Omessa convocazione di un condòmino, ovvero dimenticare di avvisare un condòmino dello svolgimento di un'assemblea condominiale, oppure scelta volontaria di escludere quella persona dalla partecipazione all'assemblea.
Che cosa succede se un condòmino non viene convocato a partecipare all'assemblea di condominio?
Ha ancora senso fare riferimento al condòmino?
Chi può contestare l'omissione e in che termini può farlo?
L'omessa convocazione impedisce all'assemblea di deliberare
Ai sensi del sesto comma dell'art. 1136 c.c., «l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.».
In sostanza l'amministratore o i condomini, nei casi previsti dalla legge (art. 66 disp. att. c.c.), devono inviare l'avviso di convocazione (contenente data, ora e luogo di svolgimento dell'assise nonché l'ordine del giorno) a tutti gli aventi diritto.
Per completezza è giusto ricordare che, salvo il maggior termine indicato nel regolamento di condominio, l'avviso di convocazione deve essere comunicato agli aventi diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione e deve tassativamente essere indicato:
- a mezzo fax;
- a mezzo raccomandata;
- a mezzo posta elettronica certificata;
- consegnadolo a mani.
L'omessa convocazione anche di un solo avente diritto fa sì che l'assemblea non possa deliberare; tecnicamente l'assemblea potrà costituirsi, ma preso atto dell'omissione dovrà essere sciolta.
Che vuol dire convocare un avente diritto? Chi è l'avente diritto?
Solo il condòmino? Anche l'usufruttuario? E il conduttore? La dottrina maggioritaria risponde che l'avente diritto va individuato nelle prime due figure, non nel conduttore, la cui convocazione è sempre rimessa al proprietario.
La persona in conflitto d'interessi è avente diritto?
Riguardo a questo aspetto, per lungo tempo è stato affermato che, coerentemente al disposto di cui all'art. 1136 c.c. tutti i condòmini dovessero essere invitati a partecipare all'assemblea.
Più recentemente il Tribunale di Roma ha affermato che «in sede di assemblea condominiale vanno applicate, quanto al computo della maggioranza, le norme dettate in materia di società relativamente al conflitto di interessi del socio con conseguente esclusione dal diritto di voto di quest'ultimo. La mancata convocazione del condomino in conflitto d'interessi non determina l'invalidità della deliberazione in quanto il medesimo non avrebbe potuto comunque partecipare al voto» (Trib. Roma 26 febbraio 2019 n. 4350).
Una lettura più coerente, ad avviso di chi scrive, con la locuzione aventi diritto, che ha la funzione di individuare le persone che legittimate ad essere presenti all'assemblea, al di là del diritto reale di riferimento.
Posso impugnare una delibera per omessa convocazione di un altro condominio?
Omessa convocazione, quali conseguenze?
Per lungo tempo è stato dubbio se questo vizio procedimentale comportasse la nullità o l'annullabilità delle decisioni assunte dall'assise non ritualmente convocata. Le differenze, in relazione, a tempi e modi d'impugnazione sono evidenti.
E' stato, quindi, necessario un intervento delle Sezioni Unite per porre fine al contrasto. Secondo quello che ad oggi può considerarsi l'orientamento dominante «la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio» (Cass. SS.UU. n. 4806/05).
L'art. 66 disp. att. c.c., modificato dalla legge n. 220 del 2012, ha accolto nel corpus normativo il principio qui indicato.
Omessa convocazione, che cosa deve fare chi intende eccepirla?
Chiarito ciò è utile domandarsi: ai fini della verifica dell'effettiva omessa convocazione chi deve dimostrare che cosa?
Un'interessante pronuncia resa dal Tribunale di Salerno il 27 settembre del 2010 ci permette di addentrarci nella valutazione del così detto onere della prova.
Per lungo tempo s'è ritenuto che l'onere di dimostrare la corretta convocazione dell'assise dovesse gravare sul condominio allorché il singolo comproprietario la eccepisse. Secondo il Tribunale di Salerno questa visione delle cose deve essere rivisitata a seguito dei principi espressi dalle Sezioni Unite nella sentenza sopracitata.
In particolare, afferma il giudice campano, «il condomino ricorrente che chieda l'annullamento ex art. 1137 c.c. non dovrebbe potersi più limitare ad allegare di non aver ricevuto l'avviso, e dovrebbe piuttosto avere l'onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l'omessa comunicazione risulti, secondo i principi generali in tema di annullamento dell'atto» (così Trib. Salerno 27 settembre 2010).
Come far valere il vizio di omessa convocazione
Dimostrare di non aver ricevuto l'avviso di convocazione può essere particolarmente gravoso, pare banale dirlo, proprio per il fatto che non s'ha nulla in mano per dimostrarlo. Tuttavia il magistrato salernitano specifica chiaramente che questo surplus probatorio rispetto all'ordinaria constatazione dell'omessa convocazione è dovuto allorquando tale affermazione sia fatta oggetto di contestazione.
In che modo, quindi, è possibile provare che effettivamente non s'è ricevuto nulla? L'esempio classico è quello di evidenziare che l'avviso è stato inviato ad un indirizzo errato rispetto a quello effettivo. In sostanza per ottenere ragione bisognerà porre in evidenza tutti quegli elementi utili a provare la propria affermazione.
In ragione di quanto disposto dall'art. 66 disp. att. c.c., solamente chi non è stato convocato può fare valere l'omissione in esame.
