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Il conflitto d'interessi nell'assemblea condominiale: condizioni e rimedi anche alla luce della riforma
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Il conflitto d'interessi nell'assemblea condominiale: condizioni e rimedi anche alla luce della riforma

Con la riforma come cambia il conflitto d'interessi nell'assemblea condominiale:

Avv. Alessandro Gallucci 

Il codice civile, nemmeno dopo l'entrata in vigore della riforma del condominio (legge n. 220/2012,), parla espressamente di conflitto d'interessi in condominio.

Che cos'è il conflitto d'interessi?

Con questa locuzione s'intende fare riferimento a quella situazione potenzialmente od effettivamente conflittuale nella quale un condomino e/o l'amministratore possano trovarsi in relazione alla gestione della compagine.

Alcuni esempi: il condomino è in conflitto d'interessi se l'assemblea deve decidere di fargli causa. Oppure: il condomino è potenzialmente in conflitto d'interessi se l'assemblea deve decidere di riconoscergli la spesa urgente di gestione effettuata ex art. 1134 c.c.

Ed ancora: l'amministratore è in conflitto d'interessi nell'assemblea che deve decidere sull'approvazione del rendiconto o sulla sua nomina e/o revoca. Nel caso dell'amministratore il conflitto si esprime solo se esso è anche condomino, tra poco vedremo il perché.

Fino all'entrata in vigore della riforma l'unica norma di riferimento, secondo la giurisprudenza (cfr. Cass. n. 10683/02), era l'art. 2373 c.c.. In particolare il primo comma di tale articolo recita:

La deliberazione approvata con il voto determinante di coloro che abbiano, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto con quello della società è impugnabile a norma dell'articolo 2377 qualora possa recarle danno.

In sostanza si riconosceva il diritto d'impugnare una deliberazione, che era da ritenersi annullabile, in quanto viziata in relazione ai quorum deliberativi (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05).

=> Chiedere l'annullamento della deliberazione per conflitto d'interessi

Poiché ai sensi del primo comma dell'art. 2697 c.c. "chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento", la situazione di chi impugna una deliberazione in conflitto d'interesse è la seguente: dimostrare che la decisione dell'assemblea è stata presa con il voto determinante del condomino in conflitto e, naturalmente, dimostrare il conflitto. Si pensi ad uno degli esempi succitati.

Secondo una recente sentenza della Cassazione, "in tema di validità delle delibere assembleari condominiali, sussiste il conflitto di interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio" (Cass. 24 maggio 2013, n. 13004).

Che cosa accade se il delegante non è in conflitto ma lo è il delegato che per lui esprime il voto?

"Qualora il condomino in conflitto di interessi sia stato delegato da altro condomino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti, in concreto, che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse - non personale ma quale componente della collettività - e lo abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato" (Cass. 18192/09).

=> Impugnazioni delle delibere dell'assemblea e recenti applicazioni giurisprudenziali alla luce della riforma.

La legge di "riforma" del condominio ha modificato anche l'art. 67 disp. att. c.c. inserendovi il quinto comma che recita: "All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea".

Attenzione!!! In questo caso, al di là del conflitto d'interesse (evidente) la norma vieta solamente la delega all'amministratore. Ciò vuol dire che impugnando la deliberazione (da considerarsi annullabile) si dovrà dimostrare solamente che l'amministratore è stato delegato e non anche l'esistenza del conflitto d'interessi. Un alleggerimento del carico probatorio non indifferente.

=> Con la riforma come cambia la nomina e revoca dell'amministratore di condominio.

Cerca: conflitto d'interessi riforma

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Antonio
Antonio giovedì 12 maggio 2016 alle ore 07:48

Un condomino, titolare di un impresa artigiana, presenta un preventivo per il rifacimento delle facciate. L'assemblea vota a maggioranza il suo preventivo, con il suo voto che diventa determinante. Il preventivo e' nella media degli altri 8 presentati. Un condomino contesta la delibera. L'assemblea e' valida? Si manifesta lo stesso conflitto pur non configurandosi alcun contrasto con gli interessi degli altri condomini? Grazie a chi contribuira' a delucidare tale posizione...

Gabriella
Gabriella sabato 25 giugno 2016 alle ore 00:54

In un assemblea di condominio si è fatto delegare un amministratore di condominio esterno allo stesso...dicendo che era presente in assemblea in quanto parente della Sig. ra delegante.
L'amministratore del condomino può invalidare la delega motivando che questo delegato è in conflitto di interessi essendo anche lui un amministratore di condominio.
Si tiene presente che nella precedente riunione interveniva e disturbava il regolare svolgimento della riunione...ha indotto i condomini a non decidere su punti importanti all'ordine del giorno quali conferma amministratore in carica e approvazione rendiconto...

Lorenzo
Lorenzo venerdì 06 luglio 2018 alle ore 18:13

Se un condomino, aperta una ditta di pulizie e convinta l'assemblea lavora per 10 anni per il condominio, e in seguito contestato da una minoranza di condomini, passa e intesta l'azienda al figlio che non è condomino (abitando altrove), possono altri condomini delegarlo e può questi votare o è in Palese Conflitto di interessi percependo annualmente ben 40.000 euro per i lavori di pulizia nello stabile? Questo mentre padre e madre avbitano ancora nello stabile ma non sono più titolari dell'impresa di pulizie. E può tale persona esterna, fornitore di servizi di pulizia, tempestare i condomini su scale e androni "per dire loro di NON votare un condomino o un consigliere, ma bensi di Delegare Lui (che non abita qui e che è titolare e fornitore del condominio in cui neanche abita)? Grazie per la cortese risposta.

Rosa
Rosa mercoledì 20 marzo 2019 alle ore 21:46

Salve, desideravo una informazione riguardante la pulizia condominio. Se l'amministratore ha il figlio che ha una impresa di pulizia, puo presentare preventivo, dove la madre e' amministratore?

Pam
Pam sabato 30 marzo 2019 alle ore 15:44

Buonasera, una condomino ha esposto denuncia di un fatto del condominio che coinvolge quattro condomini.
La denuncia è ancora in corso e le carte sono all'analisi del magistrato.
il condominio che ha fatto la denuncia può diventare amministratore di condominio?
grazie

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci giovedì 04 aprile 2019 alle ore 15:45

Sì, a parte questioni di opportunità che solo una valutazione della singola fattispecie può aiutare a comprendere se possano sfociare in conflitto d'interessi, non esistono preclusioni di legge in merito.

Stefano
Stefano mercoledì 10 aprile 2019 alle ore 19:17

Buonasera, pongo il seguente quesito: il nostro amministratore ha per anni sottoscritto una polizza assicurativa sulla strada privata del nostro contesto abitativo.
Oltre ad aver verificato che si trattava di una polizza decisamente capestra (800€ l’anno, con limite ad un sinistro ed un massimale di 4000€!!!) abbiamo scoperto, tramite visura camerale, che lo stesso amministratore è socio dell’agenzia con la quale l’ha stipulata.
Cortesemente, mi interesserebbe un parere circa il conflitto d’interessi, nella fattispecie neppure giustificato da condizioni più vantaggiose per i condomini...
Ringrazio anticipatamente.
Stefano

Giorgio
Giorgio mercoledì 10 aprile 2019 alle ore 19:21

@Stefano è ovvio che è stato fatto appositamente per.... Non resta altro che revocarlo e far capire agli altri condomini che 2+1 fa tre e non quattro :)

Stefano
Stefano mercoledì 10 aprile 2019 alle ore 20:14

Grazie Giorgio, la situazione è lampante ma ciò che mi interessava sapere, aldilà della revoca, è come tale situazione si configuri rispetto alle normative vigenti.
In altre parole, può un amministratore di condominio (a meno che NON lo abbia espressamente dichiarato ed abbia ottenuto la relativa approvazione dall’assemblea), compiere un’operazione come quella descritta?
E in altre parole ancora, ha violato una norme ed ha quindi commesso un reato?

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci venerdì 12 aprile 2019 alle ore 07:49

Riporto le norme di riferimento del codice civile teoricamente applicabili al caso di specie, per capire esattamente che cosa fare bisognerebbe leggere le carte e valutare specificamente il caso.

Art. 1394 Conflitto d'interessi
Il contratto concluso dal rappresentante in conflitto d'interessi col rappresentato può essere annullato su domanda del rappresentato, se il conflitto era conosciuto o riconoscibile dal terzo.

Art. 1395 Contratto con se stesso
E' annullabile il contratto che il rappresentante conclude con se stesso, in proprio o come rappresentante di un'altra parte, a meno che il rappresentato lo abbia autorizzato specificatamente ovvero il contenuto del contratto sia determinato in modo da escludere la possibilità di conflitto d'interessi.
L'impugnazione può essere proposta soltanto dal rappresentato.

Stefano
Stefano lunedì 15 aprile 2019 alle ore 11:45

Grazie mille, Gent.mo Avv. Gallucci. Cordiali saluti.
Stefano

Stefano
Stefano venerdì 07 giugno 2019 alle ore 00:06

Gent.mo Avvocato, si configura un conflitto di interesse se l'amministratore di un condominio invita una impresa edile di un suo parente a partecipare ad una gara per l'esecuzione di lavori edili straordinari? Inoltre, per l'esecuzione di lavori urgenti l'amministratore ricorre frequentemente alla suddetta ditta, è corretto?

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