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Danni da infiltrazioni, come quantificarli?
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Danni da infiltrazioni, come quantificarli?

Come quantificare i danni da infiltrazione

Avv. Alessandro Gallucci 

In tema di danni da infiltrazioni, qual è la misura del risarcimento che il proprietario dell'unità immobiliare danneggiata può chiedere al custode della cosa dalla quale tale danno proviene?

La questione non è di poco conto, in quanto un'infiltrazione, apparentemente limitata in uno specifico punto di uno dei vani dell'abitazione, potrebbe causare un danno ben più ampio.

=> Di nuovo sui danni da infiltrazioni arrecati agli appartamenti sottostanti

Come dire: non sempre la misura del risarcimento può essere limitata a mettere una pezza laddove il danno sia stato maggiore in termini sostanziali della puntuale individuazione della parte ammalorata.

La questione, che sovente crea litigi in quanto il danneggiante ritiene esagerate le richieste del danneggiato, è stata trattata dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 12920 depositata in cancelleria il 23 giugno 2015.

Vediamo in che modo.

Prima di entrare nel merito è utile ricordare che il caso di danno da infiltrazioni rappresenta una classica ipotesi di danno da cose in custodia ai sensi dell'art. 2051 c.c.

In pratica il custode del bene dal quale proviene il danno (e che non sia mero elemento di passaggio della causa stessa del nocumento, ad esempio il piano intermedio tra quello danneggiato e quello da cui proviene il danno stesso) è responsabile di tali danni a titolo di responsabilità obiettiva, ossia è sempre responsabile, eccezion fatta per le ipotesi di caso fortuito.

Questa la conclusione cui, ormai da anni, giunge la Suprema Corte di Cassazione quando viene investita di cause aventi ad oggetto danni da infiltrazioni (cfr. tra le tante Cass. 10 ottobre 2012 n. 17268).

=> Danno da infiltrazioni causate dalla rottura di tubazioni comuni, responsabilità del condominio

Quale danno va risarcito?

Esempio: dall'appartamento di Tizio provengono infiltrazioni nell'appartamento sottostante, di proprietà di Caio. Quest'ultimo richiede al vicino di eliminare la causa dell'infiltrazione ed a titolo di risarcimento la somma di € 2.000,00.

Egli ritiene che l'intervento che dovrà eseguire non può essere limitato alla sola ritinteggiatura della parte danneggiata, ma al rifacimento della vernice di tutta la stanza.

Motivo? Era stata ritinteggiata da poco e la "pezza" consistente nella sistemazione della sola parte ove era apparsa la macchia sarebbe evidente.

L'esempio è nella sostanza il riassunto della questione che ha portato alla sentenza della Cassazione n. 12920. Come ha concluso la Corte?

Secondo gli ermellini "il proprietario di un immobile, il quale domandi il risarcimento dei danni ad esso cagionati in conseguenza delle infiltrazioni provenienti da un appartamento sovrastante, essendo state danneggiate talune parti che, per esigenze di uniformità, richiedano un più esteso intervento ripristinatorio delle condizioni di normale abitabilità del bene rispetto ai singoli punti danneggiati, ha diritto di conseguire il rimborso dell'intera somma occorrente per tale lavoro, trattandosi di esborso necessario per la totale eliminazione delle conseguenze pregiudizievoli dell'illecito, che non può essere addossato al danneggiato stesso" (Cass. 23 giugno 2015 n. 12920).

Come dire: Tizio fa bene a chiedere 2.000,00 euro. Chiaramente laddove la stanza non fosse stata tinteggiata a nuovo ma fosse in stato non buono, il giudice non potrebbe non tenere conto di questa circostanza.

Danni da infiltrazioni da parti comuni, perché sono responsabili tutti i condòmini in solido?

In sostanza se da un lato il danneggiato non può vedersi pregiudicato per gli effetti indiretti del danno da infiltrazione (ossia dover di nuovo dipingere l'intera stanza per non fare vedere la differenza), allo stesso modo il danneggiante non può sobbarcarsi il costo dei miglioramenti complessivi di cui il danneggiato di avvantaggerebbe dopo il danno stesso (cioè non si può addossare al danneggiante l'intero costo del miglioramento - leggasi rinnovo tinta delle pareti - che s'è deciso di eseguire in conseguenza delle infiltrazioni al fine di non fare notare la differenza).

Si tratta del così detto principio, di creazione dottrinario-giurisprudenziale della così detta compensatio lucri cum damno "in virtù del quale la quantificazione del danno risarcibile deve tener conto degli eventuali vantaggi per il danneggiato che traggono origine direttamente".

Scarica Cass. 23 giugno 2015 n. 12920

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