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Richiesta documentazione condominiale e pagamento delle spese: quanto può pretendere l'amministratore?
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Richiesta documentazione condominiale e pagamento delle spese: quanto può pretendere l'amministratore?

Compenso specifico per il rilascio di copie dei documenti condominiali: quand'è possibile deliberarlo?

Avv. Alessandro Gallucci  

La materia della documentazione condominiale è spesso oggetto di richieste da parte dei nostri lettori.

Tanti gli aspetti da chiarire a fronte delle scarne indicazioni contenute nel codice civile.

Si pensi all'effettiva estensione dei diritti dei condòmini, alle modalità di esercizio di tali diritti, agli obblighi dell'amministratore, al suo diritto di chiedere una specifica retribuzione, alle conseguenze per l'inadempimento, oppure ancora ai poteri dell'assemblea ed ai loro limiti: tutti aspetti particolari afferenti alla gestione della documentazione condominiale che, sovente, presentano caratteristiche peculiari e non catalogabili a livello generale, date dalla specificità del caso rispetto al quale sorgono.

=> Accesso alla documentazione condominiale e responsabilità penali

Com'è stato per quello che ci è stato sottoposto. Vediamolo più da vicino.

Documentazione condominiale, il caso concreto

Un nostro assiduo lettore ci scrive:

«Abito in un condominio formato da 13 condòmini, per ridurre le spese di gestione mi hanno nominato amministratore, essendo pensionato, lo faccio da 5 anni, non percepisco alcun compenso. Per una vita sono stato ragioniere in un'impresa edile, ho avuto spesso a che fare con i condomini, perché non sempre si vendevano subito tutte le unità immobiliari. Conosco la materia e mi aggiorno, mi piace questo ruolo.

Mi piace o forse sarebbe meglio dire che mi piaceva. Perché? Purtroppo come in tutti i condomini c'è sempre una pecora nera, ed è capitata a noi, con i rimanenti 12 condomini si va tutti d'accordo.

Questa condomino è venuto ad abitare in un appartamento nell'edificio da circa 7 anni, dal primo giorno ha dato fastidio in tutti i modi, richiede in continuazione documenti e una mole di corrispondenza, per porre fine a tutto questo l'assemblea condominiale ha deliberato che per ogni riscontro di corrispondenza non riferita alla normale gestione, al condomino interessato deve essere addebitato un rimborso spese all'amministratore di euro 50,00, questo è stato deliberato con un totale di 11 condomini su 13 per 857 millesimi. Io ho preferito non votare per evitare situazioni di conflitto d'interesse.

La mie domande sono:

  • l'assemblea può deliberare quanto sopra specificato?
  • è corretto fare questo addebito al condomino?
  • naturalmente per ogni importo riscosso farò la ritenuta d'acconto su questo introito.

La ringrazio anticipatamente se mi quo dare un suggerimento, e con l'occasione la saluto cordialmente».

=> Documentazione contabile del supercondominio

Documentazione condominiale, dalla giurisprudenza al codice civile

La questione riguarda, quindi, il pagamento delle spese per l'ottenimento delle copie dei documenti condominiali.

Partiamo dal dato certo: l'accesso alla documentazione è un diritto.

Quest'affermazione discende da anni di pronunce giurisprudenziali in tal senso che, al momento della modifica della disciplina legislativa del condominio negli edifici, sono state introdotte nel codice civile dalla legge n. 220/2012.

Che cosa dicevano esattamente le sentenze?

Si legge in una sentenza del 2001, per citarne una delle tante in materia, che è riconosciuta al condomino «la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano, sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio all'amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza e che delle attività afferenti alla vigilanza ed al controllo i condomini si addossino i costi.

Non è necessario, pertanto, che i condomini specifichino la ragione per cui vogliono prendere visione o estrarre copia dei documenti, spettando all'amministratore l'onere di dedurre e dimostrare l'insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in capo ai condomini istanti, perché i documenti personalmente non li riguardano, ovvero l'esistenza di motivi futili o inconsistenti e comunque contrari alla correttezza» (così Cass. 29 novembre 2001, n. 15159).

Sintesi: diritto di sapere e vigilare, ma senza intralciare l'attività dell'amministratore. Per dirla diversamente: il diritto di sapere non può trasformarsi in diritto di ostruire. Come sembra faccia il condòmino verso l'amministratore nostro lettore.

L'art. 1129, secondo comma, c.c. (come modificato dalla legge n. 220/2012), ci dice che l'amministratore all'atto dell'assunzione dell'incarico deve comunicare, tra le altre cose, «i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata» dei registri condominiali. Non solo: ai sensi dell'art. 1130 n. 8 c.c. l'amministratore deve fornire al condòmino che gliene faccia richiesta l'attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti e, ai sensi dell'art. 1130-bis c.c., deve fornire la copia della documentazione giustificativa delle spese condominiali.

Ciò vuol dire che il condomino ha sempre diritto a prendere visione ed estrarre copia dei documenti senza specificare il motivo di questa sua richiesta. L'amministratore deve sempre consentire la visione e l'estrazione di copia a meno che non sia in grado di dimostrare la futilità o scorrettezza del comportamento del condomino (es. reiterata richiesta della medesima documentazione, richiesta continua di documenti che possono essere chiesti tutti assieme, ecc.).

Documentazione condominiale, costi e compenso per l'amministratore

Per l'attività di estrazione di copie, lo dice chiaro la legge riformata e già lo diceva la giurisprudenza, il condomino deve sostenerne i relativi costi.

E qui arriviamo al punto: tra i costi devono considerarsi ricompresi anche gli onorari per l'amministratore per questa sua ulteriore attività o i costi devono essere intesi quali costi vivi di gestione?

Al riguardo, ad avviso di chi scrive, se l'assemblea accorda all'amministratore un compenso per il servizio «estrazione e fornitura copie e documenti» senza ciò che sia frutto di un'intenzione volta a scoraggiare richieste di accesso agli atti (in tal caso la delibera potrebbe essere invalida per eccesso di potere se non addirittura nulla per lesione del diritto dei singoli condòmini), poiché tale compenso è liberamente concordabile tra le parti (e per legge dev'essere chiaro in ogni sua voce fin dal momento dell'accettazione dell'incarico, cfr. nuovo art. 1129 c.c.) non devono sorgere dubbi sulla legittimità della decisione assembleare che accordi all'amministratore tale remunerazione.

Che debba essere il condòmino a pagarlo e non tutti quanti, trattandosi di servizio individuale, questa conclusione potrebbe essere considerata legittima alla luce della giurisprudenza che si è pronunciata in tal senso (si veda Cass. 10 Maggio 2019 n. 12573).

=> Ingiunzione di pagamento per lavori di ristrutturazione dei beni comuni eseguiti da una società

Cerca: documenti amministratore spese

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Salvo44
Salvo44 lunedì 03 aprile 2017 alle ore 10:56

L'art.1129 14° commac.c.,lo dice chiaramente che: "L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo,deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta." Leggendo l'art.1130 c.c. riassume l'attività dell'amministratore; porre l'attenzione sul n.7 dello stesso articolo.

Mary
Mary venerdì 07 aprile 2017 alle ore 12:26

un condomino moroso (recitivo) chiede documentazione relativa ad un bilancio approvato, oltre a estratti conti ecc.
ha diritto a ricevere documentazione nonostante ci sia già un provvedimento di recupero giudiziario nei suoi confronti non ancora chiuso?

Luigi
Luigi martedì 07 gennaio 2020 alle ore 20:23

la richiesta di documentazione è più che legittima, ciò non toglie che se questi non paga deve essere perseguito legalmente.
a bilanci approvati il recupero del dovuto è più che legittimo.

Biagio
Biagio lunedì 14 settembre 2020 alle ore 11:54

“…questo l'assemblea condominiale ha deliberato che per ogni riscontro di corrispondenza non riferita alla normale gestione, al condomino interessato deve essere addebitato un rimborso spese all'amministratore di euro 50,00…” . Tutto questo non penso che è stata fatta su iniziativa dell’assemblea ma spero di non sbagliarmi ma sicuramente è stata avanzata una proposta proprio dal mandatario per scoraggiare quei condomini diligenti. No bisogna dare carta bianca a quei mandatari che propongono offerte per un loro interesse. Facciamoci rispettare! Reiterata richiesta, che significa? Quante volte durante la gestione si può richiedere visione della documentazione? Ai condomini, suggerisco quando lo ritengano opportuno di visionare le pezze giustificative, di anticipare per iscritto con inoltro via fax o altro purché scritto, di evidenziare proprio il fatto che non sia di intralcio all'amministrazione indicando un giorno e l'orario che vada bene per entrambi.

Salvatore44
Salvatore44 lunedì 14 settembre 2020 alle ore 12:17

Leggendo l'art.1129 2°c. C.c.,l'amministratore è obbligato ad informare i condomini sull'orario e le giornate in cui si possono visionare i documenti ed estrarre copia pagandone il dovuto. IL dovuto è il costo della/e fotocopia. Visto che l'assemblea ha deliberato una somma di 50,00 euro la delibera è nulla perché contraria alla legge CASS.S.U. 4806/2005. L'amministratore farebbe bene a leggere la nuova legge sul condominio ed il codice civile che è stato modificato e sono stati aggiunti nuovi articoli. L'amministratore all'atto della rinomina presenta il preventivo analitico del suo compenso ed il certificato attestante l'avvenuto aggiornamento professionale? Chiede. Se non presenta tali documenti la nomina è nulla e tutti gli atti a firma dell'amministratore inefficaci.

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