Quando per molte persone è difficile ottenere un mutuo, è fisiologico che il mercato delle locazioni veda cresce il costo degli immobili.
Il canone è spesso considerato alto del conduttore; non ci riferiamo alle condizioni dell'immobile, in tal caso solitamente si scarta quella casa, ma alla percezione generale su quella spesa.
Ecco, allora, che sorge la necessità, in sede di contrattazioni, di cercare un punto di equilibrio che possa maggiormente soddisfare le esigenze del conduttore.
Esistono strumenti contrattuali che prevedono dei canoni, detti concordati, la cui misura non è determinata esclusivamente da logiche di libero mercato, ma da valutazioni complessive su stato e ubicazione dell'immobile.
In questo caso, comunque, la norma fornisce una forbice di riferimento entro la quale le parti devono trovare un accordo sul canone.
Andiamo per ordine e proviamo a comprendere come sia utile per il conduttore comportarsi al fine di ottenere la spesa mensile a lui più adatta anche considerando gli oneri accessori (spese condominiali) che derivano da quell'accordo.
Vale il canone registrato o quello concordato privatamente dalle parti?
Contratto di locazione, canone e spese condominiali
Recita l'art. 1571 c.c.
. La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo".
Si tratta di un contratto a prestazioni corrispettive. Il proprietario si obbliga a far godere dell'immobile ad altra persona, il conduttore, che si impegna a fronte di ciò a versare il così detto canone di locazione. A tale canone, poi, vanno aggiunti i così detti oneri accessori.
Si pensi alle spese di registrazione del contratto (che per legge sono a carico di entrambe le parti al 50%, vedi d.p.r. n. 131/86) ed ai famigerati oneri condominiali.
Con riferimento a questi ultimi è bene ricordare che ai sensi dell'art. 9, primo secondo e terzo comma, l. n. 392/78:
. Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. .
Fatta questa premessa di carattere generale entriamo nel cuore della vicenda. Si pensi ad un pinco pallino qualunque, magari proprio a noi stessi che, il motivo è indifferente, si trova a cercare un immobile da prendere in locazione.
Come trattare uno sconto sul canone, da quanto tempo è sul mercato e la solidità finanziaria
L'"aspirante inquilino" cerca ciò che può essere di suo gradimento e si sofferma su un immobile.
La casa gli piace, come si suol dire farebbe al caso suo, ma il prezzo è un po' più altro rispetto a quanto si era prefissato di spendere. A quel punto la persona si chiede: come posso trattare sul prezzo?
Vale la pena fornire alcune indicazioni di carattere generale: tenetele bene a mente e mettetele a frutto. Lì serve tirar fuori la capacità di contrattazione, o magari scoprire che non si è portati per quel genere di attività.
Torniamo a noi.
Cercare di capire da quanto tempo il proprietario cerca di "piazzare" l'immobile e perché. Se la locazione, dal punto di vista di quest'ultimo, è fatta al solo fine d'incrementare il proprio reddito difficilmente sarà disponibile a scendere molto al di sotto di una certa soglia.
La solidità finanziaria del conduttore è un elemento che molti proprietari, tutti per meglio dire, considerano: puntare sul fatto che si è in grado di dimostrare un'entrata stabile (busta paga per contratto a tempo indeterminato, continuità di reddito degli ultimi 4/5 anni per redditi da lavoro autonomo, ecc.) può essere un ottimo elemento da utilizzare per controbilanciare la richiesta.
Come trattare uno sconto sul canone, l'immobile gravato da mutuo
Se, invece, magari quel canone serve a pagare un mutuo, il discorso sia pur entro certi limiti può cambiare.
Sul tempo poco da dire: magari chi cerca di locare, infruttuosamente, da mesi, è orientato a cedere qualcosa pur di guadagnarci. Proporre, se possibile, un contratto lungo (quello 4+4).
Serve a dare la prospettiva di un guadagno durevole (all'inquilino, poi, dà una certa stabilità).
Qui cercate di ottenere una clausola di preavviso di rilascio dell'immobile di non più di 3-4 mesi, sarete liberi di andar via senza troppe difficoltà.
Contrattare sugli oneri condominiali, ad esempio, chiedendo di parteciparvi in misura forfettaria fissa.
Infine spingere il proprietario a scegliere la così detta cedolare secca: non si paga imposta di registro e per tutta la durata del contratto il canone non può essere soggetto ad aumento.
Riduzione canone locazione, che cosa fare?
