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Il contratto di locazione può essere risolto se l'inquilino era a conoscenza delle infiltrazioni
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Il contratto di locazione può essere risolto se l'inquilino era a conoscenza delle infiltrazioni

Locazione e problemi di infiltrazioni, inutile per il proprietario dell'unità immobiliare promettere senza poi mantenere

Avv. Alessandro Gallucci 

Tizio proprietario dell’unità immobiliare Alfa decide di concederla in locazione. Essa, per le sue caratteristiche, interessa a Caio che ne prende visione ai fini della stipula del contratto.

Al momento del sopralluogo il futuro inquilino si avvede della presenza di un’infiltrazione in una delle stanze.

In questo contesto egli chiede una riduzione del canone d’affitto inizialmente domandato dal proprietario che comunque, pur accordando questa diminuzione del corrispettivo, s’impegna a eliminare il vizio. In questo contesto viene siglato l’accordo.

Nonostante le rassicurazioni fornitegli, Caio nota che con il passare del tempo il problema non viene risolto. Egli quindi sollecita il locatore a rispettare gli accordi presi.

E’ bene ricordare che ai sensi dell’art. 1578 (Vizi della cosa locata) c.c.:

Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

Tuttavia nel caso di specie non solo il locatario era a conoscenza del vizio fin da prima della stipula del contratto ma proprio in ragione di essa aveva ottenuto ab origine una riduzione del corrispettivo.

Eppure anche se la situazione è questa appena descritta, non può giungersi alla conclusione che l’impegno preso dal proprietario dell’unità immobiliare possa essere impunemente trasgredito.

Se l’è chiesto, effettivamente, un inquilino che ha ritenuto non adempiuto un preciso obbligo contrattuale agendo in giudizio per ottenere tutela delle proprie ragioni: e questa tutela ha ottenuto se si pensa che la Cassazione ha accolto le sue doglianze.

Non violazione dell’art. 1578 c.c. prima citato ma inadempimento contrattuale (nella specie obbligo di rimuovere le infiltrazioni).

Si legge nella sentenza che ha risolto la questione gli ermellini hanno specificato che " pur non ricorrendo una ipotesi di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo ai sensi dell'art. 1578 n. 1 c.c. né di eliminazione dei vizi a spese del locatore, ex art. 1575 n. 2 c.c., avendo il conduttore avuto conoscenza dei vizi della cosa locata nel momento della conclusione del contratto e tenendoli in considerazione nella determinazione del corrispettivo, tuttavia, avendo la locatrice assunto lo specifico obbligo di intervenire e provvedere alla necessarie riparazioni per la conservazione della cosa all'uso convenuto, può ritenersi sussistente un'ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento, con conseguente risarcimento del danno, ai sensi dell'art. 1453 c.c." (Cass. 6 marzo 2012 n. 3454).

Insomma inutile per il proprietario dell’unità immobiliare promettere senza poi mantenere: l’inadempimento potrebbe costar caro.

Non cambia nulla per la Corte se il danno proviene da parte comune: il proprietario dell’appartamento è sempre responsabile.

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