La massima. "Quando il conduttore non aderisca alle nuove condizioni economiche cui il locatore condiziona la prosecuzione del rapporto non ricorre un'ipotesi di disdetta o recesso del conduttore ai sensi dell'art. 34 l. n. 392/1978, che - per essere tale - deve prescindere da qualunque preventiva iniziativa del locatore volta a far cessare il rapporto o a subordinarne la prosecuzione al mutamento delle condizioni economiche: è, pertanto, dovuta l'indennità per la perdita dell'avviamento."
Il fatto. L'ordinanza in commento, la n. 7015 dell'11 marzo 2020, si riferisce ad una lunga e complicata vicenda avente ad oggetto la debenza dell'indennità di avviamento commerciale. Vicenda che ha visto il duplice intervento della Corte di Cassazione: il primo, nel 2016, con rinvio al Giudice dell'Appello; il secondo, con l'ordinanza in commento.
La questione verte in tema di locazione di immobili urbani ad uso commerciale.
Indennità per perdita di avviamento e attività imprenditoriale o professionale
Il locatore, infatti, in vista della scadenza del contratto ebbe a proporre la rinnovazione del rapporto con raddoppio del canone locatizio. Tale proposta non veniva accettata dal conduttore e, pertanto, si determinava la cessazione del rapporto contrattuale tra le parti.
Il conduttore, tuttavia, era a richiedere la corresponsione dell'indennità dovuta per la perdita dell'avviamento ai sensi e per gli effetti dell'art. 34 della l. n. 392/1978.
Il locatore si opponeva a tale richiesta ritenendo che la mancata accettazione del nuovo canone proposto integrasse un'ipotesi di recesso da parte del conduttore e valesse, per ciò solo, all'esclusione del diritto a percepire la citata indennità.
La tesi del locatore era già stata precedentemente sconfessata dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 22976/2016, al cui principio di diritto si era adeguata anche la Corte di Appello cui la causa era stata rimessa. Avverso la sentenza della Corte di Appello, poi, veniva proposto ricorso per cassazione.
Ricorso terminato con l'ordinanza in commento nel senso di riconoscere che il mancato rinnovo della locazione dovesse intendersi dovuto non ad una volontà di recesso del conduttore ma ad una volontà del locatore intenzionato a rinnovare il contratto a condizione del raddoppio del canone di locazione.
La questione giuridica. L'ambito di applicazione della normativa sulla perdita dell'avviamento.
La fattispecie in esame è disciplinata dall'art. 34 della l. n. 392/1978 recante la "Disciplina delle locazioni di immobili urbani". L'art. 34 l. cit. si riferisce alla locazione degli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione. Si tratta di immobili utilizzati a scopi commerciali, industriali, artigianali, turistici e via dicendo.
Ai fini del riconoscimento del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale rileva l'abituale esercizio, nei locali condotti in locazione, di un'attività in forma di impresa con stabile organizzazione aziendale gestita secondo criteri di economicità (ossia al criterio della copertura dei costi con i ricavi di esercizio), non essendo invece necessario l'ulteriore requisito dello scopo di lucro dell'attività (Cass. civ., Sez. III, Sent., 19/9/2019, n. 23344).
Né, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392/1978, è possibile per il conduttore rinunciare preventivamente all'indennità di avviamento: tale clausola è nulla - ai sensi dell'art. 1419 c.c. -, ancorché sia stata pattuita a fronte della riduzione del canone poiché il conduttore può rinunciare alla detta indennità solo successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata (Cass. civ., Sez. III, Sent., 30/9/2019, n. 24221).
Che cos'è la perdita dell'avviamento?
L'indennità per la perdita dell'avviamento ha la duplice funzione, da un lato, di compensare il conduttore della perdita «dell'avviamento» conseguente alla indisponibilità dei locali, dall'altro, di distribuire equitativamente alcune delle utilità (o per meglio dire, esternalità positive), rimaste in capo al locatore in termini di incremento del valore locativo, su colui che ha contribuito a tale incremento di valore. Si tratta di un sistema legale compensativo, afferma la Corte di Cassazione, Sez.
V, 12/11/2019, n. 29180, che è finalizzato ad allocare alcune delle esternalità positive (nella specie, il richiamato incremento di valore locatizio ricollegabile all'avviamento indotto dall'attività economica riconducibile al precedente conduttore) su chi ha concorso a incrementare quelle esternalità arrecate all'immobile in termini di incremento del valore locativo per effetto dell'esercizio dell'attività commerciale nei locali dell'impresa.
L'incremento di valore locativo di un bene immobile commerciale è dovuto, sostanzialmente, a due fattori, uno legato alla ubicazione e alla natura dei locali dell'impresa (di pertinenza del locatore), l'altro alla capacità dell'imprenditore di attrarre clientela, conseguente all'attività svolta dal conduttore.
Entrambe si traducono nell'avviamento dell'impresa conduttrice, che è una qualità dell'azienda, che deriva principalmente dalla combinazione di questi due fattori (ubicazione dei locali e capacità imprenditoriale), uno dei quali è ricollegabile all'attività imprenditoriale svolta dal conduttore, benché il risultato complessivo della combinazione dei due fattori rimanga in qualche modo incorporato nel valore locativo dei locali dell'impresa.
Inneddità perdita dell'avviamento; la richiesta di aumento del canone la rende automatica
Nelle locazioni diverse dall'uso abitativo, dunque, il conduttore, per il solo fatto che il locatore abbia assunto l'iniziativa di non proseguire la locazione, ha diritto al percepimento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.
Fermo restando che tale diritto viene meno nel caso di cessazione del rapporto dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore.
A cura dell'Avv. Vito Sola, del Foro di Roma.
