Tutti gli aventi diritto a partecipare all'assemblea di condominio hanno diritto di essere avvisati dello svolgimento dell'assemblea nei modi e nei termini di cui all'art. 66 disp. att. c.c.
Detta diversamente: il condòmino, ovvero l'usufruttuario che ha diritto di partecipare alla riunione devono ricevere un avviso di convocazione - alternativamente mediante fax, lettera raccomandata, pec o per consegna a mano - almeno cinque giorni prima della data fissata per lo svolgimento dell'adunanza in prima convocazione e salvo maggior termine prescritto dal regolamento di condominio.
Che cosa succede se un condòmino non viene convocato?
Chi ed entro quanto tempo può fare valere l'omissione della convocazione?
Quali i rimedi per eliminare il vizio afferente l'omessa convocazione?
Quanto si dirà qui appresso vale tanto in relazione alla omessa convocazione quanto con riferimento alla tardiva convocazione (avviso giunto al condòmino senza il rispetto del termine di cinque giorni di cui sopra).
Con un'avvertenza: la presenza in assemblea di chi non è stato convocato o lo è stato, ma tardivamente, sana l'eventuale omissione/ritardo.
Omessa convocazione, nullità o annullabilità?
Oggi siamo certi, perché ce lo dice la legge (art. 66 disp. att. c.c.) che l'omessa convocazione di uno o più condòmini determina l'annullabilità della deliberazione eventualmente assunta.
Non era così fino al 2005, tant'è che per risolvere l'incertezza ed il contrasto interpretativo furono chiamate ad intervenire le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione.
L'omessa convocazione può essere fatta valere solamente da chi non è stato convocato
Risultato?
«La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale» (Cass. 8 marzo 2005 n. 4806). Questo fu il responso delle Sezioni Unite.
Omessa convocazione a partecipare all'assemblea di condominio, quali tempi per la contestazione?
La contestazione di una deliberazione condominiale annullabile soggiace a ben precisi termini decadenziali.
Un termine previsto a pena di decadenza fa sì che superato il giorno finale non si possa più farlo valere. Se una delibera condominiale è annullabile, il passaggio del termine d'impugnazione fa decadere il condòmino dal diritto di contestare.
Insomma la delibera resta in radice viziata, ma quel vizio non è più eliminabile mediante azione giudiziaria.
Qual è il termine che la legge prevedere per potere impugnare le delibere condominiali considerate annullabili?
Al riguardo l'art. 1137, secondo comma, c.c. specifica che per l'annullamento si deve proporre domanda all'Autorità Giudiziaria nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
Caso pratico: Tizio, proprietario di un appartamento nel condominio Alfa, non viene convocato per partecipare all'assemblea di condominio.
Se non si presenta alla riunione, come detto la presenza sana il vizio, egli avrà trenta giorni di tempo per contestare la delibera. Quei trenta giorni decorrono dalla data di comunicazione del verbale e non da quella di adozione della delibera.
Esecuzione delle delibere condominiali, perché si aspettano trenta giorni?
Che vuol dire comunicazione del verbale?
Basta che l'amministratore depositi presso l'ufficio postale il plico per la spedizione o questo dev'essere ricevuto?
E in tal caso, da quando decorre il termine se non avviene la consegna a mani?
Al riguardo, o stato dell'arte è così sintetizzabile: il condòmino non convocato e non presente in assemblea che riceve il verbale il giorno 1, ha trenta giorni di tempo da quella data per contestare il vizio di annullabilità.
Se al momento del recapito del verbale da parte del vettore postale egli non è presente, allora il termine decorrerà dalla data di immissione dell'avviso di giacenza del plico, Non bisogna dimenticare, però, che in analogia alla notifica di atti giudiziari, per parte della giurisprudenza in tale ultima ipotesi il termine decorre dal decimo giorno dal deposito dell'avviso di giacenza, ovvero da quello del ritiro presso l'ufficio postale se anteriore.
Giacenza del verbale d'assemblea e termini di impugnazione, dietrofront della Cassazione
Omessa convocazione di un condòmino: chi può fare valere quel vizio?
L'assenza di un condòmino dall'assemblea condominiale può essere fatta valere solamente dal condòmino assente o anche gli altri hanno diritto a contestare quel vizio?
Al riguardo la giurisprudenza più recente afferma che «la legittimazione a richiedere una pronuncia di annullamento spetta solo alla parte il cui interesse alla convocazione è stato inficiato. Il condomino regolarmente convocato quindi non ha legittimazione a impugnare la deliberazione (cf. Trib. Napoli, 20 gennaio 2015; Trib. Bari 29 maggio 2006)» (Trib. Trani n. 2173/2018).
D'altra parte, anche se non in modo completamente chiaro, è lo stesso art. 66 disp. att c.c. a propendere per questa soluzione allorquando afferma che «in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati».
La norma, riportata volutamente nella sua formulazione vigente, non è cristallina, dando adito a qualche dubbio interpretativo circa la legittimazione ad impugnare. La sua lettura ad opera della giurisprudenza, tuttavia, è convincente: solo chi non è stato convocato a diritto a contestare l'omessa convocazione.
Chi era presente in assemblea o era assente ma ritualmente convocato non può dir nulla in merito.
È utile, infine, ricordare che il vizio di omessa convocazione può essere sanato mediante convocazione di nuova assemblea; in tal caso l'eventuale giudizio già intrapreso vedrà la cessazione della materia del contendere, con eventuale prosecuzione solamente per la valutazione della ragione e del torto per le spese del giudizio (così detta soccombenza virtuale).
- La mancata convocazione di un condomino alla riunione
- Il condòmino regolarmente convocato è legittimato ad impugnare la relativa deliberazione eccependo la mancata convocazione di altri condòmini?
- Come usare la pec per la convocazione dell'assemblea
