio - così definito - partecipa all'assemblea e vota senza avere alcun potere rappresentativo?

Quali sono le conseguenza per il deliberato assembleare?

È di questi aspetti che si è occupata la Cassazione nell'ordinanza in commento.

Di primo acchito, la risposta è: dipende di volta in volta dal peso della presenza dell'estraneo rispetto alla decisione assunta.

Quando la Cassazione, nel lontano agosto del 2003, ebbe a pronunciarsi sull'argomento lo fece così: «la partecipazione ad un assemblea di condominio di un soggetto estraneo ovvero privo di legittimazione non si riflette sulla validità della costituzione dell'assemblea e delle decisioni assunte in tale sede, qualora risulti che quella partecipazione non ha influito sulla richiesta maggioranza e sul prescritto quorum, né sullo svolgimento della discussione né sull'esito della votazione.» (Cass. 8 agosto 2003 n. 11943).

In sostanza la presenza di una persona estranea al condominio - in sede assembleare - non è di per sé causa d'invalidità della delibera.

Si badi che estraneo può anche essere un altro condòmino nell'ambito di un condominio parziale.

Se si tiene l'assemblea della scala A ed a questa - che deve decidere lavori sull'ascensore - partecipa Tizio, condòmino abitante nella scala B, la sua presenza non inficia la validità della delibera a meno che:

- la sua quota millesimale non sia stata determinate per la costituzione dell'assemblea e/o per la successiva adozione della decisione;

- non abbia influito sullo svolgimento della discussione e sull'esito della votazione.

L'ordinanza n. 28763 resa dalla Corte di Cassazione il 30 novembre 2017 si pone sulla stessa lunghezza d'onda.

=> Chi ha promosso una lite ha diritto a partecipare all'assemblea?

Estranei al condominio che influiscono sulla discussione

Più particolare in termini di prova dell'ininfluenza è il peso dell'opinione dell'estraneo.

In sostanza la giurisprudenza ritiene che la presenza dell'estraneo non inficia la validità del verbale non solo se in influisce sui quorum costitutivi e deliberativi, ma anche se la decisione assunta non sia stata influenzata da quanto detto da questa persona.

Nel caso risolto dall'ordinanza n. 28763, una società, non condomina e quindi estranea al consesso assembleare, aveva partecipato all'assemblea.

Nel corso dei giudizi di merito s'era accertata - in conformità ai principi espressi dalla stessa Suprema Corte - l'ininfluenza di quella partecipazione in relazione alla delibera impugnata.

Gli ermellini hanno confermato la decisione impugnata evidenziando anche che come nel provvedimento oggetto di ricorso gli argomenti portati in assemblea dalla società estranea fossero stati disattesi dai condomini; ciò per la Corte ha reso palese che la partecipazione dell'estraneo non ha avuto, nei fatti, alcuna influenza né sulla discussione assembleare né sull'esito della relativa votazione.

A bene vedere, ad avviso dello scrivente, l'influenza sull'esito della discussione e della votazione deve essere comunque dannosa per il condominio, ossia portare ad una deliberazione viziata per eccesso di potere. Spetta a chi lamenta tale vizio deliberativo provare la sua ricorrenza e quindi allegare agli atti di causa tutti quegli elementi utili a fornire la dimostrazione del proprio assunto.

=> A volte gli estranei possono partecipare all'assemblea condominiale

=> Quando l'amministratore è obbligato a convocare l'assemblea condominiale e quali sono le conseguenze dell'inadempimento?

Scarica Cass. 30 novembre 2017 n. 28763

Cerca: estraneo in assemblea condominiale

Commenta la notizia, interagisci...
Giemme
Giemme giovedì 08 marzo 2018 alle ore 13:44

Una riflessione su argomenti già dibattuti:
la presenza in assemblea di estranei alla compagine condominiale (salvo possessori di delega e quindi condomini a tutti gli effetti) è esclusa di massima. Possibile, ammissibile anzi utile la partecipazione in qualità di supporto tecnico o giuridico di altri soggetti (tecnici, legali…) per il solo tempo necessario alla discussione dell’argomento di pertinenza all’Odg. Ovvio che nessun potere in sede di voto spetti loro.
Più complessa la discussione riguardo a chi spetti il potere di concedere loro la presenza. Com’è purtroppo noto agli esperti la figura del presidente non è neppure menzionata nel testo dell’ultima riforma.
Una delle bizzarrie legislative che riconosce cittadinanza ai soli consiglieri art.1136/2° comma.
Che fare quindi se non un procedere per analogia con il CC ? Il presidente riconosce o meno il diritto al presenziamento del soggetto estraneo per lo stretto tempo necessario (sempreché l’assemblea non deliberi diversamente), di certo non lo può decidere ma solo proporre l’amministratore che è soggetto estraneo, basta ricordare che è perfettamente legittima (nei casi previsti) l’assemblea autoconvocata .
Quanto all’influenza dell’estraneo sulla delibera, non mi pare che esista un problema formale. E’ di tutta evidenza che pareri di esperti né più né meno che quello di condomini carismatici o dello stesso amministratore che ha un mandato fiduciario, possono orientare l’assemblea, ma ciò è nell’ordine delle cose e non è suscettibile di sindacato da parte di nessuno.
Se votano senza diritto il voto è nullo e chi presiede l’assemblea non fa il suo, la delibera non è impugnabile se il voto non è determinante, se non votano tutto regolare.

    in evidenza

Dello stesso argomento


Spese di convocazione dell'assemblea condominiale

Spese di convocazione dell'assemblea condominiale. Prendiamo spunto da una discussione aperta nel nostro forum ( a href=http://www.condominioweb.com/forum/ http://www.condominioweb.com/forum/ /a ) per affrontare