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Ora di uscita condomino in assemblea
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Ora di uscita condomino in assemblea

Ecco cosa fare quando il condomino lascia l'assemblea prima della fine

Avv. Alessandro Gallucci  

Se un condòmino si allontana dall'assemblea prima della fine della riunione, come bisogna documentare questo accadimento?

L'allontanamento incide sui quorum costitutivi?

Quali le conseguenze di una decisione presa con maggioranze che tengono conto del condominio che si allontana?

Partiamo da una doverosa premessa: se il condòmino s'allontana, ma lascia delega (scritta) ad uno dei presenti, allora egli dovrà essere considerato sempre presente e nulla si considererà variato rispetto a quando egli era fisicamente presente in assemblea.

Partecipazione all'assemblea

Com'è noto a chi s'occupa di condominio, la partecipazione all'assemblea può avvenire in due modi:

  • personalmente, cioè con la presenza fisica nel luogo della riunione;
  • per delega scritta, ossia dando ad un'altra persona (anche estranea al condominio se non vietato dal regolamento), l'incarico di presenziare e votare.

Ricordiamo che, ai sensi dell'art. 67, primo comma, disp. att. c.c., «se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.»

Effetti dell'allontanamento

La presenza di un numero minimo di condòmini in assemblea è fondamentale per consentire la costituzione.

Il codice civile, all'art. 1136, primo e terzo comma, c.c. prevede, rispettivamente che:

  • in prima convocazione l'assemblea condominiale è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
  • in seconda convocazione l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio

Esempio. In un condominio con dodici condòmini:

  • in prima convocazione è necessaria la presenza di sette condòmini e almeno 666,67 millesimi;
  • in seconda convocazione è necessaria la presenza di 4 quattro condòmini e almeno 333,33 millesimi.

=> Perchè i condomini con delega devono essere conteggiati ai fini dell'assemblea

Chiaramente se le tabelle non "chiudono" a mille, cosa che sovente accade, o se il valore è previsto nei titoli in misure differenti dai millesimi, allora 2/3 ed 1/3 saranno calcolati sull'intero relativo allo specifico caso.

I quorum così indicati sono costitutivi, ossia servono per iniziare l'assemblea, ma non è necessario che permangano per tutta la durata della riunione. Chiaramente, se si leggono i numeri inerenti ai quorum deliberativi, è evidente che l'abbassamento sotto la soglia di quelli costitutivi difficilmente consentirà la deliberazione, ma ciò non incide sulla regolare prosecuzione dell'assemblea.

Insomma chi si allontana non mette in pericolo il proseguimento della riunione.

Mancanza dei quorum deliberativi e conseguenze sul deliberato

L'allontanamento del condòmino deve essere oggetto di apposita verbalizzazione con chiara indicazione dell'orario e conseguentemente con ricalcolo del numero dei presenti e dei millesimi.

Ciò, come si diceva in precedenza, non perché l'assemblea non possa continuare per carenza di quorum costitutivi, ma perché variano certamente le maggioranze in relazione alle delibere da adottare.

Esempio. Condominio Alfa. Presenti in assemblea in seconda convocazione 6 condòmini su 10 per 515 millesimi. Si allontana Tizio e i presenti scendono a 5 per 420 millesimi (Tizio rappresentava 95 millesimi).

La sola indicazione di queste cifre rende chiaro che l'assemblea mantiene il potere di deliberare sull'approvazione del rendiconto, ma non sulla revoca dell'amministratore, ovvero su lavori straordinari di notevole entità.

Non solo: l'allontanamento del condòmino lo rende assente per le decisioni successive, con contestuale diritto d'impugnare la decisione a far data dalla comunicazione del verbale.

Si pensi, tenendo a mente i numeri dell'esempio, se, non annotando l'allontanamento, l'assemblea deliberasse la revoca dell'amministratore.

Quel verbale conterrebbe una deliberazione invalida perché adottata senza le maggioranze prescritte dalla legge e il condòmino allontanatosi e quindi assente avrebbe possibilità d'impugnare la decisione fintanto che non gli sia comunicato il verbale (o quanto meno non abbia conoscenza precisa e dimostrabile del contenuto, per non rischiare d'incedere in troppo rigidi formalismi).

È evidente, allora, che il presidente dell'assemblea e, unitamente a questo, il segretario debbano prestare attenzione ai movimenti in assemblea, registrando con precisione le presenze e gli orari di allontanamento, nonché quelli di eventuale ri-avvicinamento, con aggiornamento dei quorum in relazione agli argomenti posti in discussione.

Dati i poteri di direzione dell'ordinato svolgimento dell'assemblea, è in facoltà del presidente di chiedere ai condòmini di evitare andirivieni continui per non complicare le operazioni di verbalizzazione e nel caso di assemblee molto partecipate per fare in modo che l'identificazione dei presenti sia semplice e, per quanto detto, immune da vizi che rendano contestabile il deliberato.

Rammentiamo che il verbale contiene una rappresentazione dei fatti accaduti in assemblea che si presume vera, ma chi vuole contestarne il contenuto può farlo con qualunque mezzo di prova. Insomma chi si allontana può dimostrare che, dopo un certo orario, lui all'assemblea non c'è stato.

Le complicazioni in merito alla prova sorgono perché sovente i condòmini sono considerati incompatibili con l'ufficio di testimone nel processo civile.

Cerca: assemblea condomino si allontana

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