Ci sono sentenze che per la loro importanza e l’autorevolezza della fonte dalla quale provengono, diventano punti di riferimento quasi al pari di un testo di legge. E’ il caso della pronuncia delle Sezioni Unite che riguarda le cause d’invalidità delle deliberazioni condominiali e la loro classificazione nell’ambito della nullità o dell’annullabilità.
Nella sentenza di cui stiamo parlando la Corte di legittimità ha chiarito che sono da considerarsi “ nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto; sono, invece, annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto” (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).
In questo contesto vale la pena ricordare quanto segue:
a) le deliberazioni nulle possono essere impugnate in ogni tempio da chiunque (tra i condomini) vi abbia interesse, ivi compresi i favorevoli (cfr. Cass. 6714/10), restando salvi gli eventuali effetti dell’usucapione della prescrizione per al restituzione dell’indebito;
b) le deliberazioni annullabili, ai sensi dell’art. 1137 c.c., possono essere impugnate dai presenti, dissenzienti ed astenuti, e dagli assenti nel termine di 30 giorni che, rispettivamente, decorre dalla adozione e/o comunicazione del verbale.
L’assemblea, a maggioranza, delibera che il compenso dell’amministratore debba essere ripartito in parti uguali e non, come per legge, in base ai millesimi di proprietà? La delibera è nulla. L’assise delibera nonostante uno dei condomini non sia stato invitato alla riunione? La decisione è annullabili.
Ciò che pare certo è che l’Autorità Giudiziaria non può sindacare che cosa ha scelto l’assemblea. E’ stato nominato Tizio piuttosto che Caio come amministratore? Se non ci sono vizi formali la decisione non può essere messa in discussione; la discrezionalità di scelta dell’assise è intangibile. Un discorso a parte merita l’eccesso di potere.
In relazione a questa particolare fattispecie, la Cassazione ha avuto modo di affermare che “ il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, deve comprendere anche l'eccesso di potere, ravvisabile quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, perché in tal caso il giudice non controlla l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve stabilire solo che essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante” (Cass. n. 5889 del 2001; Cass., n. 19457 del 2005) (Cass. 18 settembre 2012, n. 15633).
L’eccesso di potere dunque, ossia l’esercizio illegittimo delle proprie prerogative (es. l’assemblea che delega l’amministratore a decidere sulla sua stessa retribuzione) dev’essere considerato alla stregua di un vizio formale e come tale censurabile con ricorso all’Autorità Giudiziaria.
