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L'ordine del giorno non consente ai condomini di comprendere le conseguenze del distacco dal riscaldamento. Ecco le conseguenze
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L'ordine del giorno non consente ai condomini di comprendere le conseguenze del distacco dal riscaldamento. Ecco le conseguenze

L'ordine del giorno deve indicare in modo specifico gli argomenti da trattare

Avv. Maurizio Tarantino  

Delibera invalida se l'ordine del giorno non consente ai condomini di comprendere le conseguenze del distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento.

=> L'ordine del giorno è l'unico documento che dà certezza dei temi da affrontare in assemblea

L'indicazione chiara e specifica dei temi al centro dell'assemblea risulta necessaria per controllare ex post se la volontà dei partecipanti si è manifestata in maniera corretta rispetto ai punti messi all'ordine del giorno. Questo è il principio di diritto espresso dalla Tribunale di Roma conla sentenza del 18 gennaio 2017 n. 757 in merito al distacco dal riscaldamento centralizzato.

=> Ordine del giorno: la totale omessa indicazione di un argomento rende la deliberazione annullabile

I fatti di causa. Tizio (condomino) impugnava la delibera condominiale sul punto in cui l'assemblea aveva deliberato di non accettare il distacco di riscaldamento centralizzato operato dall'attore; la stessa delibera, inoltre, prevedeva la diffida dei condomini a rinunciare al distacco e a rientrare nel circuito centralizzato.

L'attore insisteva nell'invalidità della delibera per non essere stato l'argomento, posto all'ordine del giorno e perché aveva diritto a distaccarsi in base a quanto previsto dalla legge e dal regolamento condominiale. Costituendosi in giudizio, il condominio contestava in toto le pretese dell'attore.

Secondo il condominio la delibera era valida in quanto era stata deliberata una mera diffida e non l'introduzione di una vera lite.

Distacco dall'impianto centralizzato. La legge n. 220/2012 (la riforma del condominio) è intervenuta sull'argomento del distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale modificando l'art. 1118 c.c.

In particolare, il quarto comma della norma attualmente in vigore prevede che: “Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma”. Nella sostanza, si è inserito nel codice civile l'elaborazione giurisprudenziale degli anni precedenti.

Secondo una sentenza resa dal Tribunale di Monza (del 26 agosto 2014 n. 2347), la portata del precetto in esame non può essere estesa fino al punto da ricollegare a priori qualunque anomalia del funzionamento a un avvenuto distacco.

Si tratta di un principio molto importante perché pone a carico di chi lamenta problemi (ergo, quasi sempre il condominio) l'onere di provare chiaramente che il distacco ha causato problemi notevoli (squilibri nel funzionamento).

In particolare, i condomini che intendono distaccarsi dall'impianto centralizzato possono farlo a condizione che il distacco non danneggi il funzionamento dell'impianto centralizzato; che se il distacco provoca aumenti delle spese per gli altri condomini, la percentuale d'aumento viene da loro sostenuta (Cass. n. 11152/97; Cass. n. 1775/98).

Da ultimo, in condominio è da escludere la necessità di una delibera condominiale in tutti quei casi in cui il distacco dal riscaldamento centralizzato risulti non influire sulla funzionalità o sui costi dell'impianto anche se il condomino distaccato è comunque tenuto a contribuire alle spese ordinarie e straordinarie di manutenzione, nonché a quelle di gestione se, e nei limiti in cui, il distacco non porti con sé una diminuzione degli oneri del servizio (Corte di Cassazione con l'ordinanza del 16 settembre 2016 n. 18170).

=> Sistemi di contabilizzazione del calore e ripartizione spese

=> Le valvole termostatiche nel mirino della Cassazione.

Il ragionamento del Tribunale di Roma. Nella vicenda in esame la delibera impugnata aveva deciso su un argomento: la diffida tramite legale (ai condomini distaccati a rinunciare ai distacchi e a rientrare nel sistema centralizzato) e l'eventuale azione legale (ex art. 700 c.p.c.) contro i condomini dissenzienti. Secondo il giudice tale questione doveva essere enunciata nell'ordine del giorno al fine di consentire, all'attore, di poter discutere circa le conseguenze del suo diniego.

Difatti, conformemente a quanto illustrato dalla giurisprudenza di legittimità, il giudice adito ha avuto modo di precisare che “non è consentito all'assemblea di deliberare su questioni non inserite nell'ordine del giorno ovvero inserite su 'argomento' apparentemente collegato ma con differenti finalità rispetto a quelle raggiunte con la successiva delibera.

In questo modo, in violazione dell'art. 1136 c.c., difatti, non si consente ai condomini di valutare, alla luce dell'oggetto posto all'ordine del giorno che deve essere previamente comunicato ai condomini ex artt. 1105 e 1139 c.c., se partecipare ed in quale guisa all'assemblea” (Cass. 1511/97; Cass. 14560/04 e Cass. 24456/09).

Da quanto suesposto si ricava che, seppur medesime erano le premesse (discutere in ordine alla contabilizzazione del calore ed alla mappatura ai fini della redazione delle tabelle), diverso è stato il risultato della decisione.

In argomento, affinché la delibera di un'assemblea condominiale sia valida è necessario che l'avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare si' da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione (Cass. 27 marzo 2000, n. 3634).

Ne consegue che l'accertamento della completezza o meno dell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale - nonché' della pertinenza della deliberazione dell'assemblea al tema in discussione indicato nell'ordine del giorno contenuto nel relativo avviso di convocazione - è demandato all'apprezzamento del giudice del merito insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Roma con la pronuncia in commento ha accolto la domanda del condomino Tizio. Per l'effetto ha annullato la delibera assunta dall'assemblea con condanna alle spese del condominio.

=> Inversione dell'ordine del giorno e poteri dell'assemblea

Scarica Tribunale di Roma del 18 gennaio 2017 n. 757

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