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Richiesta di convocazione dell'assemblea straordinaria da parte dei condomini e trucchetti dell'amministratore
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Richiesta di convocazione dell'assemblea straordinaria da parte dei condomini e trucchetti dell'amministratore

Convocazione dell'assemblea straordinaria: che cosa devono sapere i condòmini per evitare perdite di tempo dell'amministratore?

Avv. Alessandro Gallucci 

Convocare l'assemblea di condominio è atto di competenza:

  • dell'amministratore;
  • dei condòmini, sempre, quando non c'è l'amministratore;
  • dei condòmini, quando l'amministratore è presente, ma questi non ha provveduto alla convocazione richiesta nei modi di legge.

Se l'amministratore convoca l'assemblea richiesta dai condòmini, ma lo fa a bella posta per disincentivarne lo svolgimento, o comunque fissa la data della riunione ad una data molto lontana nel tempo, i condòmini hanno potere di riparare a quel comportamento?

E se l'amministratore, convoca l'assemblea in un data consona, diciamo formalmente corretto, da questo punto di vista, ma modifica leggermente l'ordine del giorno richiesto, così da svilire il senso della domanda dei condòmini?

Che cosa succede se, nonostante la convocazione predisposta dall'amministratore sulla base della richiesta dei condòmini, questi si autoconvocano?

=> Assemblea in prima e seconda convocazione andata deserta.

Richiesta dei condòmini di convocazione dell'assemblea condominiale

Il primo comma dell'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile recita:

«L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione».

La norma, l'abbiamo reso evidente con il carattere in grassetto, disciplina le modalità di convocazione su richiesta dei condomini e le conseguenze nel caso d'inadempimento dell'amministratore.

Esempio

Condominio composto da 12 unità immobiliari ed altrettanti partecipanti. La richiesta di convocazione dell'assemblea ai sensi dell'art. 66, primo comma, disp. att. c.c. è vincolante per l'amministratore qualora sia presentata da almeno due condomini (un sesto) che rappresentino almeno 166,6 millesimi (un sesto del valore millesimale dell'edificio).

Si badi: due condòmini, cioè due proprietari di distinte unità immobiliari. Ciò vuol dire che se marito e moglie sono comproprietari di un'unità immobiliare che rappresenta 180 millesimi, la loro richiesta non sarà vincolante.

In questo contesto Tizio e Caio che assieme rappresentano 200 millesimi chiedono all'amministratore di convocare l'assemblea per discutere su tre specifici argomenti. La richiesta può consegnata nelle mani dell'amministratore chiedendone la controfirma per ricevuta, ovvero inviata per raccomandata, per pec o per fax, insomma in un modo che dia certezza della ricezione e della data di ricezione.

=> Perchè è importante comunicare l'avviso di convocazione in anticipo.

Convocazione dell'assemblea da parte dell'amministratore

Posto in essere questo adempimento, l'amministratore deve convocare l'assemblea entro dieci giorni.

Attenzione: siccome l'assemblea dev'essere convocata entro dieci giorni, ma non deve tenersi entro qual periodo, l'amministratore, per assurdo potrebbe indire subito un'assemblea che potrebbe tenersi dopo mesi o magari in piena estate.

Motivo: se si tratta, ad esempio, di decidere sulla sua revoca, così facendo potrebbe ottenere il risultato di far naufragare quel tentativo.

Dato questa ipotesi, ma gli esempi possono essere tanti altri, è lecito domandarsi quali siano i poteri di reazione da parte dei condòmini: essi possono fare qualcosa oppure devono subire l'operato dell'amministratore?

Ricordiamo che rappresenta grave irregolarità l'omessa convocazione dell'assemblea condominiale da parte dell'amministratore quando la sua indizione è richiesta per discutere sulla revoca o avanzata ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c. (da intendersi questa ultima richiamata implicitamente dall'art. 1129, dodicesimo comma, c.c.).

Autoconvocazione da parte dei condòmini nonostante la convocazione dell'amministratore

Ad avviso di chi scrive se il comportamento dell'amministratore è questo, in caso di convocazione molto in là ne tempo (concetto da calibrare anche con riferimento all'ordine del giorno) i richiedenti possono autoconvocarsi in una data anteriore, magari previa comunicazione all'amministratore della loro scelta.

Quale sarebbe il rischio: che qualche condòmino che non ha preso parte alla richiesta di convocazione possa impugnare l'eventuale successiva delibera per un vizio nella procedura di convocazione.

Vizio in questo caso consistente nell'avere, i condòmini, convocato un'assemblea fuori dai casi previsti dalla legge. Per chi scrive, tuttavia, la convocazione da parte dell'amministratore in una data lontana nel tempo rispetto alla richiesta equivale ad un sostanziale elusione della ratio della norma volta a paralizzare il potere d'iniziativa dei condòmini paragonabile all'inadempimento, sicché la loro risposta consistente nell'autoconvocazione dovrebbe considerarsi legittima.

Altro esempio di "trucco" per non affrontare le questioni di cui i condomini richiedenti avvertono l'utilità di discutere e inserirne solo alcune nell'ordine del giorno ovvero d'inserirle in modo tale da svilire il senso della originaria richiesta.

Esempio: tutte tranne quella riguardante la sua revoca oppure si chiede assemblea per la revoca per gravi irregolarità e l'amministratore pone all'ordine del giorno assemblea per la ratifica del proprio operato.

In merito all'ordine del giorno richiesto ex art. 66 disp. att. c.c. la Cassazione ha avuto modo di specificare che «deve ritenersi che alle medesime condizioni possa anche essere richiesto in modo vincolante all'amministratore di inserire argomenti all'ordine del giorno di una assemblea già convocata. Al di fuori di dette condizioni, non sussiste un diritto del singolo condomino ad imporre la trattazione di questioni in sede assembleare, ferma restando la tutela giurisdizionale del condomino nelle ipotesi di disfunzioni dell'organo amministrativo o decisionale del condominio» (Cass. 31 ottobre 2008 n. 26336).

In buona sostanza quanto è stato richiesto dev'essere discusso e se così non è, i condomini possono, autonomamente, autoconvocarsi per discutere gli argomenti esclusi dalla trattazione della prossima assemblea convocata dall'amministratore a seguito della loro richiesta.

Unico limite per gli argomenti all'ordine del giorno: non si possono inserire questioni palesemente irrilevanti per la gestione condominiale (es. proposta di allontanare un condomino dalla propria abitazione).

=> Spese di convocazione dell'assemblea condominiale

Cerca: amministratore convocazione assemblea

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Daniele
Daniele martedì 30 gennaio 2018 alle ore 20:09

Buonasera....volevo sapere se l'amministratore condominiale puo convocare un assemblea straordinaria contro il volere di tutti i condomini?
Grazie

Daniele
Daniele mercoledì 31 gennaio 2018 alle ore 13:08

Ma se nessuno si presenta dobbiamo lo stesso pagare la somma della riunione straordinaria??

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci venerdì 02 febbraio 2018 alle ore 10:39

@Daniele: dipende che cosa è stato deliberato in relazione al compenso. Se questo riguarda la partecipazione all'assemblea e l'assemblea non si tiene, dubito possa pretendersi il compenso.

Luciana
Luciana sabato 17 marzo 2018 alle ore 08:57

Buongiorno ..nel mio condominio siamo 6 proprietari,e un gruppo di tre hanno sempre la maggioranza perchè hanno i millesimi decidono sempre loro, come fare x poter avere diritto di decidere....grazie

Gioia
Gioia lunedì 11 giugno 2018 alle ore 18:52

Buongiorno,
In qualità di proprietario di un immobile commerciale situato al piano terra di un condominio, abbiamo l’obbligo di restaurare ed effettuare opere che richiedono il consenso in assemblea (allaccio agli scarichi condominiali, applicazione di una cassetta esterna dell’enel e di un motore per il condizionatore). Dopo due mesi (avevo fatto richiesta scritta di convocare un assemblea) avendo anche varie ditte in attesa di iniziare i lavori, mi è sempre stata “posticipata” dall’amministratore con varie scuse dicendo che sarebbe stata fatta al giorno X ma poi per vari motivi non si fa mai. Come posso comportarmi? Grazie

Salvatore
Salvatore mercoledì 10 ottobre 2018 alle ore 00:59

Buonasera
Abbiamo richiesto l'assemblea straordinaria. L'amministratore può convocare l'assemblea però informandoci che in sede assembleare non saranno consegnati i bilanci , ne discussi , non sarà possibile discutere dei lavori straordinari eseguiti e in opera , non saranno discussi argomenti inerenti alle certificazioni , agli insoluti , multe Comunali , problematiche segnalate e quant'altro inerente.

Carlo
Carlo giovedì 29 novembre 2018 alle ore 11:27

Salvatore e di cosa dovete parlare in assemblea straordinaria, se non si discute dei problemi per la quale è stata convocata

Franco
Franco mercoledì 02 gennaio 2019 alle ore 18:44

Se devo fare dei lavori per cui necessito del consenso dei condomini, devo aspettare di discuterne in assemblea ordinaria oppure ho altre opportunità? E se l'ordinaria è stata fatta da poco devo aspettare un anno per iniziare i lavori?

Eleonora
Eleonora lunedì 18 febbraio 2019 alle ore 20:38

Come faccio a capire chi ha richiesto l'assemblea straordinaria per capire se è da considerare valida o meno? Al telefono l'amministratore mi ha detto che è stato un solo condomino, ma se così fosse è da ritenersi nulla anche se è stato deliberato nella stessa? L'amministratore ha qualcosa di scritto dove si evince chi l'ha richiesta?

Marco
Marco martedì 12 marzo 2019 alle ore 11:09

per autoconvocare una assemblea a cura dei condomini bisogna passare per forza dalla richiesta all'amministratore ed attendere i 10 giorni o si può autoconvocare senza passare per tale richiesta?

Togato
Togato mercoledì 20 marzo 2019 alle ore 17:06

Impossibile rispondere a tutti. A Luciana preciso che i tre condomini su sei anche se hanno più della metà dei millesimi non fanno maggioranza, poiché occorre anche la maggioranza delle 'teste' intervenute in assemblea(art.1136 c.2 del C.C.).

Antonio DRAGONE
Antonio DRAGONE martedì 25 giugno 2019 alle ore 09:03

SALVE, VORREI SAPERE SE UNA ASSEMBLEA CONDOMINIALE è VALIDA, MI SPIEGO, NEL MI CONDOMINIO UNA 15 DI GIORNI FA' ABBIAMO FATTO UNA ASSEMBLEA è A DISTANZA ABBIAMO RICEVUTO IL VERBALE DELL'ASSEMBLEA, E' HO RISCONTRATO NEL VERBALE CHE CERANO DEI NOMINATIVI CHE NON ERANO PRESENTI E' IN PIU' AVEVANO DELLE DELEGHE DI ALTRI CONDOMINI, E POI VORREI SAPERE UN CONDOMINO QUANTE DELEGHE PUO' AVERE E SE L'AMMINISTRATORE PUO' CHIAMARE GLI ASSENTI E FAR DELEGARE I PRESENTI,IO VI RINGRAZIO ANTICIPATAMENTE PER LA VOSTRA COLLABORAZIONE. VORREI SE' è POSSIBILE RISPONDERMI VIA EMAIL COSì SE LUI E IN DIFETTO IO STAMPO LA VOSTRA EMAIL LA FACCIO VEDERE, GRAZIE ANTOCO. SALUTI DRAGONE ANTONIO.

Togato
Togato martedì 25 giugno 2019 alle ore 10:46

Il verbale serve a (e di regola deve) fedelmente riportare i fatti che hanno caratterizzato i lavori dell'assemblea; specie in modo da mettere così in grado ogni condomino di verificarne la corrispondenza alla loro verità e regolarità; con il diritto altrimenti d'impugnarla se ne ricorrono i presupposti di legge.Spesso accade che alcuni, pur non presenti fisicamente in assemblea, lo appaiono nel verbale in quanto vi hanno partecipato attraverso un loro delegato.
Costui, nei condomini con più di 20 partecipanti non può rappresentarne più di 1/5° anche in ordine al totale dei m/m di proprietà.
L'amministratore non ha il controllo e la direzione dell'assemblea; questo compito lo ha il presidente appositamente eletto il quale può ben invitare al voto i condomini che, pur già ufficialmente presenti in assemblea vi si siano temporaneamente assentati, ma non può certo indurre qualcuno a integrare o modificare delle deleghe che oltretutto devono essere presentate prima dell'inizio dell'assemblea per verificarne la regolarità di costituzione.

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