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Come può difendersi l'amministratore dai condòmini stalker?
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Come può difendersi l'amministratore dai condòmini stalker?

Quando può parlarsi, in termini penali, di atti persecutori, cioè di stalking?

Avv. Alessandro Gallucci 

I condòmini stalker sono una realtà: non esistono rilevazioni statistiche, ovvero studi psicologici su questa figura, ma gli amministratori, ed in generale chi ha a che fare con le gestioni condominiali, sa della loro esistenza.

Petulanti, sospettosi , aggressivi, paranoici , ossessivi, onnipresenti , convinti d'essere perseguitati, sempre pronti alla diffida, alla messa in mora, sempre col telefono in mano ad riempire di sms do messaggi su what's app il telefono dell'amministratore.

Ma non solo: di cornetta facile, chiamano lo studio, o peggio l'abitazione del malcapitato gestore del condominio in ogni momento. I più ostinati, ci raccontano, hanno perfino suonato al campanello dell'abitazione dell'amministratore alle dieci di sera. La richiesta di estratto conto, l'ennesima nello stesso mese, non era stata corrisposta nonostante…fosse stata inviata tre ore prima.

Non vogliano esagerare, cerchiamo di raccontare realtà riscontrabili da tutti . Spesso lo stalker si presenta come il condòmino che porta in dote il condominio, lo stalker manifesta il sospetto per il precedente amministratore e riversa nel nuovo (e malcapitato) l'aspettativa di risoluzione della sua condizione di vessato.

Chi amministra da anni, magari, riesce a fiutare lo stato delle cose e declina prima ancora di approfondire, ma chi è novizio della gestione immobiliare rischia di non accorgersi che il condomino, passata la gestione, vorrà piantare le tende nel nuovo studio del "suo" amministratore.

Come ci si deve comportare con queste persone? Quali gli atteggiamenti da tenere per essere nel giusto, per rispondere a ciò che è nel loro diritto sapere ed avere, senza con ciò consentirgli di abusare del loro diritto.

E soprattutto, se la situazione dovesse precipitare, quando si può considerare "colma la misura" e quindi presentare querela all'autorità giudiziaria per atti persecutori (il così detto stalking) ai sensi dell'art. 612-bis del codice penale?

Diritto di accesso alla documentazione

Ogni condòmino ha diritto di accesso alla documentazione condominiali. Quali sono i documenti condominiali che vengono maggiormente richiesti?

  • registri condominiali (anagrafe, nomina e revoca, verbali e contabilità);
  • estratto conto inerente al conto corrente condominiale (ovvero ai conti, se ve ne sono più di uno);
  • documenti contabili , quali fatture, ricevute, ecc.;
  • tabelle millesimali;
  • regolamento di condominio;
  • stato dei pagamenti .

Per i registri (ed in quanto ad essi allegati per regolamento e tabelle), l'amministratore all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico deve indicare i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. Tanto stabilisce l'art. 1129, secondo comma, c.c.

«I registri sono visionabili presso l'ufficio dell'amministratore, previo appuntamento, il primo ed il terzo martedì del mese. In quell'occasione, oltre alla visione, potranno essere chieste le copie, la cui consegna verrà concordata anche in ragione delle esigenze dello studio»

Ad avviso di chi scrive, una specificazione del genere , all'atto dell'accettazione dell'incarico e ad ogni suo rinnovo, è sufficiente a fare capire ai condòmini come funzionano le cose.

Per gli altri documenti, che i condòmini hanno diritto di visionare ed anche di avere copia (es. art. 1130 n. 8 c.c. e 1130-bis c.c.), giorno ed ora dell'appuntamento deve essere concordato con l'amministratore.

Il diritto di accesso non è assoluto

Se l'amministratore di condominio deve agevolare l'ottenimento della documentazione richiesta, il condòmino non può pretendere che ciò avvenga con i suoi tempi.

In tal senso la Cassazione è costante nell'affermare che «la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano, sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio all'amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza e che delle attività afferenti alla vigilanza ed al controllo i condomini si addossino i costi» (così Cass. 29 novembre 2001, n. 15159).

Il condòmino ha diritto a delle risposte, ma non può presentare continui interpelli

Sintesi del pensiero della Cassazione: «Caro condòmino hai diritto ai documenti, ma se mi chiedi oggi per domani copia dell'estratto conto bancario non è detto che ti debba dire sì, l'avrai subito e se mensilmente insisti con richieste defatiganti, ti possono rispondere, hai diritto ad avere le carte, ma esercita meglio le tue prerogative. Così non va

L'amministratore che non risponde mai ai condòmini può essere soggetto ad un'azione di revoca per gravi irregolarità. L'amministratore che spiega ai condòmini come devono comportarsi dando i documenti richiesti, finché è possibile, sicuramente no.

L'amministratore che viene subissato da continue richieste, fondamentalmente ripetitive , se non addirittura completamente illegittime e sostanzialmente vessatorie può anche evitare di rispondere, anzi è bene che si prenda la briga di farlo per porre un punto alla questione.

Una risposta del genere: «se vai avanti in questo modo, sarà costretto a tutelarmi nelle sedi opportune».

La querela se non viene emessa una misura cautelare, è utile, ma può non bastare

Quando può parlarsi, in termini penali, di atti persecutori, cioè di stalking?

Secondo l'art. 612-bis c.p. ricorre tale reato quando chiunque (quindi anche un condòmino) «con condotte reiterate, minaccia o molesta taluno in modo da cagionare un perdurante e grave stato di ansia o di paura ovvero da ingenerare un fondato timore per l'incolumità propria o di un prossimo congiunto o di persona al medesimo legata da relazione affettiva ovvero da costringere lo stesso ad alterare le proprie abitudini di vita».

È evidente che affinché si possa parlare di stalking verso l'amministratore condominiale non bastano continue lettere di richieste di documenti. Servono elementi ben più incisivi. Il campionario degli esempi portati in principio rende l'idea.

Se il condòmino va a citofonare a casa dell'amministratore ad ogni ora del giorno e della notte e magari lo subissa di richieste e telefonate, può anche essere che provochi un stato d'ansia nel malcapitato amministratore.

Difficile dire la stessa cosa per chi manda una lettera al giorno, senza che la stessa contenga minacce o intimazioni.

Difficile, ma non impossibile, i fatti penalmente rilevanti vanno sempre considerati caso per caso, alla luce di tutte le caratteristiche.

Certo è che una querela , se comunicata allo condòmino stalker può avere un effetto deterrente, ma ciò che certamente può essere di concreto aiuto, ma si tratta di misure cautelari difficili da ottenere, è un'ordinanza che inibisca l'avvicinamento all'amministratore, o magari la continua sollecitazione telefonica o a mezzo di comunicazioni postali.

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=> Ecco cosa rischia il condomino che ci stacca l'energia elettrica

=> Non si può obbligare lo stalker a vivere altrove se abita nello stesso condominio della vittima.

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