L'articolo 1117 c.c. inserisce il lastrico solare nell'elenco delle parti comuni di un condominio. La sua proprietà è pertanto generalmente condivisa tra i vari condòmini e il suo utilizzo è disciplinato dalla normativa relativa agli spazi comuni del condominio.
L'art. 1126 c.c. sul tema così recita: "Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno".
Tutti i beni comuni devono essere manutenuti dal condominio in modo tale che non rechino danni ai condomini e/o ai terzi. Se così è, ne risponde a titolo di responsabilità extracontrattuale a titolo di custode ex art. 2051 c.c.
Questo principio è stato di recente affermato dal Tribunale di Salerno nella sentenza n. 1270 del 6 marzo 2024.
Il caso di specie
L'appartamento dell'attrice viene interessata da fenomeni infiltrativi provenienti dal sovrastante lastrico solare di copertura, di proprietà condominiale, riconducibili ad un'inadeguata manutenzione.
In particolare, le infiltrazioni d'acqua erano con maggior evidenza in prossimità dei canali di deflusso delle acque piovane di raccolta del detto lastrico solare.
Nello specifico, la percolazione ha riguardato le soffitte, le pareti perimetrali fino al pavimento, con conseguente compromissione degli intonaci nonché deterioramento delle infrastrutture e strutture portanti dell'immobile, oltre a causare il danneggiamento degli impianti elettrici, come acclarato dalla relazione tecnico-descrittiva, allegata in atti. Le richieste all'Amministratore del condominio rimangono lettera morta.
L'attrice ha inoltre rilevato di aver subito danni soggettivi alla propria persona ed a titolo di danno morale, esistenziale e biologico, a causa del mancato e/o ridotto utilizzo del suddetto immobile e, comunque, in modo non consono all'uso naturale dello stesso con conseguente alterazione del proprio stile di vita.
Il Giudice, dopo aver verificato la ritualità della notificazione dell'atto di citazione ha dichiarato la contumacia del condominio convenuto.
Esaurita la fase istruttoria, mediante l'escussione della prova testimoniale ed il deposito della CTU, fissava ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. l'udienza per la discussione orale e la decisione.
La condomina domanda quindi il ristoro di tutti i danni subiti.
Il Giudice emette diverse osservazioni, in linea preliminare sulla natura del lastrico solare dell'edificio. E' risaputo che il lastrico solare, di proprietà condominiale, svolgendo una funzione di copertura dell'edificio rientra tra i beni comuni per i quali il condominio, per mezzo dell'amministratore, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è tenuto ad adottare tutte le misure necessarie perché esso non rechi pregiudizio ai condòmini stessi, nonché ai terzi.
L'espletata CTU ha dato dimostrazione della correttezza della ricostruzione di parte attrice sul percolamento e sui danni materiali, fornendo la relativa quantificazione.
Richiama una recente decisione della Suprema Corte secondo cui: "Quando le infiltrazioni originano da una cattiva manutenzione del lastrico solare (o della terrazza a livello), vi è sicuramente la responsabilità del condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, in quanto custode del bene (art. 2051 c.c.), tenuto conto del fatto che quest'ultimo svolge una indiscutibile ed essenziale funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti." (cfr. seconda sezione civile della Corte di Cassazione, II sez. civ., ordinanza n. 28253 del 9 ottobre 2023).
Il Giudice fa propria la quantificazione di danni materiali come evidenziata dal CTU sull'immobile e sui mobili dell'appartamento in oggetto.
Diverso è il discorso sui danni non patrimoniali: la lesione del diritto al normale svolgimento della vita familiare all'interno della propria abitazione ed al diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane deve essere pienamente dimostrata, in giudizio, non a mezzo di mere presunzioni, ma per mezzo di una vera e propria prova, non trattandosi di danno in re ipsa ma di danno conseguenza.
Questo principio è stato enunciato dalla Cassazione n. 31233/2018, il cui punto saliente risiede nella seguente massima: «Il danneggiato che chieda in giudizio il risarcimento del danno per mancato godimento dell'immobile è tenuto a provare di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare ovvero per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, da allegare e provare da parte del preteso danneggiato - diversi dalla mera mancata disponibilità o godimento del bene, che possano sorreggere il convincimento sia dell'esistenza di tale danno-conseguenza, sia del suo collegamento causale con l'evento lesivo».
Lastrico solare: definizione, soggetti coinvolti nella manutenzione, costi, danni e responsabilità
Conclusioni
Mentre non vi è alcun dubbio sulla ricorrenza dei danni materiali all'alloggio, alle sue parti ed a alcuna mobilia, non così si può asserire per il danno morale, per non aver avuto una vita normale in ragione dell'accaduto.
Questo diverso danno necessita di una prova rigorosa mentre nel caso di specie, nulla ha provato la in merito a questa voce di danno seppur lamentata. Il Giudice osserva che l'attrice potrebbe aver patito senso di disagio e problematiche per aver vissuto in ambienti umidi a causa della condotta del condominio ma per essi vi è carenza probatoria da parte dell'attrice, non avendo fornito alcuna prova a supporto.
Si evidenzia tuttavia che non sempre si conclude in questo senso. Così è per il caso dalla Corte d'Appello di Roma (App. Roma n. 4735 del 28.06.2021) che ha ritenuto che l'impossibilità, per una coppia di coniugi con figli, di utilizzare la camera da letto per un periodo prolungato, a causa delle infiltrazioni, implica un «grave disagio suscettibile di valutazione economica» e, pertanto ne è stato ammesso il risarcimento.
