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Richiesta di convocazione dell'assemblea straordinaria da parte dei condomini e trucchetti dell'amministratore
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Richiesta di convocazione dell'assemblea straordinaria da parte dei condomini e trucchetti dell'amministratore

Quali sono i trucchetti dell'amministratore nel caso di convocazione dell'assemblea straordinaria?

Avv. Alessandro Gallucci  

Il primo comma dell'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile recita:

L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.

Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

=> Perchè è importante comunicare l'avviso di convocazione in anticipo.

La norma, l'abbiamo reso evidente con il carattere in grassetto, disciplina le modalità di convocazione su richiesta dei condomini e le conseguenze nel caso d'inadempimento dell'amministratore.

Esempio

Condominio composto da 12 unità immobiliari ed altrettanti partecipanti. La richiesta ex art. 66, primo comma, disp. att. c.c. è vincolante per l'amministratore se presentata da almeno due condomini (un sesto) che rappresentino almeno 166,6 millesimi (un sesto del valore millesimale dell'edificio).

In questo contesto Tizio e Caio che assieme rappresentano 200 millesimi chiedono all'amministratore di convocare l'assemblea per discutere su tre specifici argomenti. La richiesta è consegnata nelle mani dell'amministratore che la controfirma.

L'amministratore deve convocare l'assemblea entro dieci giorni. Si badi siccome l'assemblea dev'essere convocata entro dieci giorni ma non deve tenersi entro qual periodo, l'amministratore, per assurdo potrebbe indire subito un'assemblea che potrebbe tenersi dopo mesi o magari in piena estate. Motivo: se si tratta, ad esempio, di decidere sulla sua revoca, così facendo potrebbe ottenere il risultato di far naufragare quel tentativo.

Ad avviso di chi scrive se il comportamento dell'amministratore è questo, in caso di convocazione molto in là ne tempo (concetto da calibrare anche con riferimento all'ordine del giorno) i richiedenti possono autoconvocarsi in una data anteriore, magari previa diffida all'amministratore di anticipazione dell'assemblea.

Altro esempio di "trucco" per non affrontare le questioni di cui i condomini richiedenti avvertono l'utilità di discutere e inserirne solo alcune nell'ordine del giorno.

=> Il compenso dell'amministratore per l'assemblea straordinaria

Esempio: tutte tranne quella riguardante la sua revoca. In merito all'ordine del giorno richiesto ex art. 66 disp. att. c.c. la Cassazione ha avuto modo di specificare che "deve ritenersi che alle medesime condizioni possa anche essere richiesto in modo vincolante all'amministratore di inserire argomenti all'ordine del giorno di una assemblea già convocata.

Al di fuori di dette condizioni, non sussiste un diritto del singolo condomino ad imporre la trattazione di questioni in sede assembleare, ferma restando la tutela giurisdizionale del condomino nelle ipotesi di disfunzioni dell'organo amministrativo o decisionale del condominio" (Cass. 31 ottobre 2008 n. 26336).

In buona sostanza quanto è stato richiesto dev'essere discusso e se così non è, i condomini possono, autonomamente, autoconvocarsi per discutere gli argomenti esclusi dalla trattazione della prossima assemblea convocata dall'amministratore a seguito della loro richiesta.

Unico limite per gli argomenti all'ordine del giorno: non si possono inserire questioni palesemente irrilevanti per la gestione condominiale (es. proposta di allontanare un condomino dalla propria abitazione).

=> Avviso di convocazione, come verificare se è stato recapitato a tutti.

Cerca: amministratore convocazione assemblea

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Daniele
Daniele martedì 30 gennaio 2018 alle ore 20:09

Buonasera....volevo sapere se l'amministratore condominiale puo convocare un assemblea straordinaria contro il volere di tutti i condomini?
Grazie

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci mercoledì 31 gennaio 2018 alle ore 09:01

@Daniele: sì, non è vietato, come non è obbligatorio presentarsi.

Daniele
Daniele mercoledì 31 gennaio 2018 alle ore 13:08

Ma se nessuno si presenta dobbiamo lo stesso pagare la somma della riunione straordinaria??

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci venerdì 02 febbraio 2018 alle ore 10:39

@Daniele: dipende che cosa è stato deliberato in relazione al compenso. Se questo riguarda la partecipazione all'assemblea e l'assemblea non si tiene, dubito possa pretendersi il compenso.

Luciana
Luciana sabato 17 marzo 2018 alle ore 08:57

Buongiorno ..nel mio condominio siamo 6 proprietari,e un gruppo di tre hanno sempre la maggioranza perchè hanno i millesimi decidono sempre loro, come fare x poter avere diritto di decidere....grazie

Gioia
Gioia lunedì 11 giugno 2018 alle ore 18:52

Buongiorno,
In qualità di proprietario di un immobile commerciale situato al piano terra di un condominio, abbiamo l’obbligo di restaurare ed effettuare opere che richiedono il consenso in assemblea (allaccio agli scarichi condominiali, applicazione di una cassetta esterna dell’enel e di un motore per il condizionatore). Dopo due mesi (avevo fatto richiesta scritta di convocare un assemblea) avendo anche varie ditte in attesa di iniziare i lavori, mi è sempre stata “posticipata” dall’amministratore con varie scuse dicendo che sarebbe stata fatta al giorno X ma poi per vari motivi non si fa mai. Come posso comportarmi? Grazie

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