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Omessa convocazione di uno dei condomini all'assemblea di condominio. Impugnazione della delibera e onere della prova
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Omessa convocazione di uno dei condomini all'assemblea di condominio. Impugnazione della delibera e onere della prova

Quando può affermarsi che non condòmino è stato ingiustamente escluso dalla partecipazione all'assemblea? Chi può fare valere l'omessa convocazione in assemblea di condominio?

Avv. Alessandro Gallucci 

Omessa convocazione di un condòmino, ovvero dimenticare di avvisare un condòmino dello svolgimento di un'assemblea condominiale, oppure scelta volontaria di escludere quella persona dalla partecipazione all'assemblea.

Che cosa succede se un condòmino non viene convocato a partecipare all'assemblea di condominio?

Ha ancora senso fare riferimento al condòmino?

Chi può contestare l'omissione e in che termini può farlo?

L'omessa convocazione impedisce all'assemblea di deliberare

Ai sensi del sesto comma dell'art. 1136 c.c., «l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.».

In sostanza l'amministratore o i condomini, nei casi previsti dalla legge (art. 66 disp. att. c.c.), devono inviare l'avviso di convocazione (contenente data, ora e luogo di svolgimento dell'assise nonché l'ordine del giorno) a tutti gli aventi diritto.

Per completezza è giusto ricordare che, salvo il maggior termine indicato nel regolamento di condominio, l'avviso di convocazione deve essere comunicato agli aventi diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione e deve tassativamente essere indicato:

  • a mezzo fax;
  • a mezzo raccomandata;
  • a mezzo posta elettronica certificata;
  • consegnadolo a mani.

L'omessa convocazione anche di un solo avente diritto fa sì che l'assemblea non possa deliberare; tecnicamente l'assemblea potrà costituirsi, ma preso atto dell'omissione dovrà essere sciolta.

Che vuol dire convocare un avente diritto? Chi è l'avente diritto?

Solo il condòmino? Anche l'usufruttuario? E il conduttore? La dottrina maggioritaria risponde che l'avente diritto va individuato nelle prime due figure, non nel conduttore, la cui convocazione è sempre rimessa al proprietario.

La persona in conflitto d'interessi è avente diritto?

Riguardo a questo aspetto, per lungo tempo è stato affermato che, coerentemente al disposto di cui all'art. 1136 c.c. tutti i condòmini dovessero essere invitati a partecipare all'assemblea.

Più recentemente il Tribunale di Roma ha affermato che «in sede di assemblea condominiale vanno applicate, quanto al computo della maggioranza, le norme dettate in materia di società relativamente al conflitto di interessi del socio con conseguente esclusione dal diritto di voto di quest'ultimo. La mancata convocazione del condomino in conflitto d'interessi non determina l'invalidità della deliberazione in quanto il medesimo non avrebbe potuto comunque partecipare al voto» (Trib. Roma 26 febbraio 2019 n. 4350).

Una lettura più coerente, ad avviso di chi scrive, con la locuzione aventi diritto, che ha la funzione di individuare le persone che legittimate ad essere presenti all'assemblea, al di là del diritto reale di riferimento.

=> Posso impugnare una delibera per omessa convocazione di un altro condominio?

Omessa convocazione, quali conseguenze?

Per lungo tempo è stato dubbio se questo vizio procedimentale comportasse la nullità o l'annullabilità delle decisioni assunte dall'assise non ritualmente convocata. Le differenze, in relazione, a tempi e modi d'impugnazione sono evidenti.

E' stato, quindi, necessario un intervento delle Sezioni Unite per porre fine al contrasto. Secondo quello che ad oggi può considerarsi l'orientamento dominante «la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio» (Cass. SS.UU. n. 4806/05).

L'art. 66 disp. att. c.c., modificato dalla legge n. 220 del 2012, ha accolto nel corpus normativo il principio qui indicato.

Omessa convocazione, che cosa deve fare chi intende eccepirla?

Chiarito ciò è utile domandarsi: ai fini della verifica dell'effettiva omessa convocazione chi deve dimostrare che cosa?

Un'interessante pronuncia resa dal Tribunale di Salerno il 27 settembre del 2010 ci permette di addentrarci nella valutazione del così detto onere della prova.

Per lungo tempo s'è ritenuto che l'onere di dimostrare la corretta convocazione dell'assise dovesse gravare sul condominio allorché il singolo comproprietario la eccepisse. Secondo il Tribunale di Salerno questa visione delle cose deve essere rivisitata a seguito dei principi espressi dalle Sezioni Unite nella sentenza sopracitata.

In particolare, afferma il giudice campano, «il condomino ricorrente che chieda l'annullamento ex art. 1137 c.c. non dovrebbe potersi più limitare ad allegare di non aver ricevuto l'avviso, e dovrebbe piuttosto avere l'onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l'omessa comunicazione risulti, secondo i principi generali in tema di annullamento dell'atto» (così Trib. Salerno 27 settembre 2010).

=> Come far valere il vizio di omessa convocazione

Dimostrare di non aver ricevuto l'avviso di convocazione può essere particolarmente gravoso, pare banale dirlo, proprio per il fatto che non s'ha nulla in mano per dimostrarlo. Tuttavia il magistrato salernitano specifica chiaramente che questo surplus probatorio rispetto all'ordinaria constatazione dell'omessa convocazione è dovuto allorquando tale affermazione sia fatta oggetto di contestazione.

In che modo, quindi, è possibile provare che effettivamente non s'è ricevuto nulla? L'esempio classico è quello di evidenziare che l'avviso è stato inviato ad un indirizzo errato rispetto a quello effettivo. In sostanza per ottenere ragione bisognerà porre in evidenza tutti quegli elementi utili a provare la propria affermazione.

In ragione di quanto disposto dall'art. 66 disp. att. c.c., solamente chi non è stato convocato può fare valere l'omissione in esame.

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FEDERICA
FEDERICA lunedì 05 ottobre 2015 alle ore 14:54

Salve,
oggi 05/10/2015 ricevo tramite posta raccomandata la convocazione per l'assemblea che si è svolta il giorno 02/10/2015 dopo aver chiesto io stessa telefonicamente all'amm.re di convocare questa assemblea e di essere avvisata anche telefonicamente oltre che per posta proprio perchè avevo urgente necessita di trattare alcuni punti con gli altri condomini.
Quale azione posso intraprendere per far si che la riunione si ripeta e che eventuali decisioni prese vengano rimesse in votazione con me presente?
Potete aiutarmi con un facsimile di lettera da inviare all'amm.re?
Grazie

Marco
Marco sabato 12 marzo 2016 alle ore 17:09

Salve,
non sono stato convocato per l'assemblea condominiale di 10 gg. fa.
Cosa posso fare per contestare/annullare la delibera e richiedere la ri-convocazione ?

Grazie

Daniela
Daniela sabato 03 giugno 2017 alle ore 14:36

Posso invalidare la riunione condominiale ordinaria se è stata inviata solo a me per raccomandata rr e agli altri condomini brevi mani dal rappresentante? Grazie per la risposta. A breve ci sarà l'assemblea.

Gianni
Gianni domenica 24 giugno 2018 alle ore 20:39

Ho comprato un appartamento a novembre, ho contattato l' amministratore presentandomi. L' amministratore dopo un mese mi ha inviato per mail alcuni documenti e per posta la copia del regolamento condominiale. Non risedendoci vado nell' appartamento sporadicamente. alcuni giorni fa ho scoperto tramite un vicino che in aprile si è svolta l'assemblea condominiale che ha deliberato vari interventi. Io non ero stato avvisato dall' amministratore e contattato mi ha fatto avere per mail il verbale nel quale non compaio nemmeno come proprietario. Posso invalidare l' assemblea e citare l' amministratore?

Roberto
Roberto lunedì 29 ottobre 2018 alle ore 19:47

Il 7 giugno 2018 ricevo per via mail il verbale dell'assemblea del mio vecchio condominio svolta il 31 maggio.
Nel verbale si legge di un errore effettuato dall' amministratore nel consuntivo dell'assemblea del 10/2/2017 di circa 25000 euro, di cui l'amministratore stesso si assume tutta la responsabilità.
L'assemblea per evitare ulteriori spese decide di dividere l'ammanco e pagare in cinque rate.
Premesso che il 21 marzo 2017 per avvenuta vendita dell'appartamento avevo saldato tutto il dovuto e ricevuto la relativa liberatoria in cui evinceva che nulla era più dovuto, salvo conguaglio e che l'amministratore non mi ha inviato la comunicazione di assemblea del 31 maggio,posso non pagare quanto richiestomi con una ulteriore mail il 19 giugno 2018??
grazie

Elvio
Elvio giovedì 09 maggio 2019 alle ore 20:27

Leggendo l'articolo 66 citato, trovo che "In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati." Interpreto che non solo gli assenti non convocati (e quindi con esclusione degli assenti convocati), ma anche i dissenzienti, come deve risultare da verbale, possono chiedere l'annullamento della delibera. Intepreto giusto?

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