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Impianti sportivi in condominio. Più pago e più ho diritto ad usare la piscina e il campo da tennis
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Impianti sportivi in condominio. Più pago e più ho diritto ad usare la piscina e il campo da tennis

L'assemblea di condominio può parametrare alle quote millesimali il diritto al godimento di parti comuni?

Avv. Giuseppe Zangari  

La vicenda. Viene impugnata per violazione dell'art. 1102, comma 1 c.c. ("Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione d'uso e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto") la delibera assembleare adottata da un (lussuoso) condominio mediante la quale, introducendo un'apposita clausola nel regolamento, viene disciplinato il godimento delle parti comuni del fabbricato stabilendo, tra l'altro, che l'utilizzo del campo da tennis e della piscina sia proporzionale alle carature millesimali in capo ai singoli condomini; che possano essere ammessi liberamente alle suddette parti solamente i familiari dei condomini, imponendo invece ai terzi delle limitazioni di accesso alla piscina nonché un meccanismo di prenotazione per il campo da tennis; che sia previsto il contemporaneo accesso alla piscina a non oltre un determinato numero di persone.

Uso potenziale delle cose comuni in condominio secondo l'art. 1102 c.c.

La sentenza. Il Tribunale di Verona rigetta l'impugnativa (Trib. Verona n. 2831/2017). Il ragionamento prende le mosse dal concetto di "uso paritario" della cosa comune indicato dall'art. 1102 c.c.

A parere del Giudice scaligero, tale nozione non deve essere intesa "nel senso che ciascuno dei condomini ha diritto ad un uso identico e contemporaneo, ma come diretto a tutelare la possibilità per i medesimi di trarre la massima utilità possibile dai beni comuni, nel rispetto dell'identico diritto di ciascuno degli altri condomini".

Il fatto che le parti comuni del fabbricato siano normalmente oggetto di godimento promiscuo da parte di tutti i comunisti non esclude affatto che, in certi casi, la partecipazione contemporanea degli stessi non sia possibile o ragionevolmente praticabile, e che ciò possa comportare il sacrificio, più o meno esteso, del diritto di ciascun proprietario.

In altri termini, è possibile che la natura del bene imponga modalità di utilizzo circoscritte nello spazio - ad esempio, occupando, solamente una parte della piscina - o nel tempo - ad esempio, tramite turnazione del campo da tennis.

Un godimento indiretto la cui legittimità è fuori discussione per consolidata giurisprudenza (Cass. Civ., n. 24647/2010) e le cui concrete modalità possono essere stabilite dall'assemblea condominiale al fine di una migliore e più razionale utilizzazione in favore della collettività (Cass. Civ., n. 144/2012).

Cosa debba intendersi per diritto al pari uso delle parti in condominio

Peraltro, precisa il Giudicante, essendo la disciplina dell'uso delle cose comuni espressione dell'autonomia organizzativa del condominio, è sufficiente una deliberazione ai sensi degli artt. 1117 e 1138 c.c., e dunque con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 2 c.c. ("Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio").

 Continua [...]

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Scarica Trib. Verona n. 2831 2017

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