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Conduttore e impugnazione delibera condominiale
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Conduttore e impugnazione delibera condominiale

Impugnazione della delibera condominiale da parte del conduttore

Avv. Alessandro Gallucci  

Il conduttore di un'unità immobiliare ubicata in condominio può impugnare le delibere condominiali?

La questione è tutt'altro che certa e pone l'accento sulla partecipazione all'assemblea condominiale da parte del conduttore.

La legislazione vigente da un lato è chiara con il riferimento a determinate materie (art. 10 l n. 392/78) rispetto alle quali il conduttore ha diritto di partecipazione e di partecipazione e voto, ma di contro non offre certezze assolute in relazione alla persona tenuta alla convocazione di questa persona.

Partiamo da quest'ultimo aspetto: chi deve convocare il conduttore?

La dottrina maggioritaria e la giurisprudenza ritengono che “l'art. 10 l. n. 392 del 1978 non ha comportato modificazioni al disposto dell'art. 66 delle disposizioni per l'attuazione del c.c., che disciplina la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini, con la conseguenza che tale avviso deve essere comunicato al proprietario e non anche al conduttore dell'appartamento, restando solo lo stesso proprietario tenuto ad informare il conduttore dell'avviso di convocazione ricevuto dall'amministratore, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore possano farsi ricadere sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione” (Corte appello Genova, 04/05/1996, Arch. locazioni 1996, 543, in senso conf. Tribunale Milano, 06/06/1988, Arch. locazioni 1990, 341).

=> Omessa convocazione e impugnazione ai fini dell'invalidità della delibera

Tuttavia qualche dubbio su questa impostazione è stato sollevato in seguito all'entrata in vigore della riforma del condominio, che fa riferimento agli aventi diritto a partecipare all'assemblea quali soggetti da convocare.

Ciò, secondo alcuni, unitamente alla necessità d'inserire nel registro di anagrafe condominiale il nome dei conduttori potrebbe aver portato da un cambio d'impostazione in materia di convocazione del conduttore (A. Celeste, A.

Scarpa, Le nuove norme in materia di assemblea e di amministratore nella riforma del condominio, Giur. merito, fasc.6, 2013).

Quanto alla possibilità d'impugnare, la giurisprudenza di merito e di legittimità, quasi unanimemente affermando che l'art. 10 della legge n. 392/78 “riconosce implicitamente con il rinvio alle disposizioni del codice civile concernenti l'assemblea dei condomini, il diritto dell'inquilino di impugnare le deliberazioni viziate, sempreché abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria” (così Cass. 18 agosto 1993 n. 8755, in senso conf. ex multis Cass. 23 gennaio 2012 n. 869 e Trib. Modena 13 luglio 2016, contra Trib. Cagliari 14 aprile 1992).

Non è chiaro perché si possa impugnare ciò per cui si è votato, ma non ciò per cui non si è stati ammessi a partecipare.

Ad avviso di chi scrive, nel momento in cui si tutela il conduttore riconoscendogli diritto d'impugnativa nel caso in cui abbia partecipato all'assemblea, gli si dovrebbe riconoscere pari diritto per quella ipotesi in cui non essendo stato invitato non ha potuto votare, quindi quanto meno in relazione alle delibere concernenti le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.

=> Il conduttore come può impugnare le deliberazioni che ledono i suoi diritti?

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