Se un condomino non viene convocato in assemblea, un altro condòmino regolarmente invitato può fare valere tale omissione?
Qual è il vizio da cui è affetta la deliberazione assunta senza che tutti i condòmini siano stati regolarmente invitati a prendere parte alla riunione?
La natura del vizio incide sulla possibilità di farlo rilevare?
Omessa convocazione a partecipare all'assemblea di condominio
Ciascun avente diritto a partecipare all'assemblea condominiale dev'essere avvisato per tempo e nei modi prescritti dalla legge dello svolgimento dell'assemblea.
Tanto si desume dalla lettura coordinata degli articoli 1136, sesto comma, c.c. e 66, terzo comma, disp. att. c.c.
Che cosa succede se un condomino - rectius: un avente diritto - non viene avvisato dello svolgimento dell'assemblea?
L'omessa convocazione può essere fatta valere solamente da chi non è stato convocato
Fino all'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 era la giurisprudenza la fonte cui guardare per capire le conseguenze. La giurisprudenza nella sua massima espressione, vale a dire le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione.
Fino al 2005, infatti, la catalogazione del vizio d'invalidità per omessa convocazione è stata contrastata in seno alla giurisprudenza di merito e di legittimità. La delibera assunta nonostante l'omessa convocazione di un condòmino doveva essere considerata nulla, ovvero annullabile?
In breve ricordiamo che una delibera nulla può essere sempre impugnata - fatti salvi gli effetti della dell'usucapione e della prescrizione delle azioni di ripetizione, così come disposto dall'art. 1422 c.c. - mentre una deliberazione annullabile può essere impugnata entro trenta giorni decorrenti dalla decisione, per quanto riguarda i presenti (dissenzienti ed astenuti), o dalla comunicazione del verbale, per gli assenti.
La deliberazione annullabile non impugnata si "consolida" e diviene definitivamente inoppugnabile.
Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 4806/2005 sancirono che l'omessa convocazione comportava l'annullabilità e non la nullità della delibera.
Ciò che i giudici non dissero era chi poteva fare valere l'annullamento, ossia chi poteva intraprendere l'azione giudiziale ex art. 1137 c.c.
L'orientamento conforme alla natura del vizio d'annullabilità riteneva che l'omissione potesse essere contestata solamente da chi non era stato convocato, ma non mancavano voci che consideravano possibile l'impugnativa anche da parte dei condòmini ritualmente convocati, avendo questi interesse alla rimozione di un atto comunque invalido.
Omessa convocazione e art. 66 disp. att. c.c.
La legge di riforma del condominio ha chiarito definitivamente la faccenda, sia per quanto riguarda il vizio derivante dall'omessa convocazione, sia la persona che può agire per farlo valere.
Recita l'ultimo periodo del terzo comma della norma in esame: «in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.».
Della modificazione normativa si inizia a dare atto anche nelle pronunce giurisprudenziali in materia di omessa convocazione dei condòmini.
La mancata convocazione di un condomino alla riunione
È il caso della sentenza n. 7915 resa dal Tribunale di Milano il 12 luglio 2017.
In questo caso dei condòmini avevano impugnato una delibera contestando, tra le altre cose, l'omessa convocazione di altri condòmini.
Il giudice meneghino ha rigettato sul punto il ricorso per carenza di legittimazione attiva. Si legge in sentenza che «la riforma del 2012, positivizzando il principio affermato dalle SS.UU. nella sentenza n. 4806/2005, ha chiarito nell'art. 66 disp. att. c.c. che in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione agli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'art. 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
Di conseguenza, la legittimazione a domandare l'annullamento spetta, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo condomino avente diritto pretermesso.».
Detta diversamente: il vizio di annullabilità per omessa convocazione a partecipare all'assemblea condominiale riguarda chi non è stato convocato.
Chi è stato invitato non può dolersi d'un fatto che non incide sul proprio diritto, ma eventualmente su quello di un altro condòmino che comunicatogli il verbale viene messo nelle condizioni di farlo valere.
Resta inteso che colui il quale non è stato ritualmente convocato ha diritto a contestare il vizio della delibera per questo solo fatto, ossia senza dover dimostrare di avere altro interesse all'annullamento dell'atto se non quello consistente nella rimozione degli effetti di un provvedimento non adottato in conformità a quanto disposto dalla legge (in tal senso tra le tante si veda Cass. n. 2999/2010).
Ricordiamo, infine, che l'azione di annullamento della deliberazione assembleare in ragione dell'omessa convocazione di un condòmino, è soggetta ai sensi di quanto disposto dagli artt. 71-quater disp. att. c.c. e 5, coma 1-bis, d.lgs n. 28/2010 al preventivo obbligatorio esperimento del tentativo di conciliazione.
- Il tuo vicino non è stato convocato? Non sono fatti che ti riguardano.
- Quali sono i trucchetti dell'amministratore nel caso di convocazione dell'assemblea straordinaria?
