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Omessa convocazione di uno dei condomini all'assemblea di condominio. Impugnazione della delibera e onere della prova
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Omessa convocazione di uno dei condomini all'assemblea di condominio. Impugnazione della delibera e onere della prova

Corretta convocazione dell'assemblea: dimostrare di non aver ricevuto l'avviso di convocazione può essere particolarmente gravoso

Avv. Alessandro Gallucci  

Ai sensi del sesto comma dell’art. 1136 c.c., “ l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”.

In sostanza l’amministratore o i condomini, nei casi previsti dalla legge (art. 66 disp. att. c.c.), devono inviare l’avviso di convocazione (contenente data, ora e luogo di svolgimento dell’assise nonché l’ordine del giorno) a tutti i condomini.

Per completezza è giusto ricordare che, salvo il maggior termine indicato nel regolamento di condominio, “ l'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza”.

L’omessa convocazione anche di un solo condomino fa si che l’assemblea non possa deliberare.

Per lungo tempo è stato dubbio se questo vizio procedimentale comportasse la nullità o l’annullabilità delle decisioni assunte dall’assise non ritualmente convocata. Le differenze, in relazione, a tempi e modi d’impugnazione sono evidenti.

E’ stato, quindi, necessario un intervento delle Sezioni Unite per porre fine al contrasto. Secondo quello che ad oggi può considerarsi l’orientamento dominante “ la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - e’ valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio” (Cass. SS.UU. n. 4086/05).

Chiarito ciò è utile domandarsi: ai fini della verifica dell’effettiva omessa convocazione chi deve dimostrare che cosa?

Un’interessante pronuncia resa dal Tribunale di Salerno lo scorso 27 settembre ci permette di addentrarci nella valutazione del così detto onere della prova.

Per lungo tempo s’è ritenuto che l’onere di dimostrare la corretta convocazione dell’assise dovesse gravare sul condominio allorché il singolo comproprietario la eccepisse. Secondo il Tribunale di Salerno questa visione delle cose deve essere rivisitata a seguito dei principi espressi dalle Sezioni Unite nella sentenza sopracitata.

In particolare, afferma il giudice campano, “ il condomino ricorrente che chieda l'annullamento ex art. 1137 c.c. non dovrebbe potersi più limitare ad allegare di non aver ricevuto l'avviso, e dovrebbe piuttosto avere l'onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l'omessa comunicazione risulti, secondo i principi generali in tema di annullamento dell'atto” (così Trib. Salerno 27 settembre 2010).

Dimostrare di non aver ricevuto l’avviso di convocazione può essere particolarmente gravoso, pare banale dirlo, proprio per il fatto che non s’ha nulla in mano per dimostrarlo. Tuttavia il magistrato salernitano specifica chiaramente che questo Surplus probatorio rispetto all’ordinaria constatazione dell’omessa convocazione è dovuto allorquando tale affermazione sia fatta oggetto di contestazione.

In che modo, quindi, è possibile provare che effettivamente non s’è ricevuto nulla? L’esempio classico è quello di evidenziare che l’avviso è stato inviato ad un indirizzo errato rispetto a quello effettivo. In sostanza per ottenere ragione bisognerà porre in evidenza tutti quegli elementi utili a provare la propria affermazione.

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FEDERICA
FEDERICA lunedì 05 ottobre 2015 alle ore 14:54

Salve,
oggi 05/10/2015 ricevo tramite posta raccomandata la convocazione per l'assemblea che si è svolta il giorno 02/10/2015 dopo aver chiesto io stessa telefonicamente all'amm.re di convocare questa assemblea e di essere avvisata anche telefonicamente oltre che per posta proprio perchè avevo urgente necessita di trattare alcuni punti con gli altri condomini.
Quale azione posso intraprendere per far si che la riunione si ripeta e che eventuali decisioni prese vengano rimesse in votazione con me presente?
Potete aiutarmi con un facsimile di lettera da inviare all'amm.re?
Grazie

Marco
Marco sabato 12 marzo 2016 alle ore 17:09

Salve,
non sono stato convocato per l'assemblea condominiale di 10 gg. fa.
Cosa posso fare per contestare/annullare la delibera e richiedere la ri-convocazione ?

Grazie

Daniela
Daniela sabato 03 giugno 2017 alle ore 14:36

Posso invalidare la riunione condominiale ordinaria se è stata inviata solo a me per raccomandata rr e agli altri condomini brevi mani dal rappresentante? Grazie per la risposta. A breve ci sarà l'assemblea.

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