La Cassazione, con la sentenza 25 novembre 2010 n. 23946, è tornata ad occuparsi del regolare svolgimento dell’assemblea e quindi della rituale convocazione di tutti i condomini e della legittimazione ad impugnare per il caso di invalidità della delibera.
Nel caso di specie, che si fa notare per la sua particolarità, bisogna distinguere due compagini: una definibile come un condominio parziale della quale facevano parte i soli proprietari dei box auto e l’altra supercondominiale nella quale partecipavano sia questi comproprietari che altri soggetti.
Il problema nasceva sulla rituale convocazione dell’assemblea. Ricordiamo che qualunque sia la forma della compagine, è sempre necessario che, ai sensi del sesto comma dell’art. 1136 c.c., tutti i condomini siano ritualmente invitati a parteciparvi.
Va, inoltre, rammentato che non v’è dubbio che l’omessa convocazione anche di un solo condomino comporti l’invalidità della deliberazione assembleare e che, a partire dalla pronuncia n. 4806/05 resa dalle Sezioni Unite, la Corte di Cassazione è costante nell’affermare che “ la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 c.c., comma 3, (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), e' valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio”( Cass. civ., Sez. Unite 07/03/2005, n. 4806).
Spetta al condominio convenuto in giudizio provare la rituale convocazione del condomino ricorrente anche se di recente è stato specificato che, quest’ultimo ” che chieda l'annullamento ex art. 1137 c.c. non dovrebbe potersi più limitare ad allegare di non aver ricevuto l'avviso, e dovrebbe piuttosto avere l'onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l'omessa comunicazione risulti, secondo i principi generali in tema di annullamento dell'atto” (così Trib. Salerno 27 settembre 2010).
Nel caso di specie erano sorti dubbi su questo specifico punto ma anche, come eccepito dal condominio convenuto, sulla legittimazione a proporre l’impugnazione che era stata avanzata dall’amministratore (non condomino) del condominio parziale e non da uno dei comproprietari.
La controversia giudiziaria andava avanti con alterne vicende, nel senso che in primo grado venivano rigettate le ragioni del ricorrente (l’amministratore del condominio parziale), il quale, appellante nel giudizio di secondo grado, vedeva accolte in questa sede le proprie doglianze.
Da qui il ricorso per Cassazione del condominio. Sostanzialmente si lamentava l’omesso esame della documentazione allegata agli atti di causa dalla quale si sarebbe potuto facilmente desumere che tutti i condomini erano stati avvisati dello svolgimento dell’assemblea.
La Corte, nel respingere il ricorso, ha affermato che “ la spedizione non equivale a ricezione e non prova la ritualità della convocazione” (Cass. 25 novembre 2010 n. 23946).
In sostanza è possibile affermare che per il condominio non è sufficiente allegare la prova dell’avvenuto invio bensì anche dimostrare la ricezione dell’avviso di convocazione. Prova che può essere data grazie all’avviso di ricevimento della comunicazione (evidentemente raccomandata) o con qualunque altro atto idoneo a raggiungere lo stesso scopo.
