Uno degli inconvenienti più ricorrenti, in special modo nella stagione invernale o meglio delle piogge è la manifestazione di perdite d'acqua dal soffitto.
Classica la chiazza che si può scorgere sul soffitto o peggio ancora una vera e propria perdita d'acqua gocciolante.
La questione, in termini giuridici, va affrontata nell'ambito dei danni da cose in custodia e più nello specifico dei danni da infiltrazioni.
Qui di seguito ci approcceremo a questa problematica offrendo al lettore tutti gli strumenti per sapersi comportare nel qual caso subisse dei danni di questo genere.
Alla fine di questo articolo chi lo avrà letto saprà rispondere ai seguenti quesiti:
- come mi devo comportare se si noto una perdita d'acqua dal soffitto?
- che cosa cambia se sopra il soffitto della mia abitazione c'è uno spazio condominiale o di un vicino?
- che cosa posso fare se la perdita d'acqua dal soffitto proviene da un bene di mia proprietà?
- se la perdita d'acqua dal soffitto si manifesta in una villetta bifamiliare, il proprietario del piano deve essere coinvolto nella riparazione?
Perdita d'acqua dal soffitto quale danno da cose in custodia
Partiamo dai danni da cose in custodia. Ai sensi dell'art. 2051 c.c. il custode di un bene è responsabile del danno da questo cagionato, salvo che provi il caso fortuito.
Per anni si è dibattuto in dottrina e giurisprudenza sulla natura della responsabilità derivante da questa norma: responsabilità oggettiva o presunzione di colpa?
Ad oggi la giurisprudenza maggioritaria e più recente propende per la prima ipotesi. Si legge in molti pronunciamenti sul tema che «la fattispecie di cui all'art. 2051 c.c., individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva e non una presunzione di colpa, essendo sufficiente per l'applicazione della stessa la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo indipendentemente dalla pericolosità attuale o potenziale della cosa stessa (e, perciò, anche per le cose inerti) e senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza» (così Cass. 20 maggio 2009 n. 11695).
In questo contesto, cioè consequenzialmente a tale presa di posizione, è stato affermato che «il custode, per liberarsi dalla presunzione di responsabilità per il danno cagionato dalla cosa, deve provare che esso si è verificato per caso fortuito tale da impedirgli di prevenire l'evento dannoso o di ridurne le conseguenze, dovendo altrimenti rispondere almeno per la parte di danni che avrebbe potuto evitare (Cass. N. 5007/96; Cass. n. 5539/97)» (Trib. Bari 11 novembre 2010 n. 3360).
Il custode è chi esercita il potere di fatto sulla cosa: è custode il proprietario, l'usufruttuario, per le cose mobili o chiaramente visibili il conduttore (es. il conduttore è custode in relazione alla pavimentazione del terrazzo, ma non della sottostante impermeabilizzazione).
Queste sono le coordinate fondamentali che chiunque subisca una perdita d'acqua dal soffitto deve tenere a mente.
Entro a casa e vede che gocciola acqua dal soffitto, allora mi posso/devo domandare: chi è il proprietario, o meglio il custode, della parte sovrastante da cui proviene l'acqua? Cosa posso chiedergli. Vediamo le varie e più frequenti ipotesi.
Perdita d'acqua dal soffitto sottostante il tetto o terrazzo condominiale
Se la perdita d'acqua proviene da un bene condominiale, allora bisogna valutare se la parte sovrastante il soffitto è in proprietà ed uso comune, ovvero se in proprietà comune ed uso esclusivo, oppure ancora se è di proprietà ed in uso esclusivo ma funge da copertura per l'edificio e una sua parte.
L'inquilino non ha diritto al risarcimento se l'infiltrazione deriva dal tubo condominiale.
Nel caso di proprietà ed uso comune, allora non v'è dubbio alcuno che il danno proviene da lì, allora sarà il condominio a dovere eliminare la causa della perdita d'acqua e risarcire il danno subito dal soffitto.
E se la parte di edificio dalla quale proviene la perdita non è in uso e proprietà comune ma ricade nelle altre due ipotesi?
Come hanno evidenziato le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione «qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio" (Cass. SS.UU. 10 maggio 2016 n. 9449).
In sintesi: il condòmino che vede una perdita d'acqua dal soffitto, se la parte sovrastante ad esso è un tetto o un lastrico, insomma una struttura che funge da copertura dell'edificio o di una sua parte, può sempre chiamare in causa il condominio, il quale a sua volta potrà tirare in ballo l'usuario/proprietario esclusivo.
Perdita d'acqua dal soffitto sottostante un altro appartamento
Se alla perdita d'acqua dal soffitto corrisponde un appartamento in proprietà di un'altra persona, allora la responsabilità per danni da infiltrazioni sarebbe da intestarsi ad essa.
Tizio abita sotto l'abitazione di Caio e nota che sul suo soffitto si manifesta una chiazza. Il responsabile sarà il custode dell'appartamento del piano di sopra. Per Tizio il custode è Caio, a meno che l'appartamento non sia concesso in locazione e risulti per ammissione del conduttore che la perdita d'acqua sia stata causata da un suo comportamento.
Locazione: dei danni da infiltrazione ne risponde il locatore.
Perdita d'acqua dal soffitto di un'abitazione singola
Se ho una perdita d'acqua dal soffitto, ma vivo in un'abitazione unifamiliare, non potrò prendermela con nessuno, al massimo se si tratta di grave difetto costruttivo o manutentivo potrà prendermela con l'impresa che ha eseguito le opere dalla quali (devo essere in grado di dimostrarlo) proviene il danno.
Altrimenti, in casi del genere, vale il vecchio adagio: chi è causa del suo mal pianga se stesso.
Perdita d'acqua dal soffitto in una villetta bifamiliare
Se la perdita d'acqua dal soffitto si manifesta in una villetta bifamiliare la valutazione non può prescindere dalla lettura degli atti d'acquisto.
In breve: se la parte di edificio dalla quale proviene il danno è in proprietà ed uso comune, allora la responsabilità del danno, pro quota, sarà da attribuirsi anche al proprietario del piano terreno: l'abitazione bifamiliare, infatti, è a tutti gli effetti un condominio minimo.
Se la parte di edificio dalla quale proviene il danno è in proprietà e/o uso esclusivo, allora, a meno che gli non escludano espressamente la partecipazione alle spese di manutenzione del proprietario del pian terreno, questi dovrà partecipare in quota parte ai due terzi della spesa, dando per presupposto che l'altra quota parte e il restante terzo siano in carico al proprietario del piano superiore, che nelle villette a schiera solitamente ha anche la proprietà/uso del terrazzo.
