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Quando l'amministratore è obbligato a convocare l'assemblea condominiale e quali sono le conseguenze dell'inadempimento?
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Quando l'amministratore è obbligato a convocare l'assemblea condominiale e quali sono le conseguenze dell'inadempimento?

Convocazione dell'assemblea condominiale da parte dell'amministratore e su richiesta dei condòmini: obblighi e responsabilità

Avv. Alessandro Gallucci 

Ho chiesto all'amministratore di condominio di convocare un'assemblea perché bisognerebbe discutere di alcune questioni urgenti ma lui non la convoca, che cosa posso fare?

Dobbiamo discutere sull'abbattimento delle barriere architettoniche, l'amministratore deve convocare l'assemblea?

Entro quanto tempo dobbiamo discutere dell'approvazione del rendiconto ?

Un condòmino mi ha comunicato che farà eseguire lavori nel proprio appartamento, devo convocare un'assemblea?

Ho disposto opere straordinarie urgenti, quando devo convocare l'assemblea?

Si tratti di alcuni dubbi che spesso frullano nella mente di tanti condòmini ed amministratori . Dubbi normalissimi che trovano, fortunatamente, risposte precise in specifiche disposizioni di legge.

Pare utile partire dalla più generale, quella dettata dall'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, per poi approfondire nel dettaglio le altre ipotesi che corrispondo alle risposte ai quesiti sopra indicati.

=> Ecco entro quanto tempo va convocata la seconda assemblea.

Amministratore e richiesta di convocazione di almeno due condòmini

Ai sensi dell'art. 66, primo comma, disp. att. c.c.:

«L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione».

Si tratta, giova dirlo, dell'unica ipotesi di richiesta di convocazione con immediate ripercussioni, ossia dell'unica ipotesi di richiesta di convocazione cui segue, per espressa previsione di legge, la facoltà per i condòmini di autoconvocarsi.

Si badi: i detti condòmini possono procedere all'autoconvocazione , ossia quelli che hanno presentato la richiesta, non altri.

Vi sono, poi, altre disposizioni di legge che prevedono l'obbligo di convocazione dell'assemblea da parte dell'amministratore, il cui inadempimento, però, si riverbera solamente sulla possibilità di valutare tale omissione quale grave irregolarità, ma non consente la immediata autoconvocazione da parte del richiedente.

Vediamo quali con una premessa: delle conseguenze dell'omessa convocazione si dirà, per tutte le ipotesi, alla fine.

Amministratore e richiesta di convocazione dell'assemblea per deliberare innovazioni

I condòmini, singolarmente considerati, hanno diritto di chiedere ed ottenere la convocazione dell'assemblea anche per discutere delle innovazioni di particolare interesse sociale di cui al secondo comma dell'art. 1120 c.c.

E' questo stesso articolo, al terzo comma, a specificare che «l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma».

Purché la richiesta sia vincolante, essa deve riportare l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. Una sorta di progetto (anche di massima, purché non troppo generico).

E se la richiesta è troppo generica ?

Allora l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. Come dire: quanto mi hai domandato.

Amministratore e convocazione in seguito a comunicazione di opere su proprietà esclusiva o a loro vantaggio

Nel caso di opere su parti di proprietà individuale, ai sensi del secondo comma dell'art. 1122 c.c. «in ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea».

In tale ipotesi non è previsto un termine temporale di convocazione, ma l'intero complesso normativo lascia intendere che si debba provvedere senza ritardo.

Allo stesso modo nel caso di installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili, al terzo comma dell'art. 1122-bis c.c. è stabilito che «qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.

L'assemblea può prescrivere , con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.

L'assemblea , con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali».

Anche qui, anzi a maggior ragione visti i poteri dell'assemblea, pur non essendoci un termine, l'amministratore deve agire tempestivamente.

Si badi: l'assemblea ha poteri prescrittivi (fai le opere in questo modo, oppure in quest'altro), ma non autorizzativi dell'opera che può essere realizzata in quanto è legittimo, sia pur nei limiti di cui all'art. 1102 c.c., l'uso delle parti comuni a esclusivo vantaggio del singolo.

Amministratore e convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto e per le opere straordinarie urgenti

V'è poi l'obbligo di convocare l'assemblea ordinaria annuale entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio per la presentazione del rendiconto.

Ai sensi del secondo comma dell'art. 1135 c.c. , poi, l'amministratore deve informare (si badi: informare non altro) l'assemblea quando ha disposto interventi di manutenzione straordinaria urgente.

Nessun limite temporale indicato: l'informazione , ad esempio può avvenire anche in sede di assemblea ordinaria annuale.

Omessa convocazione dell'assemblea e conseguenze per l'amministratore

Che cosa accade se l'amministratore non adempie agli obblighi di convocazione dell'assemblea?

A mente dell'art. 1129 c.c. costituisce grave irregolarità comportante la revoca giudiziale «l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge» (cfr. art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.).

Ergo : in tutti i casi fin qui elencati e rispetto ai quali non è prevista la possibilità di auto convocazione (meglio non è prevista espressamente, ma se si hanno i numeri di cui all'art. 66 disp. att. c.c. si può agire come prescrive tale norma) l'omessa convocazione può costituire grave irregolarità nella gestione.

Può costituire, non costituisce , come dire: la valutazione spetta al giudice chiamato a valutare la revoca giudiziale.

=> Omessa convocazione di uno dei condomini all'assemblea di condominio. Impugnazione della delibera e onere della prova

=> L'amministratore non è sempre obbligato ad inserire nell'ordine del giorno gli argomenti richiesti dai condomini

Cerca: assemblea amministratore convocare

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Giorgio.gatto@fastwebnet.it
Giorgio.gatto@fastwebnet.it sabato 11 novembre 2017 alle ore 12:48

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