In tema di competenza dell'assemblea condominiale deve considerarsi legittima la delibera, se adottata con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c., con la quale l'assemblea, nell'ambito della definizione di un accordo transattivo decide in merito alla esecuzione di lavori edili sulla proprietà della controparte.
Questa, in breve sintesi, la decisione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 1234 depositata in cancelleria il 25 gennaio 2016.
Il caso. Un condomino impugnava una delibera assembleare adducendo vari motivi di illegittimità di quella decisione.
Tra questi l'impugnante lamentava l'incompetenza dell'assemblea a deliberare, nell'ambito di un accordo transattivo, l'esecuzione di opere edili riguardanti la proprietà della controparte del contratto di transazione. Sia in primo che in secondo grado i motivi d'impugnazione venivano respinti. Il condomino, quindi, proponeva ricorso in Cassazione: l'esito non è stato differente.
Transazione
La transazione, per com'è definita dall'art. 1965 c.c., "è il contratto col quale le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine a una lite già incominciata o prevengono una lite che può sorgere tra loro".
Nel caso di transazioni aventi ad oggetto somme di denaro, è pacifico in giurisprudenza (e la sentenza in commento s'inserisce in questo filone) che è legittima la deliberazione assembleare che decide su un accordo con la controparte (sia esso un terzo o un condomino).
Esempio: Tizio lamenta danni da infiltrazione al suo appartamento. Prima della causa il danneggiato si rende disponibile a chiudere la vertenza chiedendo al condominio la somma X.
In questo contesto, dice la Cassazione, è legittimo per l'assemblea, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi, concludere l'accordo in tal senso, rigettarlo, com'anche avanzare una controproposta.
Debiti condominiali: legittima la transazione deliberata dall'assemblea
Del pari, è utile ricordarlo, è legittima la delibera che rappresenti proposta di transazione e non semplicemente risposta ad una pervenuta. Le spese condominiali, infatti, sono materia su cui l'assemblea a competenza e la definizione di una vertenza che abbia ad oggetto somme di denaro che i condòmini dovrebbero versare rientra in quest'ambito (cfr. in tal senso Cass. 25 gennaio 2016 n. 1243 e in senso conforme Cass. n. 821 del 16 gennaio 2014 Cass. n. 4258 del 24 febbraio 2006).
Transazione avente ad oggetto obblighi di fare
Che cosa succede se la transazione, oltre ad avere ad oggetto somme di denaro, riguarda anche interventi da eseguirsi sulle proprietà dell'altra parte dell'accordo transattivo?
Si pensi, ad esempio, a quei casi in cui il danneggiato oltre ad una somma di denaro domandi l'eliminazione delle conseguenze dannose del fatto.
Secondo la Corte di Cassazione, che così s'è espressa nella sentenza n. 1234, anche in questo caso l'assemblea ha competenza a decidere sull'argomento. Si legge in sentenza che "nessun norma proibisce ad una assemblea di condomini di deliberare a maggioranza l'assunzione di un obbligo di facere nei confronti di un terzo (e nel caso di specie, si trattava di una transazione con cui si assumeva proprio una siffatta obbligazione verso terzi)".
Il fatto che dalla esecuzione delle opere possano derivare eventualmente dei danni alla proprietà dell'altra parte o a terzi, chiosano gli ermellini, è questione che dev'essere valutata e risolta nell'ambito delle norme che regolamentano il contratto d'appalto, non avendo tali aspetti ripercussioni sulle competenze dell'assise in suddetta materia.
