Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 6756 del 4 maggio 2023, ha stabilito che il locatore ha diritto al risarcimento del danno da perdita di chance non solo se il conduttore restituisce tardivamente l'immobile ma anche quando lo stesso non può essere locato ad altri per via dei necessari interventi di cui il proprietario deve farsi carico per riparare i danni arrecati dall'inquilino. Analizziamo la vicenda.
Danno da perdita di chance del locatore: fatto e decisione
La questione, piuttosto intricata, nasce dal ricorso promosso dal conduttore per sentir dichiarare la nullità, ex art. 13 della legge n. 431/98, del patto volto a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
Costituitosi in giudizio, il locatore chiedeva in via riconvenzionale:
- il risarcimento dei danni derivanti dal deterioramento eccedente il normale utilizzo del bene locato, in violazione dell'art. 1590 c.c.;
- il risarcimento del danno da perdita di chance, per non aver potuto locare il bene successivamente al suo rilascio, attesa la necessità di intervenire sullo stesso per riparare i danni causati dal conduttore;
A seguito della Consulenza tecnica d'ufficio, emergeva in effetti come l'appartamento fosse stato restituito in cattivo stato, in violazione di quanto disposto dall'art. 1592 cod. civ., a tenore del quale «Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione».
Nonostante i danni lamentati dal locatore fossero già stati ripristinati al momento del sopralluogo del Ctu, essi risultavano documentati dalle fotografie allegate agli atti e dal verbale di riconsegna dell'immobile, e consistevano in estese macchie di muffa e umidità alle pareti. Tali pregiudizi erano stati confermati anche dalle prove testimoniali.
Tanto premesso, il Tribunale di Roma ha ritenuto legittimo riconoscere al locatore il risarcimento del danno per perdita di chance, corrispondente al mancato guadagno dipeso dall'impossibilità di locare nuovamente l'immobile a causa dei lavori di ripristino, quantificabile come prodotto della moltiplicazione tra l'importo del canone e i mesi necessari per il ripristino dell'immobile.
Danno da perdita di chance del locatore: considerazioni conclusive
Il Tribunale di Roma sembra far proprio l'orientamento giurisprudenziale secondo il quale, in materia locatizia, è risarcibile il danno da perdita di chance causata dall'altrui attività illecita.
Secondo la giurisprudenza di merito (App. Bari, 23 ottobre 2019 n. 2204), il danno da perdita di chance, derivante dall'impossibilità per il proprietario di un'immobile di concederlo in locazione a terzi a causa dell'attività illecita compiuta da un terzo, consistendo nell'impossibilità di ottenere un vantaggio economico, da un lato, consegue solo alla perdita di disponibilità del bene immobile da parte del proprietario, e, dall'altro, non è assumibile in re ipsa, dovendo essere allegato e provato sia nell'an che nel quantum, sia pure sulla scorta di presunzioni riguardanti l'effettiva potenzialità reddituale dell'immobile, per effetto della pregressa redditività dello stesso cespite.
Tale principio è peraltro pacifico in caso di ritardata restituzione dell'immobile (art. 1591 cod. civ.). Secondo la Suprema Corte (sent. n. 27287 del 07.10.2021), quando l'immobile affittato viene riconsegnato oltre il termine contrattualmente pattuito, per il proprietario (o locatore) non è automaticamente configurabile il danno da perdita di chance se non è concretamente provato il pregiudizio economico patito.
In tal senso, si richiede, da parte di quest'ultimo, la specifica dimostrazione, in rapporto alle condizioni dell'immobile e alla sua ubicazione, dell'effettiva esistenza di soggetti concretamente interessati ad affittarlo dietro pagamento di un corrispettivo, così da risultare un'effettiva lesione del patrimonio del proprietario, impossibilitato, per indisponibilità materiale del bene, alla stipula del nuovo contratto (cfr. Cass., sent. n. 29202/08).
