Ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c.
“ L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza”.
Il legislatore in sostanza, prevedendo due tipologie d’assemblee (ordinaria e straordinaria), ha riconosciuto l’esistenza della possibilità che durante l’anno di gestione si creino delle esigenze che portino alla necessità di prendere delle decisioni su argomenti diversi da quelli indicati dall’art. 1135 c.c. (approvazione rendiconto, ecc.).
La norma, invia principale, lascia il potere di decidere sulla convocazione all’amministratore del condominio. In questo contesto i comproprietari, nelle forme indicate dal primo comma, possono chiedere al loro legale rappresentante l’indizione di una riunione per discutere di quanto ritengono necessario.
Laddove quest’ultimo non provvedesse (ossia non inviando nei successivi dieci giorni dalla richiesta l’avviso di convocazione) i condomini richiedenti avrebbero facoltà d’autoconvocarsi.
La convocazione dell’adunanza, inoltre, nel caso di mancanza d’amministratore, può essere fatta da ciascuno dei comproprietari.
Quali sono le regole da seguire nel caso di queste due ultime forme d’autoconvocazione?
La risposta è la medesima del caso in cui sia l’amministratore a provvedere ad indire la riunione condominiale.
In sostanza il convocante dovrebbe aver cura di comunicare l’avviso, con l’indicazione dell’ordine del giorno, almeno cinque giorni prima di quello fissato per la prima convocazione (salvo maggior termine indicato dal regolamento di condominio).
Con il termine comunicazione, s’intende dire che i condomini debbono aver ricevuto l’avviso entro il summenzionato termine. Per la ricezione, nel caso di mancata consegna a mano, è sufficiente che l’avviso sia imbucato in quel termine nella cassetta postale.
E’ evidente che per esigenze di certezza, se non è possibile la consegna a mano, sia consigliabile far recapitare il plico mediante raccomandata con avviso di ricevimento.
Che cosa accade se il comproprietario convocante omette di avvisare un condomino? Anche in questo caso la soluzione al quesito non differisce da quella di convocazione ad opera del mandatario dei condomini.
E’ opinione condivisa che “ la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - e’ valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio” (così ex multis Cass. n. 4806/05).
D’altronde le sentenze parlano dell’omessa convocazione in generale, non riferendosi solamente all’operato dell’amministratore, da ciò potendosi dedurre, quindi, che i vizi della delibera per omessa convocazione sono sempre rilevabili, chiunque sia il soggetto che provveda ad indire l’assemblea.
Lo stesso discorso vale per tutte quelle altre irregolarità attinenti al procedimento di convocazione (es. omessa indicazione dell’ordine del giorno, mancato rispetto del termine di preavviso, ecc.)
