Il guasto non può costituire motivo per la compensazione delle spese perché non incide sul godimento dei locali. Il proprietario non e tenuto alle riparazioni.
Il proprietario dell'immobile locato non è tenuto alle riparazioni in presenza di infiltrazioni provenienti da parti condominiali esterne all'immobile locato, ancor più quando l'alterazione dell'immobile, causata dalle infiltrazioni stesse, non ne impedisca al conduttore il godimento secondo l'uso pattuito. (Il condomino che intende chiedere il risarcimento del danno da infiltrazione)
L'eventuale clausola che prevede espressamente l'esonero da responsabilità del proprietario per danni derivati per fatto di terzi non rientra nell'ambito delle cd. clausole vessatorie, che richiedono la doppia sottoscrizione ex art. 1341 c.c., in quanto diretta semplicemente a circoscrivere la sfera delle obbligazioni contrattuali e la correlativa responsabilità dei contraenti.
È questo, in estrema sintesi, quanto statuito dalla Corte d'Appello di Ancona con la sentenza n.586 del 20 marzo 2014, che ha confermato la decisione di primo grado.
L'inquilino che non paga l'affitto deve lasciare l'immobile, se non eccepisce subito il mancato intervento del proprietario per porre rimedio alle infiltrazioni. In ogni caso, se le infiltrazioni sono di lieve entità e non impediscono l'utilizzo dell'immobile, il proprietario non è obbligato ad attivarsi per la riparazione.
Né tale circostanza può giustificare la compensazione delle spese processuali, che vanno imputate interamente al conduttore. (Muro comune e danni derivanti da infiltrazione d'acqua. Il condominio è responsabile )
Il caso - La complessa vicenda al vaglio della Corte d'Appello di Ancona può essere così riassunta. I proprietari dell'immobile ottenevano ordinanza di sfratto per morosità della società conduttrice, con contestuale decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti.
La conduttrice, a sua volta, agiva per la risoluzione del contratto per gravi vizi dell'immobile locato (umidità e infiltrazioni), nonché per l'opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei propri confronti. (Perché il conduttore non può ridurre il canone di locazione?)
Il tribunale rigettava le domande della conduttrice, compensando però le spese processuali tra le parti, considerato che la presenza di umidità non era imputabile ai locatori e, comunque, trattandosi di inconveniente di lieve entità, che non aveva inciso sul godimento dell'immobile.
I proprietari proponevano appello limitatamente al capo della sentenza riguardante la spese processuali, a loro dire imputabili solo alla conduttrice. Quest'ultima si costituiva in giudizio, contestando la decisione del tribunale nella parte in cui, pur avendo accertato la presenza di umidità e infiltrazioni, non aveva tenuto in giusta considerazione la domanda di risoluzione del contratto per gravi vizi della cosa.
L'eccezione di inadempimento - È noto che, nei contratti a prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua prestazione, se l'altro non adempie o non offra di adempiere la propria (art. 1460 c.c.).
Così, ad esempio, nel contratto di locazione il conduttore può rifiutarsi di pagare i canoni di affitto eccependo l'inadempimento del proprietario di garantire il buon funzionamento dell'immobile (art. 1512 c.c.).
Nel caso di specie i giudici d'appello rilevano che l'eccezione di inadempimento, fondata sulla presenza di umidità e infiltrazioni, deve essere necessariamente eccepita dal conduttore moroso nel procedimento di convalida di sfratto, promosso dal proprietario dell'immobile.
L'ordinanza di convalida di sfratto per morosità, infatti, una volta preclusa l'opposizione ex art.668 c.p.c., acquista efficacia di cosa giudicata sia sulla esistenza del rapporto contrattuale, sia sull'inesistenza di precedenti fatti impeditivi, estintivi e modificativi del rapporto non dedotti con l'opposizione, sia, in generale, sull'intervento di una causa di risoluzione del contratto di locazione.
Detto in altri termini: la risoluzione del contratto disposta con l'ordinanza di sfratto produce effetti in ogni altro giudizio, tra le parti stesse, avente ad oggetto ulteriori pretese inerenti al medesimo rapporto contrattuale. Pertanto, nel caso in esame, l'eccezione di inadempimento per vizi della cosa avrebbe dovuto essere proposta dalla conduttrice nel giudizio di sfratto per morosità.
Quanto al risarcimento dei danni da infiltrazioni, la Corte osservano che le macchie di umidità riscontrate sono relative alle pareti esterne del fabbricato, non risultando le stesse presenti all'interno dei locali, e di entità tale da poter influire negativamente sul godimento dell'immobile. (Macchie di umidità derivanti da parti comuni? Chi paga?)
Le denunciate infiltrazioni, in particolare, sono riconducibili ad un tubo discendente esistente all'interno della muratura, da considerare di pertinenza condominiale. Le stesse infiltrazioni non hanno comunque impedito l'uso dell'immobile.
Anche dopo la convalida di sfratto, infatti, la società conduttrice ha continuato a svolgere l'attività imprenditoriale, a riprova della idoneità dell'immobile all'uso pattuito, nonostante la presenza delle infiltrazioni.
Pertanto, alla luce del principio di diritto anzidetto, non si configura l'obbligo del locatore di intervenire per ripristinare il buono stato dell'immobile.
