Delega a partecipare all'assemblea condominiale, ovvero mandato con rappresentata conferito da un condòmino (più in generale da un avente diritto a partecipare all'assemblea) ad altra persona (anche estraneo al condominio) per prendere parte alla riunione per suo nome e conto.
Due i soggetti coinvolti. Il delegante, cioè il condòmino che non può/vuole partecipare, ed il delegato, ossia chi viene incaricato della partecipazione.
Spesso ci giungono quesiti sulle deleghe, sia sulle modalità di conferimento che sulle responsabilità connesse.
Ne riportiamo alcuni per esemplificare:
«Voglio partecipare all'assemblea del mio condominio ma proprio quel giorno non posso essere presente: allora ho deciso di delegare il mio vicino. Che cosa devo fare per non sbagliare?
Voglio partecipare all'assemblea del mio condominio ma proprio quel giorno non posso essere presente: allora ho deciso di delegare il mio marito che è anche comproprietario dell'appartamento. Che cosa devo fare per non sbagliare?
Ho partecipato all'assemblea per un mio vicino e ho deciso anche su un argomento non inserito all'ordine del giorno. La delega scritta mi autorizzava a discutere su quanto indicato nell'avviso di convocazione. Rischio qualcosa?»
Le domande possono apparire banali, ma in realtà dietro lo strumento della delega si annidano sovente contestazioni circa la validità della successiva delibera e, non solo, anche ipotesi di responsabilità del delegato.
La delega in bianco nell'assemblea condominiale. Guida al corretto utilizzo
Delega a partecipare all'assemblea condominiale, le norme
Quando si parla di delega a prendere parte all'assemblea di condominio è necessario distinguere due ipotesi (che poi sono quelle indicate negli esempi iniziali):
a) delega a persone che non hanno nulla a che vedere con quell'unità immobiliare;
b) delega a persona che è comproprietaria.
La norma di riferimento è dettata dall'art. 67, primo e secondo comma, disp. att. c.c. che recita:
Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.
Delega, forma e requisiti
La delega a partecipare all'assemblea di condominio dev'essere scritta. Non è più sufficiente, come nel passato, la semplice delega orale. In questo contesto pertanto il Presidente dell'assemblea è tenuto a verificare la regolarità formale delle delega, al fine di consentire la partecipazione all'assemblea per interposta persona.
Nel caso di unità immobiliare appartenente a più proprietari, spetta ad essi indire un'assemblea interna alla comunione per procedere alla nomina del rappresentante in seno alla riunione condominiale.
Se questa procedura ha un senso per le unità immobiliari con molti proprietari (si pensi agli immobili caduti in eredità), essa non ha alcuna utilità rispetto alle case in comunione di beni tra coniugi, bastando in tal caso una delega scritta sostitutiva del verbale dell'assemblea della comunione. A ben vedere tale documento è sufficiente anche per gli immobili con molti comproprietari.
Delega, mandato e responsabilità
Mentre in relazione alla forma della delega il Presidente ha potere di verificazione e censura, rispetto al suo contenuto non può dire nulla, al pari di ogni altro condomino.
In tal senso da anni, la Cassazione ha avuto è costante nell'affermare che "Ove un condomino impugni una deliberazione dell'assemblea, assumendo che la stessa sia stata adottata in forza del voto di un proprio "falso" (o "infedele") delegato, voto che abbia inciso sulla regolare costituzione dell'assemblea, o sul raggiungimento della maggioranza deliberativa prescritta dalla legge o dal regolamento (non trovando nella specie applicazione, ratione temporis, quanto ora stabilito dall'art. 67 disp. att. c.c., commi 1 e 5, in seguito alle modifiche introdotte dalla L. n. 220 del 2012), occorre considerare come i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato vadano disciplinati in base alle regole sul mandato. Solo, dunque, il condomino delegante e quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini, perché estranei a tale rapporto (Cass., Sez. 2, 30/01/2013, n. 2218; Cass. Sez. 2, 07/07/2004, n. 12466)." (Cass. 25 giugno 2018 n. 16673).
Come sempre il principio espresso in relazione ad uno specifico caso va raffrontato con gli altri casi particolari.
In relazione al nostro, ad esempio (il terzo quesito), non è da escludersi che possa essere già il presidente a bloccare la partecipazione al voto del delegato per il condòmino delegante in ragione del fatto che, questo desumiamo dal quesito, la delega era stata conferita esclusivamente in relazione ai punti all'ordine del giorno.
Ad ogni buon conto, in linea generale e salvo specifiche questioni, possiamo così riassumere: la delega deve risultare per atto scritto e le questioni riguardanti l'operato del delegato restano confinate ai rapporti tra rappresentante e rappresentato, senza che gli altri possano eccepire nulla.
