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Piove dal terrazzo e si rovinano i mobili dell'appartamento sottostante: contro chi deve agire l'inquilino?

Infiltrazioni d'acqua piovana provenienti dal lastrico dell'edificio e danni al mobilio
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Tizio è conduttore di un appartamento, di proprietà di Caio, ubicato nel condominio Alfa. L’unità immobiliare, per la precisione, è collocata all’ultimo piano dell’edificio. In sostanza sopra confina con il lastrico solare di proprietà condominiale.

Accade che, durante un violento temporale, si manifestano infiltrazioni d’acqua piovana provenienti chiaramente dal lastrico dell’edificio.

L’inquilino, a seguito di questo evento, lamenta dei danni al mobilio di sua proprietà oltre che ai capi d’abbigliamento in esso contenuti.

Contro chi potrà agire per ottenere il risarcimento del danno subito? Contro il condominio? Contro il proprietario? Contro entrambi?

La risposta va rintracciata in una norma ben specifica, vale a dire l’art. 1585 (Garanzia per molestie) c.c., che recita:

Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima.

Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio”.

E’ necessario distinguere molestie di diritto, quelle previste dal primo comma dell’articolo, dalle molestie di fatto, disciplinate dal capoverso dell’art. 1585. Le infiltrazioni paiono essere senza ombra di dubbio un’ipotesi di molestia di fatto. Nessun, invero, accampa pretese sull’immobile oggetto del contratto di locazione.

Semplicemente qualcuno ha causato dei danni alla cosa oggetto del contratto e a chi usufruisce dell’immobile. Di queste affermazioni si trova traccia anche in giurisprudenza.

Può dirsi che la traccia di cui abbiamo accennato è senza ombra di dubbio l’orientamento interpretativo dominante.

In sostanza, " come ripetutamente chi arito dalla Suprema Corte, l'infiltrazione di acque da immobile soprastante concreta molestia di fatto, per la quale l'art. 1585, secondo comma, c.c. conferisce al conduttore una legittimazione autonoma a proporre l'azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno (cfr. Cass. 20.12.1990, n. 12089; Cass. 8.11.1985, n. 5450; Cass. 6.11.1982, n. 5859).

In altri termini, ai sensi della citata norma, il conduttore può agire, in nome proprio, contro il terzo che gli arrechi molestie di fatto nel godimento dell'immobile locatogli (cfr., tra le più recenti, Cass. 7.2.2006, n. 2530; Cass. 24.11.2005, n. 24805), precisandosi, altresì, che tale legittimazione non riguarda soltanto i danni causati agli arredi o mobili di proprietà del conduttore ma si estende a tutto ciò che sia oggetto del godimento stesso, quindi anche alle strutture murarie dell'appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito del terzo (cfr. Cass. 24.11.2005, n. 24805)" (Trib. Napoli 3 ottobre 2006).

Da ciò ne discende, pertanto, che l’azione del conduttore, nell’esempio citato in principio, potrà essere diretta contro il condominio. Tuttavia, dato che il proprietario è anche comproprietario delle parti comuni, egli, sia pure pro quota, è direttamente responsabile dei danni provenienti dalle parti comuni.

Insomma per praticità è meglio dirigere l’azione contro il condominio (ossia contro tutti i proprietari del lastrico) ma in punta di diritto l’azione contro il solo proprietario dell’appartamento non sarebbe di per sé sbagliata.

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