Nel condominio in cui vivo abbiamo deliberato la sostituzione del portone d'ingresso, perché è stato divelto.
L'amministratore ha convocato l'assemblea che ha approvato la spesa scegliendo un preventivo ed il relativo piano di ripartizione del costo.
Trattandosi di una somma di non poco conto, l'amministratore aveva detto che sarebbero stati necessari 500 millesimi. Li abbiamo abbondantemente superati; esattamente abbiamo votato a favore in 10 su 13 presenti e 690 millesimi.
Nonostante ciò, quando ho chiesto all'amministratore i tempi di esecuzione degli interventi mi ha detto che darà mandato all'impresa dopo trenta giorni dalla comunicazione del verbale agli assenti, per fare in modo che la delibera si consolidi.
Vi chiedo: è normale tutta questa attesa? Non si può fare prima?
Questo il caso ed il quesito che ci giungono da un nostro lettore. In effetti sovente invale tra molti amministratori la prassi – per alcuni un vera e propria regola – di attendere il così detto consolidamento della delibera.
Vediamo di che cosa si tratta e perché non è una regola da seguirsi obbligatoriamente, anzi tutt'altro.
Partiamo, com'è doveroso, dalle norme codicistiche che regolano l'efficacia delle delibere assembleari.
Ai sensi del primo comma dell'art. 1137 del codice civile:
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
La norma non fa riferimento al momento da cui considerare obbligatoria la delibera, sicché deve ritenersi che la stessa sia tale fin dalla sua adozione.
La comunicazione del verbale, prevista nei successivi commi dell'art. 1137 c.c., ha la funzione di consentire agli assenti di valutare l'opportunità d'impugnare la deliberazione (o le deliberazioni), null'altro.
L'art. 1137 c.c. chiarisce altresì quando la delibera perde di efficacia, ossia:
a) se viene proposto ricorso per la sospensione dell'efficacia della medesima;
b) se la delibera viene invalidata a seguito d'impugnazione.
La richiesta di sospensione può precedere l'impugnazione vera e propria e non è soggetta al preventivo esperimento del tentativo di mediazione, né questa ultima procedura ha alcun effetto sull'obbligatorietà della delibera.
Fintanto che non viene adottato uno dei due provvedimenti fin qui indicati, quindi, la delibera è pienamente valida ed efficace. Può accadere che l'impugnazione non sia preceduta da una richiesta di sospensione (o che la stessa sia rigettata).
In tal caso fino alla sentenza di primo grado eventualmente invalidante, la delibera è valida a tal punto da poter essere posta a base di una richiesta di decreto ingiuntivo.
Impugnazione di una delibera, ecco cosa devi sapere
Stando così le cose perché si attendono trenta giorni?
La risposta è la seguente: siccome la maggior parte dei vizi ricorrenti ed afferenti le delibere condominiali ne comportano l'annullabilità e siccome tali vizi devono essere contestati con l'impugnazione entro trenta giorni dell'adozione (per i presenti astenuti/dissenzienti) o comunicazione (per gli assenti) della delibera, allora molti amministratori preferiscono attendere lo spirare del termine decadenziale.
Condotta, ad avviso di chi scrive, che può avere senso nel caso di errori nella procedura di convocazione/deliberazione (es. omessa convocazione, deliberazione con quorum inferiori a quelli fissati dalla legge, ecc.), ma che non ha alcuna ragione se la delibera è stata assunta nel pieno rispetto della legge.
D'altra parte, laddove dovesse avvenire una impugnazione infondata (come si suole dire con scopi puramente dilatori) e senza concessione di sospensione, avrebbe senso attendere l'esito del giudizio per dare esecuzione a quanto deliberato?
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