Con sentenza n. 924 del 23.4.2019, la Corte di Appello di Catania si è pronunciata sugli effetti della mancata convocazione in assemblea condominiale, del coniuge in comunione legale, comproprietario dell'immobile sito all'interno del condominio, ribadendo che tale convocazione risulta viziata e, come tale, la delibera votata dall'assemblea è annullabile.
I fatti. Ad adire la Corte d'Appello di Catania era il Condominio il quale impugnava la sentenza n. 1554/2018 con cui il Tribunale di Siracusa, adito in primo grado, aveva annullato l'impugnata deliberazione assembleare.
Il Giudice di Prime Cure aveva, infatti, annullato la delibera adottata dall'assemblea condominiale, ritenendola viziata per aver, l'Amministratore del Condominio, in sede di convocazione dell'assemblea, omesso di convocare la condomina, comproprietaria ed in regime di comunione legale dei beni, insieme con il marito, sia del locale garage che di un appartamento.
Secondo il Condominio appellante, nel caso su esposto, l'omessa convocazione di uno dei due coniugi non poteva inficiare la validità della delibera assembleare atteso che la condomina non convocata, doveva, a suo dire, essere considerata a conoscenza della convocazione e presente all'assemblea condominiale (in quanto rappresentata come sempre dal marito comproprietario regolarmente convocato).
In ogni caso, secondo la tesi argomentata dal difensore del condominio in sede di gravame della sentenza di primo grado, l'ipotetico vizio non poteva essere eccepito dal condomino convocato per carenza di interesse.
Condominio, coniugi in comunione legale e procura apparente
La soluzione della Corte d'Appello. Con la sentenza n. 924/2019, il Collegio adito ha richiamato la sentenza n. 4806/2005 resa dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione in tema di annullabilità (e non nullità) della delibera assembleare viziata a causa della mancata convocazione di uno dei proprietari.
Va detto, inoltre, che ai sensi e per gli effetti dell'art. 66, comma terzo, delle disp. att. c.c. "in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati".
Ed infatti, risulta ormai granitico l'orientamento giurisprudenziale che afferma l'annullabilità delle deliberazioni assembleari condominiali viziate da omessa convocazione di un condòmino (Cfr. Cass. n. 17486/2006; Cass. n. 10338/2014).
Su queste basi, è vero che l'omessa convocazione di un condomino, costituendo motivo di annullabilità e non già di nullità, delle deliberazioni assunte dall'assemblea, postula l'applicazione dell'art. 1441 c.c., secondo il quale l'annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge, e, di conseguenza, il condòmino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per l'omessa convocazione di altri condòmini (Cass. n. 8520/2017).
Requisiti e forma dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale
All'esito delle valutazioni effettuate dalla Corte d'Appello di Catania, i giudici di secondo grado focalizzavano la decisione sulla base del citato art. 66, comma terzo, seconda parte, disp. att. c.c. e, pertanto, decidevano dichiarando che l'annullabilità della deliberazione assembleare, in quanto adottata nell'assenza della condòmina, non convocata e, pertanto, "attivamente legittimata alla relativa impugnazione ".
A nulla, riteneva la Corte d'Appello, poteva rilevare l'eccezione sollevata dalla difesa del condominio, a mente della quale non poteva ravvisarsi alcun vizio stante l'avvenuta effettuazione dell'avviso di convocazione nei confronti del coniuge convivente e la concreta ricezione di tale avviso da parte del primo.
Ciò in quanto, a norma del combinato disposto di cui agli artt. 1136, comma sesto, c.c. e 66, comma terzo, prima parte, disp. att. c.c., l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati, e l'avviso di convocazione deve essere comunicato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.
Del pari, non poteva assumere rilievo l'avvenuta partecipazione del marito (convocato) all'assemblea condominiale.
Ciò perché in sede di assemblea, il marito convocato non aveva manifestato di presenziare anche in qualità di rappresentante della moglie (risultando peraltro sprovvisto della delega scritta).
Per questi motivi, la Corte d'Appello di Catania decideva annullando l'impugnata deliberazione dell'assemblea dei condòmini.
Alcune riflessioni. Per quanto sopra detto, appare chiaro che l'amministratore è tenuto a convocare tutti i comproprietari. Ciò non toglie che, astrattamente, egli possa comunque provare che l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, seppur indirizzato solo ad uno dei comproprietari, abbia raggiunto il suo scopo anche nei confronti degli altri comproprietari non convocati (sul punto, si veda Trib. Bari n. 2422 del 01/07/2012).
Si pensi, a tal fine, al caso in cui l'amministratore abbia preventivamente ricevuto una richiesta da parte di tutti comproprietari che ogni comunicazione e/o convocazione venisse recapitata ad uno solo di essi, per le più disparate ragioni.
In tale caso, l'amministratore dovrebbe fornire la prova di aver inviato l'avviso di convocazione al soggetto indicato in luogo anche degli altri e che quest'ultimo abbia ricevuto la predetta comunicazione, per evitare le spiacevoli conseguenze dell'omessa convocazione.
Non può dubitarsi, infatti, che l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale rappresenta un atto recettizio unilaterale di natura privata, e quindi svincolato dal regime giuridico vigente per le notificazioni degli atti giudiziari (Cass. n. 23396/17) e, in quanto dichiarazione recettizia, si presume conosciuta nel momento in cui giunge all'indirizzo del destinatario e da quel momento produce i suoi effetti.
Le conclusioni contenute nella sentenza in commento trovano conferma in altre decisioni tra cui si annovera la sentenza n. 565/2018 del Tribunale di Grosseto, secondo la quale tutti i comproprietari devono essere convocati alla riunione affinché, tra l'altro, possano nominare il loro rappresentante, così come prescritto dal secondo comma dell'art. 67 delle disp. Att. c.c. che così testualmente recita: "Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice".
Concludendo, in tali casi, sarà il condomino non convocato (laddove doveva esserlo) ad essere legittimato ad impugnare la delibera assembleare eccependo l'annullabilità della stessa per omessa convocazione dello stesso.
