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Assemblea di condominio e autoconvocazione da parte dei condomini. Omessa convocazione dell'amministratore e conseguenze.
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Assemblea di condominio e autoconvocazione da parte dei condomini. Omessa convocazione dell'amministratore e conseguenze.

Autoconvocazione da parte dei condòmini, quando si deve avvisare anche l'amministratore e che cosa succede se non gli si comunica alcunché?

Avv. Alessandro Gallucci 

L'assemblea di condominio deve essere convocata annualmente dall'amministratore per la discussione delle questioni indicate dall'art. 1135 c.c. Si tratta della così detta assemblea ordinaria annuale.

Nel primo comma dell'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile è altresì detto che oltre che annualmente per gli adempimenti summenzionati la riunione dei condomini «può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione».

Convocazione dell'assemblea straordinaria, chi vi provvede?

Si tratta dell'assemblea straordinaria che può essere, quindi, convocata:

a) dall'amministratore, ogni qual volta lo dovesse ritenere utile;

b) dall'amministratore su sollecitazione di almeno due condomini che rappresentino quanto meno 166 millesimi;

c) da quegli stessi condomini che formulata la richiesta all'amministratore dopo 10 giorni dalla sua presentazione al loro mandatario non l'abbiano vista soddisfatta.

Tanto nel caso di convocazione da parte dell'amministratore, quanto in quello di così detta autoconvocazione, ai sensi dell'art. 1136, sesto comma, c.c. tutti gli aventi diritto debbono essere avvisati altrimenti l'assemblea non può deliberare.

L'omessa convocazione di uno o più condomini comporta l'invalidità della deliberazione. Dopo un lungo e acceso contrasto le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione hanno avuto modo di evidenziare che «la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio» (Cass. SS.UU. n. 4806/05).

Autoconvocazione dell'assemblea e comunicazione all'amministratore

Nel caso di autoconvocazione una domanda sorge spontanea: i condomini sono tenuti ad avvisare anche l'amministratore? Se si quali sono le conseguenze di una sua omessa convocazione?

La legge impone un vero e proprio obbligo di partecipazione all'assemblea per il mandatario del condominio?

Secondo quella giurisprudenza che si è pronunciata sulla questione «sebbene tra i compiti dell'amministratore enumerati dal codice non sia espressamente prevista la sua partecipazione all'assemblea ordinaria e straordinaria, in ragione dei rapporti di diritto e di fatto che tra l'amministratore e l'assemblea intercorrono ed avuto riguardo a ciò che comunemente avviene sulla base del convincimento di osservare un imperativo giuridico, la sua presenza alle riunioni del collegio deve ritenersi compresa tra i compiti istituzionali di amministrazione» (Cass. 12 marzo 2003 n. 3596).

Ad avviso di chi scrive, la generalizzazione è eccessiva, posto che rispetto ad alcuni temi i condòmini potrebbero considerare opportuno confrontarsi prima tra di loro piuttosto che affrontare direttamente in riunione l'amministratore. L'assemblea è dei condòmini, non dell'amministratore e dei condomini.

Ad ogni buon conto, ad avviso di chi scrive, è certo che l'amministratore sia tenuto a presenziare per dare tutte le spiegazioni del caso in relazione al rendiconto di gestione ed a tutte quelle altre questioni delle quali, in virtù del mandato, ha conoscenza.

A parte queste incombenze, tuttavia, il legale rappresentante del condominio non è tenuto a presenziare all'assise, anzi non è raro che molti professionisti, ad esempio al momento della votazione per la conferma o revoca, si allontanino per evitare indebite interferenze.

=> Amministratore di condominio dimissionario e autoconvocazione, è possibile?

Autoconvocazione dell'assemblea e conseguenze per l'omessa comunicazione all'amministratore

Chiarito ciò, bisogna pertanto domandarsi, quali sono le conseguenze nel caso in cui i condomini, autoconvocandosi, dimentichino d'avvisare il loro legale rappresentate.

Al riguardosa risposta è molto semplice: salvo che l'amministratore non sia anche condomino (in tal caso di dovrebbe parlare d'omessa convocazione di uno dei condomini e non del mandatario) la deliberazione assunta in sua assenza sarà pienamente legittima non essendo tale manchevolezza riconducibile tra le cause d'invalidità.

Certo, assunta la delibera questa dev'essere prontamente comunicata al mandatario, poiché è suo compito darvi esecuzione ed è del tutto evidente che ciò non è possibile fintanto che non sia messo nelle condizioni di farlo.

Autoconvocazione dell'assemblea, quali orari, date e luoghi?

Rispetto alla convocazione da parte dell'amministratore, è stato detto che questi, salvo particolari indicazioni del regolamento di condominio, «è libero di fissare l'ora di convocazione dell'assemblea e che la convocazione in ora notturna non rende impossibile la partecipazione alla stessa. Chi, pertanto, diserta l'assemblea condominiale in prima convocazione perché, data l'ora fissata, ritiene che l'assemblea sarà tenuta in seconda convocazione, opera a suo rischio» (Cass. 22 gennaio 2000 n. 697).

Ne discende che le medesime conclusioni possano essere tratte per l'autoconvocazione da parte dei condòmini. Stesso ragionamento per la data: se il regolamento non dice nulla anche la domenica è un giorno utile per lo svolgimento dell'assemblea.

E quanto al luogo? È prassi suffragata dalla giurisprudenza che l'assemblea debba tenersi nello stesso comune di ubicazione dell'immobile (Cass. 22 dicembre 1999 n. 14461). Ad avviso dello scrivente la conclusione ha valore fintanto che non sia possibile considerare identica, in termine di comodità, la scelta di tenere l'assemblea in un comune differente.

=> Durata massima assemblea condominiale

=> Assemblea e caso di difficoltà autoconvocazione da parte dei condomini

Cerca: convocazione assemblea amministratore

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Christian Sarno
Christian Sarno lunedì 14 dicembre 2015 alle ore 20:40

Salve. La nostra amministratrice non convoca l'assemblea e non si fa trovare al telefono. Abbiamo mandato una raccomandata (senza ricevuta di ritorno , aimè) per chiederle di convocarla entro 10 giorni e non lo ha fatto. Possiamo autoconvocarci? Possiamo nominare amministratore un condomino (siamo una piccola corte con 10 tra appartamenti e box)? Nella convocazione dobbiamo invitare anche la vecchia amministratrice? grazie mille

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