Il principio in questione, ribadito da una recente sentenza dell'ottava sezione civile del Tribunale di Torino, n. 1455 del 17 aprile 2023, impone qualche riflessione sugli obblighi che gravano sul conduttore al momento della riconsegna dell'immobile.
Riguardo all'obbligo di consegna della cosa locata gravante sul conduttore l'art. 1590 del codice civile stabilisce che ha l'onere di restituirla nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa locata, la medesima norma stabilisce inoltre che il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
L'obbligazione restitutoria che grava sul conduttore trae origine dal contratto così come di natura contrattuale è la responsabilità in caso di inadempimento degli obblighi contrattuali.
Per quanto concerne l'obbligo di restituzione gravante sul conduttore la giurisprudenza ha già precisato che la restituzione possa non esaurirsi nella generica messa a disposizione delle chiavi, potendo richiedere anche il compimento di un'attività ulteriore che consista nell'immissione dell'immobile nella sfera di disponibilità del locatore. Cass. n. 8616/2006)
Il primo comma dell'art. 1591 del codice civile pone a carico del conduttore l'obbligo di restituire la cosa locata nelle stesse condizioni in cui l'ha ricevuta pur avendo natura contrattuale non ha carattere sinallagmatico, ma consegue alla natura propria della locazione e nasce alla scadenza del contratto di locazione.
In merito all'obbligazione restitutoria gravante sul conduttore occorre puntualizzare che egli è obbligato a risarcire danni nel momento in cui al momento della riconsegna la cosa locata presenta danni che eccedano in degrado dovuto al normale uso della cosa locata.
La giurisprudenza di legittimità ha precisato, a tal riguardo, che il locatore può addebitare al conduttore solo la somma necessaria per il ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era al momento della stipula della locazione, mentre non ha la possibilità di addebitargli le spese inerenti le ristrutturazioni e ai miglioramenti che vadano oltre tali limiti (Cass. n. 23721/2008).
Locazione: il conduttore non è obbligato a pagare i danni alla muratura e le spese per la tinteggiatura delle pareti. Fatto e decisione
La locatrice di immobile ad uso abitativo cita in giudizio i conduttori dinanzi al giudice di pace, rivendicando alcuni canoni di locazione non pagati oltre ad una somma di oltre tremila euro necessaria per il ripristino della cosa locata ed in particolare per la tinteggiatura dell'immobile e per l'esecuzione di altri lavori.
Il giudice di pace ha dichiarato la sua incompetenza per materia, ed i conduttori hanno riassunto la causa dinanzi al Tribunale contestando ogni richiesta, precisando che la locatrice aveva trattenuto, in fase di mediazione, lo somma di oltre mille euro da imputarsi a titolo di eventuali danni rinvenuti alla cosa locata.
La locatrice convenuta si è costituita chiedendo ai conduttori la corresponsione di una somma titolo di canoni non versati e le spese condominiali, rivendicando altresì la condanna dei conduttori alla somma di oltre tremila euro necessaria per gli interventi di ripristino dell'immobile.
Nel caso di specie i danni sopportati dalla locatrice a suo dire riguarderebbero i lavori di ripristino dell'immobile locato e consistenti in "interventi di stuccatura, scartavetratura e pulizia semplice su intonaci naturali interni… pulizia arredi e piastrellatura bagno".
La sentenza del Tribunale di Torino n. 1455/2023 riguardo all'inadempimento dell'obbligo di restituzione della cosa locata gravante sul conduttore si riporta a quanto già chiarito dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui "in tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento l'obbligo del conduttore- previsto dall'art. 1590 c.c.- di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la priva del catto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervento tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile…, grava sul conduttore l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contr atto o per fatto a lui non imputabile." (Cass. n. 6387/2018)
Nel caso giunto all'esame del Tribunale piemontese è emerso che i danni rivendicati dalla locatrice attengono, in parte, solo ad un uso normale dell'immobile e la pronuncia ha precisato che, i lavori di tinteggiatura delle pareti attengono proprio a tale uso normale e restano a carico del locatore.
Considerazioni conclusive
L'ottava sezione civile del Tribunale di Torino ha respinto le richieste della locatrice che rivendica il risarcimento dei danni alla muratura ed alla mancata tinteggiatura delle pareti.
A tal riguardo, pertanto, la sentenza in commento, condividendo un orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, ha chiarito che l'articolo 1590 del codice civile detta una regola generale che impone al conduttore di restituire la cosa locata nello stato in cui l'ha ricevuta "… fatta salva la possibilità di un normale deterioramento della resa conseguente all'uso corretto del bene oppure alla vetustà… che il locatore è tenuto a sopportare… pertanto al locatore non spetta alcun risarcimento del danno per la mancata tinteggiatura dell'immobile al momento della restituzione" (Cass. n. 29392/2019)
Alla luce di tale osservazione, la sentenza si conclude con il mancato accoglimento della richiesta di risarcimento dei danni lamentati dalla locatrice ed attinenti alla mancata tinteggiatura delle pareti, poiché gli stessi rientrano nel normale deterioramento del bene concesso in locazione e restano a carico del locatore, mentre restano a carico del conduttore l'obbligo di versare i canoni non pagati fino alla restituzione dell'immobile oltre ai danni consistenti nella stuccatura e piastrellatura del bagno danni che, secondo la ricostruzione, non possono rientrare nel concetto normale utilizzo della cosa locata.
Tenendo conto dei fatti di causa, e del fatto che la locatrice aveva trattenuto una somma a titolo di cauzione per gli eventuali danni, la sentenza si conclude con la compensazione di tali somme fra la parti e delle spese di lite.
