Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
120567 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

Il conflitto d'interessi nell'assemblea condominiale: condizioni e rimedi anche alla luce della riforma

Con la riforma come cambia il conflitto d'interessi nell'assemblea condominiale:
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Il codice civile, nemmeno dopo l'entrata in vigore della riforma del condominio (legge n. 220/2012,), parla espressamente di conflitto d'interessi in condominio.

Che cos'è il conflitto d'interessi?

Con questa locuzione s'intende fare riferimento a quella situazione potenzialmente od effettivamente conflittuale nella quale un condomino e/o l'amministratore possano trovarsi in relazione alla gestione della compagine.

Alcuni esempi: il condomino è in conflitto d'interessi se l'assemblea deve decidere di fargli causa. Oppure: il condomino è potenzialmente in conflitto d'interessi se l'assemblea deve decidere di riconoscergli la spesa urgente di gestione effettuata ex art. 1134 c.c.

Ed ancora: l'amministratore è in conflitto d'interessi nell'assemblea che deve decidere sull'approvazione del rendiconto o sulla sua nomina e/o revoca. Nel caso dell'amministratore il conflitto si esprime solo se esso è anche condomino, tra poco vedremo il perché.

Fino all'entrata in vigore della riforma l'unica norma di riferimento, secondo la giurisprudenza (cfr. Cass. n. 10683/02), era l'art. 2373 c.c.. In particolare il primo comma di tale articolo recita:

La deliberazione approvata con il voto determinante di coloro che abbiano, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto con quello della società è impugnabile a norma dell'articolo 2377 qualora possa recarle danno.

In sostanza si riconosceva il diritto d'impugnare una deliberazione, che era da ritenersi annullabile, in quanto viziata in relazione ai quorum deliberativi (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05).

Chiedere l'annullamento della deliberazione per conflitto d'interessi

Poiché ai sensi del primo comma dell'art. 2697 c.c. "chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento", la situazione di chi impugna una deliberazione in conflitto d'interesse è la seguente: dimostrare che la decisione dell'assemblea è stata presa con il voto determinante del condomino in conflitto e, naturalmente, dimostrare il conflitto. Si pensi ad uno degli esempi succitati.

Secondo una recente sentenza della Cassazione, "in tema di validità delle delibere assembleari condominiali, sussiste il conflitto di interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio" (Cass. 24 maggio 2013, n. 13004).

Che cosa accade se il delegante non è in conflitto ma lo è il delegato che per lui esprime il voto?

"Qualora il condomino in conflitto di interessi sia stato delegato da altro condomino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti, in concreto, che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse - non personale ma quale componente della collettività - e lo abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato" (Cass. 18192/09).

Impugnazioni delle delibere dell'assemblea e recenti applicazioni giurisprudenziali alla luce della riforma.

La legge di "riforma" del condominio ha modificato anche l'art. 67 disp. att. c.c. inserendovi il quinto comma che recita: "All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea".

Attenzione!!! In questo caso, al di là del conflitto d'interesse (evidente) la norma vieta solamente la delega all'amministratore. Ciò vuol dire che impugnando la deliberazione (da considerarsi annullabile) si dovrà dimostrare solamente che l'amministratore è stato delegato e non anche l'esistenza del conflitto d'interessi. Un alleggerimento del carico probatorio non indifferente.

Con la riforma come cambia la nomina e revoca dell'amministratore di condominio.

Cerca: conflitto d'interessi riforma

Commenta la notizia, interagisci...
Antonio
Antonio 12-05-2016 07:48:13

Un condomino, titolare di un impresa artigiana, presenta un preventivo per il rifacimento delle facciate. L'assemblea vota a maggioranza il suo preventivo, con il suo voto che diventa determinante. Il preventivo e' nella media degli altri 8 presentati. Un condomino contesta la delibera. L'assemblea e' valida? Si manifesta lo stesso conflitto pur non configurandosi alcun contrasto con gli interessi degli altri condomini? Grazie a chi contribuira' a delucidare tale posizione...

rispondi
Gabriella
Gabriella 25-06-2016 00:54:47

In un assemblea di condominio si è fatto delegare un amministratore di condominio esterno allo stesso...dicendo che era presente in assemblea in quanto parente della Sig. ra delegante.
L'amministratore del condomino può invalidare la delega motivando che questo delegato è in conflitto di interessi essendo anche lui un amministratore di condominio.
Si tiene presente che nella precedente riunione interveniva e disturbava il regolare svolgimento della riunione...ha indotto i condomini a non decidere su punti importanti all'ordine del giorno quali conferma amministratore in carica e approvazione rendiconto...

rispondi
Lorenzo
Lorenzo 06-07-2018 18:13:59

Se un condomino, aperta una ditta di pulizie e convinta l'assemblea lavora per 10 anni per il condominio, e in seguito contestato da una minoranza di condomini, passa e intesta l'azienda al figlio che non è condomino (abitando altrove), possono altri condomini delegarlo e può questi votare o è in Palese Conflitto di interessi percependo annualmente ben 40.000 euro per i lavori di pulizia nello stabile? Questo mentre padre e madre avbitano ancora nello stabile ma non sono più titolari dell'impresa di pulizie. E può tale persona esterna, fornitore di servizi di pulizia, tempestare i condomini su scale e androni "per dire loro di NON votare un condomino o un consigliere, ma bensi di Delegare Lui (che non abita qui e che è titolare e fornitore del condominio in cui neanche abita)? Grazie per la cortese risposta.

rispondi
Rosa
Rosa 20-03-2019 21:46:06

Salve, desideravo una informazione riguardante la pulizia condominio. Se l'amministratore ha il figlio che ha una impresa di pulizia, puo presentare preventivo, dove la madre e' amministratore?

rispondi
Pam
Pam 30-03-2019 15:44:46

Buonasera, una condomino ha esposto denuncia di un fatto del condominio che coinvolge quattro condomini.
La denuncia è ancora in corso e le carte sono all'analisi del magistrato.
il condominio che ha fatto la denuncia può diventare amministratore di condominio?
grazie

rispondi
Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 04-04-2019 15:45:18

Sì, a parte questioni di opportunità che solo una valutazione della singola fattispecie può aiutare a comprendere se possano sfociare in conflitto d'interessi, non esistono preclusioni di legge in merito.

rispondi
Stefano
Stefano 10-04-2019 19:17:46

Buonasera, pongo il seguente quesito: il nostro amministratore ha per anni sottoscritto una polizza assicurativa sulla strada privata del nostro contesto abitativo.
Oltre ad aver verificato che si trattava di una polizza decisamente capestra (800€ l’anno, con limite ad un sinistro ed un massimale di 4000€!!!) abbiamo scoperto, tramite visura camerale, che lo stesso amministratore è socio dell’agenzia con la quale l’ha stipulata.
Cortesemente, mi interesserebbe un parere circa il conflitto d’interessi, nella fattispecie neppure giustificato da condizioni più vantaggiose per i condomini...
Ringrazio anticipatamente.
Stefano

rispondi
Giorgio
Giorgio 10-04-2019 19:21:59

@Stefano è ovvio che è stato fatto appositamente per.... Non resta altro che revocarlo e far capire agli altri condomini che 2+1 fa tre e non quattro :)

rispondi
Stefano
Stefano 10-04-2019 20:14:10

Grazie Giorgio, la situazione è lampante ma ciò che mi interessava sapere, aldilà della revoca, è come tale situazione si configuri rispetto alle normative vigenti.
In altre parole, può un amministratore di condominio (a meno che NON lo abbia espressamente dichiarato ed abbia ottenuto la relativa approvazione dall’assemblea), compiere un’operazione come quella descritta?
E in altre parole ancora, ha violato una norme ed ha quindi commesso un reato?

rispondi
Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 12-04-2019 07:49:18

Riporto le norme di riferimento del codice civile teoricamente applicabili al caso di specie, per capire esattamente che cosa fare bisognerebbe leggere le carte e valutare specificamente il caso.

Art. 1394 Conflitto d'interessi
Il contratto concluso dal rappresentante in conflitto d'interessi col rappresentato può essere annullato su domanda del rappresentato, se il conflitto era conosciuto o riconoscibile dal terzo.

Art. 1395 Contratto con se stesso
E' annullabile il contratto che il rappresentante conclude con se stesso, in proprio o come rappresentante di un'altra parte, a meno che il rappresentato lo abbia autorizzato specificatamente ovvero il contenuto del contratto sia determinato in modo da escludere la possibilità di conflitto d'interessi.
L'impugnazione può essere proposta soltanto dal rappresentato.

rispondi
Stefano
Stefano 15-04-2019 11:45:11

Grazie mille, Gent.mo Avv. Gallucci. Cordiali saluti.
Stefano

rispondi
Stefano
Stefano 07-06-2019 00:06:51

Gent.mo Avvocato, si configura un conflitto di interesse se l'amministratore di un condominio invita una impresa edile di un suo parente a partecipare ad una gara per l'esecuzione di lavori edili straordinari? Inoltre, per l'esecuzione di lavori urgenti l'amministratore ricorre frequentemente alla suddetta ditta, è corretto?

rispondi
Daniela Ciranni
Daniela Ciranni 27-07-2019 13:38:23

Quesito: il titolare del ristorante al pianterreno del ns condominio è anche condomino in quanto proprietario di un appartamento.questo signore è stato anche eletto consigliere in quanto nessun altro condomino voleva candidarsi .ora questo signore, da ben due assemblee, ha proposto e ottenuto , di usare il suo ristorante come sede dell assemblea. Alcuni condomini sono d accordo, per questioni di risparmio ( sede esterna costa 90euro ad assemblea) e per questioni di comodità.
Ora il punto è questo: a questo condomino devono essere fatte contestazioni x evidenti scorretti comportamenti che comportano addebiti legali e economici( la sua pizzeria scarica rifiuti alimentari nelle fogne condominiali con relative grosse problematiche di ostruzioni e inoltre l magazzinaggio di imballi alimentari nelle cantine condominiali crea grosse problematiche di igiene e contravviene alle regole antincendio)
Domanda: c è CONFLITTO DI INTERESSI AD ELEGGERE SEDE ASSEMBLEA NEL RISTORANTE DELL " IMPUTATO"?

Vorrei sapere come posso oppormi e ritornare a tenere assemblee in terreno neutro come in precedenza( aule oratorio parrocchia vicina)

Grazie per info.

Daniela ciranni

rispondi
Marco Mazzoni
Marco Mazzoni 06-09-2019 12:34:11

Buongiorno

Un condomino , proprietario di due appartamenti ,è anche consigliere nello stesso condominio nonchè titolare di una impresa a cui è stata affidata la manutenzione degli impianti elettrici.
Recentemente ha effettuato lavori senza presentare preventivi come verbalizzato dall'assemblea nelle riunione di condominio per l'anno in corso e senza avvertire nessuno.

A breve avremo la riunione per il nuovo esercizio.
Si configura la condizione di conflitto di interesse ?

rispondi
Sabrina
Sabrina 08-03-2020 16:11:38

Gentile Avvocato il mio quesito riguarda la presidenza assembleare.
L’assemblea può nominare presidente il condomino interessato ai lavori della facciata esterna adiacente il suo appartamento per infiltrazione?
Grazie infinite

rispondi
Giuseppe
Giuseppe 09-10-2020 13:13:30

Se l'amministratore è nominato presidente dell'assemblea di condominio,in violazione del regolamento di condominio che espressamente ne
fa divieto e se,per di più,è nominata segretario
la sorella dell'amministratore,socia dello studio
professionale,l'assemblea è validamente coatituita e,in caso contrario con quali conseguene per le delibere?

rispondi
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento