#1 Inviato 6 Marzo, 2015 Nel mio condominio sono stati eseguiti lavori di ripristino della facciata terminati nel 2008. Il condomino proprietario dei locali commerciali a piano terra (millesimi 180) è risultato moroso, dopo i primi acconti, per circa 20.000,00 Euro. Dopo varie diffide si è giunti a Decreto Ingiuntivo a Novembre 2010. A Febbraio 2011 il D.I. è stato opposto per asserita inadeguatezza delle Tabelle Millesimali vigenti causa le mutate condizioni dei luoghi (veduta, esposizione solare, panoramicità ecc.) dopo la costruzione di nuovo edificio sul suolo antistante da adibire a struttura sportiva. Incardinata la causa civile il G.I. incarico C.T.U. per eventuale aggiornamento delle Tabelle e della relativa decorrenza (ex nunc 2/2011 ovvero ex tunc 2008). Ad attività quasi ultimata del C.T.U. l'avvocato del moroso sollecita un accordo bonario per evitare lungaggini propcessuali ed costi per i numerosi sopralluoghi del C.T.U., decadenza della causa in corso, suddivisione al 50% delle spese legali, processuali anche per il CTU e di registrazione atti; nomina di un tecnico di fiducia per parte per la stesura delle nuove Tabelle, accollo della differenza di ricalcolo tra le vecchie e nuove Tabelle al 50% tra le parti ma limitatamente agli importi di cui al D.I. con esclusione delle quote mensili fin qui pagate che andrebbero aggiornate solo dopo la stipula dell'accordo. La proposta, sostenuta come favorevole anche dall'Amministratore, è stata approvata a maggiornaza appena raggiunta anche con i 180 millesimi del condomino moroso (sette condomini su sedici). Già prima dell'Assemblea mi sono opposto a tale accordo a perdere (con lettera sia all'Amministratore che al nostro avvocato) in quanto non vedevo alcun vantaggio per gli altri condomini che si sarebbero accollate spese certamente non così onerose rispetto alle decisioni super partes del Magistrato. Sono con me anche altri 4 condomini assenti all'Assemblea. Quesiti: a) è valida l'approvazione ottenuta con il computo determinante dei 180 millesimi della controparte? La delibera impegna anche i condomini assenti dissenzienti? L'accordo bonario deve essere sottoscritto da tutti i condomini o soltanto dall'Amministatore ? Per l'opposizione bisogna attendere la richiesta di spesa concordata oppure i 30 gg. dalla notifica del Verbale? E' necessaria l'assistenza di un legale per la costituzione in giudizio prima della decadenza della causa in corso? Ringrazio tutti quanti vorranno fornirmi utili dettagli di comportamento attivo.
#2 Inviato 6 Marzo, 2015 Il condomino (controparte) deve votare, nessuno gli può impedire di non non farlo, la delibera presa a maggioranza vincola la minoranza, il dissenso non ha senso, qui si vuole chiudere una lite e no portarla avanti.
#3 Inviato 7 Marzo, 2015 Non si può chiudere un accordo a totale carico dei condomini solventi soprattutto quando la causa civile è in fase conclusiva con ultima udienza già fissata per il 5/5/2015. Resta poi l'incognita che i due nuovi tecnici di parte da nominare per la stesura delle nuove tabelle potrebbero trovarsi in disaccordo con necessità di ricorrere ad eventuale arbitrato. Ti verrebbe da chiedere: ma chi te lo ha imposto il decreto ingiuntivo per poi aggiungere inutili spese legali? Trattandosi poi di condomino già moroso per altre vertenze in corso per sprofondamento del cortile comune con altri condominii e rifacimento fogne e pavimentazione sembra avergli spianato la strada a perseguire l'intento di pagare il meno possibile. Inoltre, caro Kurt Kobain, in una precedente risposta con tale Pierfrancesco hai affermato che in caso di transazione occorre l'unanimità dei condomini e non solo la maggioranza dei presenti (inclusi i millesimi determinanti del moroso).
#4 Inviato 8 Marzo, 2015 In che contesto ho affermato quanto dici? Quale situazione era? Come si erano svolti i fatti? Una risposta non può essere univoca.
#5 Inviato 8 Marzo, 2015 Nel mio condominio sono stati eseguiti lavori di ripristino della facciata terminati nel 2008...... a) è valida l'approvazione ottenuta con il computo determinante dei 180 millesimi della controparte? La delibera impegna anche i condomini assenti dissenzienti? L'accordo bonario deve essere sottoscritto da tutti i condomini o soltanto dall'Amministatore ? Per l'opposizione bisogna attendere la richiesta di spesa concordata oppure i 30 gg. dalla notifica del Verbale? E' necessaria l'assistenza di un legale per la costituzione in giudizio prima della decadenza della causa in corso?Ringrazio tutti quanti vorranno fornirmi utili dettagli di comportamento attivo. ciao In primis, le tabelle millesimali non possano essere variate solo per effetto delle mutate caratteristiche, tra l'altro esterne al condominio ( un nuovo edificio eretto su lotto confinate) e la cosa è incontestata ed incontestabile e non ricordo sentenze che smentiscano questa mia affermazione. L'avvocato della controparte aveva necessità di argomentare e... ritardare il pagamento, e sa che se andate a sentenza, perderà. Ecco la proposta transattiva. Non suggerire mai tale soluzione nel tuo caso, ma attento che l'avvocato del condominio avrà comunque la possibilità di transare, visto che tale possibilità se la è fatta dare al momento della firma del mandato. E' vero che il condominio resistente ha diritto di presenziare e votare, ma in questo caso, io convocherei solo i condomini, visto che tale decisione compete solo a loro e secondo me, addirittura c'è addirittura la necessità della delibera unanime di tutti gli altri condomini. Quindi la decisione a maggioranza secondo me è impugnabile. A maggior ragione gli assenti o dissenzienti la potranno impugnare nei termini, anche se per me tale delibera è nulla e non annullabile. Sarebbe necessario che tu chiarissi anche la proposta transattiva, ed quindi il suo contenuto, in quanto : transate modificando le tabelle millesimali ?
#6 Inviato 9 Marzo, 2015 In che contesto ho affermato quanto dici?Quale situazione era? Come si erano svolti i fatti? Una risposta non può essere univoca. IL TITOLO DELLA DISCUSSIONE ERA: "TRANSAZIONE A SEGUITO DI DECRETO INGIUNTIVO PER QUOTE CONDOMINIALI - RIPARTIZIONE SPESE" (ancora presente in calce al forum su Vedi stesso argomento) Discussione proposta da tale "pierfrancesco (Cosenza)" il 16/2/15 con tue risposte il 16/2 ed il 17/2 u.s. Trattandosi di caso analogo per quote non versate dal 2008 mi confermi che l'UNANIMITA' deve intendersi dei millesimi e non dei presenti all'Assemblea ???
#7 Inviato 9 Marzo, 2015 ciao In primis, le tabelle millesimali non possano essere variate solo per effetto delle mutate caratteristiche, tra l'altro esterne al condominio ( un nuovo edificio eretto su lotto confinate) e la cosa è incontestata ed incontestabile e non ricordo sentenze che smentiscano questa mia affermazione. L'avvocato della controparte aveva necessità di argomentare e... ritardare il pagamento, e sa che se andate a sentenza, perderà. Ecco la proposta transattiva. Non suggerire mai tale soluzione nel tuo caso, ma attento che l'avvocato del condominio avrà comunque la possibilità di transare, visto che tale possibilità se la è fatta dare al momento della firma del mandato. E' vero che il condominio resistente ha diritto di presenziare e votare, ma in questo caso, io convocherei solo i condomini, visto che tale decisione compete solo a loro e secondo me, addirittura c'è addirittura la necessità della delibera unanime di tutti gli altri condomini. Quindi la decisione a maggioranza secondo me è impugnabile. A maggior ragione gli assenti o dissenzienti la potranno impugnare nei termini, anche se per me tale delibera è nulla e non annullabile. Sarebbe necessario che tu chiarissi anche la proposta transattiva, ed quindi il suo contenuto, in quanto : transate modificando le tabelle millesimali ? Da precisare che il condomino moroso è la vedova del costruttore che ci consegnò "ipso facto" le Tabelle Millesimali dopo il rogito. In sede di opposizione al D.I l'avvocato del moroso definisce le tabelle (accettate fino a quel momento) "assolutamente illegittime in quanto non redatte secondo i criteri normativi vigenti" perchè non tengono conto dei "coefficienti di riduzione di altezza a pian terreno e di luminosità dei vani - all'orientamento - alla funzionalità ed al calcolo dettagliato delle superfici e dei volumi". Insomma illegittimità commesse dal marito costruttore. L'avvocato del condominio ha rigettato le motivazioni di illegittimità e la pretesa decorrenza di eventuali nuove tabelle ex nunc e non ex tunc ovvero per il futuro e non per il passato. Poi, (si sa come va tra avvocati) si è rimesso alla volontà dell'Assemblea cui è stata sottoposta la proposta di accordo del ricorrente e la controproposta del nostro avvocato. L'Amministratore, non so perchè ma capisci a me, sembra propenso all'accordo tanto è vero che ha indetto in rapida successione una Assemblea per il 16/2/15 (deserta) e per il 4/3/15 (di cui sono in attesa di copia del verbale ma forse valida per i 180 millesimi determinanti del moroso). Tanta urgenza poichè per Ordinanza del G.I. il CTU del Tribunale deve presentare la relazione entro il 23/3/15 con controdeduzioni entro 20/4/2015 e prossima conclusiva udienza fissata per il 5/5/2015. Per tale motivo ho inviato all'Amministratore ed al nostro avvocato una raccomandata nella quale motivo "il non risparmio, la non convenienza, la non necessità e la non utilità dell'accordo rispetto alla naturale conclusione della causa civile quasi a sentenza". Proposta del ricorrente: a) decadenza della causa in corso per accordo intervenuto ed incarico a due tecnici di parte per la stesura di nuove tabelle (E se i due non si trovano accordo si ricorrerà ad arbitrato ovvero a nuovo CTU ????); b)suddivisione di tutte le spese legali e varie compreso il CTU (per quanto fatto) al 50% tra le parti; c)l'accordo vale soltanto per gli importi a D.I. con ripartizione delle differenze tra vecchie e nuove tabelle d) le nuove tabelle saranno adottate soltanto per il futuro senza alcuna pretesa di altri condomini. Controproposta del nostro avvocato: a) le attuali tabelle saranno poste a revisione da due tecnici di parte con spese al 50%; b)spese di causa ed accessori, compreso CTU, al 50%; c)accettazione delle nuove tabelle senza possibilità di vantare situazioni utili pregresse con decorrenza dalla presentazione delle stesse; d) le eccedenze di ricalcolo tra vecchie e nuove tabelle relative agli importi di cui al D.I. vedrranno suddivise al 50% tra ricorrente ed i restanti Condomini. Come si vede un accordo scandalosamente a favore del solo ricorrente. Ripropongo il quesito: il patto è valido per semplice maggioranza di millesimi in assemblea o deve essere sottoscritto da tutti i condomini prima del mandato all'Amministratore? Nel caso specifico per il quorum di maggioranza è lecita la determinantepresenza del condomino moroso ricorrente ovvero pèiù giusta la non partecipazione al voto ??? Come devono agire i condomini dissenzienti ???
#8 Inviato 10 Marzo, 2015 No, maggioranza qualificata, la risposta data nel post che dici, faceva riferimento ad altra domanda posta.
#9 Inviato 10 Marzo, 2015 Da precisare che il condomino moroso è la vedova del costruttore che ci consegnò "ipso facto" le Tabelle Millesimali dopo il rogito.In sede di opposizione al D.I l'avvocato del moroso definisce le tabelle (accettate fino a quel momento) "assolutamente illegittime in quanto non redatte secondo i criteri normativi vigenti" perchè non tengono conto dei "coefficienti di riduzione di altezza a pian terreno e di luminosità dei vani - all'orientamento - alla funzionalità ed al calcolo dettagliato delle superfici e dei volumi". Insomma illegittimità commesse dal marito costruttore. Ripropongo il quesito: il patto è valido per semplice maggioranza di millesimi in assemblea o deve essere sottoscritto da tutti i condomini prima del mandato all'Amministratore? Nel caso specifico per il quorum di maggioranza è lecita la determinantepresenza del condomino moroso ricorrente ovvero pèiù giusta la non partecipazione al voto ??? Come devono agire i condomini dissenzienti ??? ciao Chiedi al tu avvocato quale norma fissa i coefficienti che lui, in quanto mancanti, renderebbero nulle le tabelle millesimali che avete in uso. Non te lo saprà dire in quanto tale norma non esiste. Che poi si segua il criterio il criterio della Circolare 12480 del 26 marzo 1966 del Ministero dei Lavori Pubblici, tra l'altro relativa ai fabbricati in cooperative fruenti del contributo statale, la dice lunga. Ogni determinazione delle tabelle millesimali si basa su un giudizio di stima delle singole parti componenti il complesso edilizio, per poi ribasare il tutto al mille ( per motivi di opportunità, visto che allora non cerano calcolatici e non calcolatori). Quindi qualsiasi perito eseguirà una stima in base al criterio che riterrà di applicare in ogni singolo caso. Da quanti anni state utilizzando le tabelle consegnatevi? L'uso continuato e incontestato per anni è stato ritenuto approvazione implicita. La risposta al tuo quesito è già espressa nel post 5.
#10 Inviato 10 Marzo, 2015 In che contesto ho affermato quanto dici?Quale situazione era? Come si erano svolti i fatti? Una risposta non può essere univoca. La transazione proposta dal condomino moroso non sembra diversa da quella proposta in sede giudiziaria. Le tue risposte (post 4 e 8) alle domande (post 3 sub 3 e 7) poste da pierfrancesco sono molto precise: "unanimità dei condomini". Perché ora mi dici che il contesto era diverso ? C'è diversità tra morosità conclamate ???? Non pensare che voglio essere polemico ma, cortesemente, ti prego di meglio precisare. Con stima per le tue opinioni ben espresse, ti ringrazio per l'aiuto a comprendere che mio stai dando. Ciao.
#11 Inviato 10 Marzo, 2015 Le tabelle millesimali adottate ed ancora in corso ci furono consegnate nel 1983 unitamente al regolamento (generico come da articoli codice civile) con apposito verbale dal costruttore. Nessuna contestazione vi è stata prima dell'esecutività del D.I. e l'asserita inadeguatezza attuale viene giustificata nell'atto di opposizione genericamente come "illegittima" senza alcun riferimento ad articoli di legge che ne comproverebbero la illegittimità. Quindi trattasi di mero tentativo di evitare la sentenza sfavorevole. Tra i criteri adottati allegate alle predette tabelle vengono ben descritti i luoghi con particolare riferimento alla "esposizione solare e panoramica". Ora nell'area libera ad ovest del fabbricato,prospiciente il cortile di accesso, era previsto un campo da tennis riservato alla proprietà del costruttore. La mia verticale affacciava su tale campo e quindi verso la strada di accesso al condominio. Per tale motivo i miei millesimi sono tra i più alti e quindi dalla revisione ne potrei trarre vantaggio in quanto ora al posto del campo da tennis vi è un fabbricato che mi riduce insolazione e panoramicità. Però la pretestuosa opposizione,e la richiesta di patto transattivo tendono a modificare il solo debito da D.I. per gli arretrati senza ulteriore possibilità per gli altri condomini se non la decorrenza futura per le innovazioni. Insomma una bella furbata. Siamo 15 proprietari di alloggi nello stabile più gli eredi del costruttore per tutti i locali a piano terra e nell'interrato affittato a garage per un totale dei 180 millesimi. Non abbiamo ancora ricevuto copia del verbale dell'ultima assemblea ma, oltre che ho già eccepito, vi sono almeno altri 4 condomini (salvo ulteriori adesioni) al momento in opposizione. Aggiungo, per cronaca, che l'attuale nuovo Amministratore dall'1/7/2012 non ha mai presentato alcun bilancio consuntivo 2012-2013-2014 e preventivo per 2015 e 2016 avendo già programmato rate mensili per un fondo straordinario fino al 31/12/2016. Come vedete ce ne è di carne a cuocere per contestare tale amministrazione. Grazie per l'aiuto che mi state dando in attesa di sviluppi spero non giudiziari.
#12 Inviato 11 Marzo, 2015 ciao se dal 1983 vi sono state consegnate e sempre usate in modo incontestato, queste sono valide ed efficaci, se non altro per la continua approvazione implicita delle stesse al momento del riparto delle spese. A mio giudizio, solo in presenza di un errore abbastanza consistente e dimostrabile, che non dipenda però dalle mutate modalità di stima, sarà possibile ottenere la revisione delle stesse per la correzione dell'errore materiale. Non ha nessuna valenza qualsiasi modifica esterna al condominio ai fini di variazioni delle tabelle interne del condominio. Per l'amministratore che dal 01.07.2012 non presenta il rendiconto, puoi anche richiedere la revoca giudiziale, anche da solo, e ogni spesa che poi sosterrai per tale attività, sarà a carico di tutto il condominio. Quindi ... patteggiare non ha senso, salvo il quieto vivere.
#13 Inviato 11 Marzo, 2015 Sono molte le inadempoienze dell'Amministrazione che puntualmente da Gennaio 2014 sto contestando nel corso di estenuanti assemblee e con raccomandata citando articoli di legge, codice e quant'altro. Nopnostante queste documentate argomantazioni continua a darmi generiche spiegazioni verbali senza alcun preciso riferimento giuridico a sostegno. Quando sono presente riesco ad avere la maggioranza dei consensi ma non avendo risposte esaurienti per iscritto (verba volant ...) ho deciso di non partecipare alle successive riunioni con oggetto di sole spese straordinarie senza prima essere messo a conoscenza della situazione economico patrimoniale del condominio. Problemi irrisolti ma portati ad approvazione carpendo la buona fededi alcuni condomini: a) Delibera promiscua per infiltrazioni da balconi aggettanti e da alcune grondaie dei sottotetti condonati in mansarde. NULLA per ripetute sentenze Cassazione. b) Transazione a perdere dopo D.I. agli eredi costruttore per mancato pagamento quote ( Euro 20.000) lavori rifacimento facciata. c) Mancata presentazione bilanci 2012 - 2013 e 2014 oltre al preventivo biennio 2015/2016 per rateizzazione fondo lavori mansarde/balconi e sottobalconi. d) contenzioso infiltrazioni garage sottostanti cortile comune di accesso. e) contenzioso per rifacimento fogne fino al collettore urbano. f) contenzioso per sprofondamento cortile iniziale di accesso ai tre edifici a condominio autonomi. Insomma con tanta carne a cuocere siamo diventati come un bancomat con probabile spesa futura per i prossimi due anni (circa 250/300 Euro mensili a testa). Ecco la necessità (oltre che per legge) di conoscere i bilanci ed il preventivo per il prossimo biennio. Se non ottengo risposte sono già attrezzato per adire le vie legali. Grazie dei buoni consigli. Sono sempre graditi anche in prosieguo di discussione.
