Uno degli errori più gravi che può commettere il conduttore di un'unità immobiliare nei casi di danni è quello di autoridurre o addirittura sospendere in toto il pagamento del canone di locazione.
Si badi: non è che tale pratica sia sempre illegittima, ma il più delle volte lo espone al rischio, concreto, di un'azione di sfratto per morosità.
Perché non è possibile operare la così detta autoriduzione o sospensione?
Esistono delle eccezioni a questa regola generale?
Per rispondere è bene ricordare che, ai sensi dell'art. 1571 c.c. la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
Si tratta, come si suole dire, di un contratto a prestazioni corrispettive. Detta più semplicemente: paghi per aver qualcosa (in questo caso il godimento di un'unità immobiliare).
Le parti, quindi, firmando il contratto di locazione assumono due obbligazioni principali:
a) il locatore l'obbligo di far godere l'immobile;
b) il conduttore quello di pagare il prezzo pattuito.
Esistono, poi, una serie di obbligazioni accessorie a queste due, ma, di norma, esse non possono essere considerate così importanti da consentire la sospensione del pagamento.
In questo senso la giurisprudenza, ormai da anni, afferma costantemente che "la principale e fondamentale obbligazione del conduttore di immobili è il pagamento del canone di locazione, sì che non gli è consentito di astenersi dal corrisponderlo anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, nemmeno nel caso in cui egli assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore".
Cedolare secca. Il conduttore può "autoridursi il canone"?
Insomma bisogna pagare sempre. Ciò perché, prosegue la Corte la sospensione dell'adempimento dell'obbligazione di pagamento, "ai sensi dell'art. 1460 cod. civ., è legittima soltanto quando sia giudizialmente accertato che è venuta completamente a mancare la prestazione della controparte, altrimenti costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di un'unilaterale ragion fattasi del conduttore, che perciò configura inadempimento colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato e all'obbligazione principale per il conduttore" (Cass. 13 luglio 2005 n. 14739).
In buona sostanza un conto è credere di avere diritto di poter sospendere il pagamento, altro averlo perché l'organo deputato ad accertarlo dia ragione al conduttore.
Ma è sempre così o può esistere la classica eccezione alla regola? Ad esempio, se la casa data in locazione è completamente inutilizzabile, davvero si può arrivare a credere che sia obbligatorio pagare nonostante ciò?
Secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum" (all'inadempiente non è dovuto l'adempimento) - la sospensione "è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, il che è da escludere se il conduttore continua a godere dell'immobile, e al momento in cui gli è chiesto il pagamento del canone, assume l'inutilizzabilità del bene all'uso convenuto, perché in tal modo fa venir meno la proporzionalità tra le rispettive prestazioni" (Cass. 13 luglio 2005 n. 14739).
Ok, chiarito ciò, il conduttore che ritiene che il pagamento per intero del canone sia eccessivo viste le nuove (peggiorate) condizioni dell'immobile, che cosa potrà fare per ottenere uno sconto? In tal caso, conclude la Cassazione, l'inquilino "per conformare il suo comportamento a buona fede, può soltanto chiedere una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, in analogia al disposto dell'art. 1584 cod. civ. (applicazione del principio dell'art. 1464 cod. civ.) per la diminuita utilizzabilità economica del bene a causa delle riparazioni su di esso, ovvero può chiedere la risoluzione del contratto per sopravvenuta carenza di interesse (Cass. n. 3341/2001) (Cass. 13 luglio 2005 n. 14739).
Perché in caso di danni il conduttore non può autoridursi il canone di locazione pattuito con il proprietario?
Ai sensi dell’art. 1571 c.c.
“ La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.
La definizione appena fornita assume fondamentale importanza in relazione a quanto andremo a dire qui di seguito.
I contratti di locazione ad uso abitativo, quelli per la casa per dirla in modo spicciolo, possono essere transitori (vale a dire fino a 18 mesi), per tre anni prorogabili per altri due con il canone vincolato, oppure liberi nella famosa formula quattro più quattro.
In ogni caso, qualunque sia la durata, il proprietario concede l’immobile e il conduttore che ne usufruisce s’impegna a versare il corrispettivo, il così de tto canone di locazione.
Il proprietario deve garantire al conduttore il pacifico godimento in relazione alle molestie di diritto.
Insomm a all’infuori dell’inquilino nessuno può dire: “ in quella casa ci devo abitare io!”. Nulla sui può imputare al proprietario per le molestie di fatto. Il vicino è troppo rumoroso? Bisogna prendersela direttamente con lui.
Ho subito dei danni da infiltrazione dal piano superiore? Uno e uno solo è il responsabile.
Che cosa accade, però, se il danno o il disagio è causato dall’immobile stesso? Si pensi ad un bagno rotto, a impianti non funzionanti e simili.
In molti, a loro modo di vedere giustamente, pensano bene di ridurre o sospendere il pagamento del canone di locazione. Pensano e agiscono in modo sbagliato, di più:scellerato.
E’ opinione diffusa in giurisprudenza quella secondo cui " in tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando sì assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.
Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede" (Cass. 8 ottobre 2008 n. 24799 e da ultimo Cass. n. 6850/12).
In sostanza bisogna distinguere due ipotesi:
a) il totale inadempimento del proprietario (si pensi ad una casa divenuta completamente inutilizzabile): in questa ipotesi il conduttore avrebbe il pieno diritto di non pagare perché non usufruisce di quanto concordato;
b) l’inesatto inadempimento o gli eventi esterni che limitano il godimento del bene. In quest’ultimo caso l’inquilino non può ridurre o escludere il pagamento del canone di sua iniziativa. Il pregiudizio subito dovrà essere fatto valere con un’azione di risoluzione del contratto, esatto adempimento e risarcimento del danno.
