Un'interessante sentenza della Corte d'Appello di Messina (la n. 252 del primo giugno 2021) ha affrontato il tema della natura pertinenziale del lastrico solare. La questione non è meramente teorica: se, infatti, il lastrico solare fosse sempre una pertinenza dell'edificio o di un singolo immobile, non potrebbe essere alienato separatamente dalla cosa principale, salvo che nell'atto di vendita non si preveda espressamente il contrario.
Prima di vedere se il lastrico solare è pertinenza, occorre necessariamente fare una breve premessa sul vincolo pertinenziale in generale.
Pertinenze: cosa sono?
Secondo l'art. 817 del Codice civile, le pertinenze sono le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. Questa destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.
Le pertinenze sono cose che, pur conservando la loro natura e la loro individualità fisica, sono assoggettate, in modo attuale e duraturo, a servizio oppure a semplice ornamento di un'altra cosa per renderne possibile una migliore utilizzazione ovvero per aumentarne il decoro.
Vincolo pertinenziale: come si costituisce?
Perché possa costituirsi una pertinenza, cioè un vincolo tra due beni fisicamente separati ma uniti dal punto di vista funzionale, occorre che le cose vi sia un vincolo. Nello specifico, si ha una pertinenza quando sussistono i seguenti due requisiti:
- da un punto di vista oggettivo, un bene (cosa accessoria) è destinato al servizio o semplicemente all'abbellimento di un altro bene (cosa principale). La destinazione deve consistere nella materiale attribuzione, durevole nel tempo, della cosa accessoria a beneficio della cosa principale;
- dal punto di vista soggettivo, deve esservi rispondenza di tale destinazione all'effettiva volontà dell'avente diritto di creare il predetto vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale (Cass., sent. n. 2702 del 29 aprile 1982).
Praticamente, il vincolo pertinenziale tra la cosa principale e quella accessoria si crea quando il titolare di entrambe le cose (non per forza il proprietario, ma anche colui che ne può disporre vantando altro diritto reale, tipo l'usufruttuario, l'enfiteuta, ecc.) decide che una di esse deve essere funzionale all'altra.
Per aversi pertinenza, il bene non deve per forza essere strutturalmente e fisicamente collegato alla cosa principale, potendo trovarsi anche molto distante da esso. Il legame tra bene principale e pertinenza è di tipo economico funzionale e può sussistere anche da lontano.
Pertinenza: si può vendere separatamente?
Secondo l'art. 818 del Codice civile, gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.
Dunque, le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici, ma soltanto se è espressamente previsto nell'accordo: in caso contrario, le cose accessorie seguono la sorte delle cose principali, nel senso che, se queste ultime vengono cedute, si intenderanno vendute anche le prime.
Ciò significa che è possibile vendere una pertinenza separatamente dalla cosa principale, purché ciò sia espressamente previsto nell'atto di vendita. In caso contrario, la vendita della cosa principale comprenderà automaticamente anche quella della pertinenza.
In questo senso anche la giurisprudenza prevalente (Cass., sent. n. 634/2003), secondo cui gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell'atto di compravendita, essendo necessaria un'espressa volontà contraria per escluderli.
Ovviamente, vale anche il discorso inverso: è possibile vendere la cosa principale e mantenere la proprietà della pertinenza.
Lastrico solare: è parte comune del condominio?
Secondo l'art. 1117 c.c., il lastrico solare è di proprietà esclusiva solamente se è il regolamento contrattuale a stabilire ciò.
Il regolamento contrattuale può essere di due tipi:
- è votato all'unanimità da tutti i condòmini;
- è redatto dall'originario proprietario del fabbricato, con atto successivamente recepito all'interno dei singoli contratti d'acquisto.
L'ipotesi più frequente è proprio quest'ultima: al momento dell'acquisto dell'abitazione posta all'ultimo piano, il proprietario compra anche il lastrico solare, di cui quindi diventa titolare esclusivo.
In caso contrario, cioè se il regolamento contrattuale non dice nulla, il lastrico è parte comune, cioè appartiene a tutto il condominio.
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Natura del lastrico solare: il caso
Il caso affrontato dalla Corte d'appello di Messina (sent. n. 252 del primo giugno 2021) riguarda un condominio costituitosi tra i tre lotti aggiudicati al pubblico incanto a seguito della divisione dell'originaria, unica proprietà (la quale era stata dichiarata fallita).
Uno dei condòmini, dopo aver acquistato il lotto, decideva di vendere detta proprietà unitamente alla metà del lastrico solare.
Secondo l'attore (un altro condomino che aveva acquisito uno dei tre lotti), tale operazione sarebbe stata inefficace, in quanto il lastrico solare è bene condominiale ex art. 1117 c.c. e, pertanto, sottratto alla disponibilità del singolo proprietario.
Si costituiva la Curatela dell'originario proprietario unico fallito, ritenendo che il lastrico, in quanto bene a sé stante, non era stato mai trasferito per intero né all'attore né agli acquirenti degli altri lotti.
In particolare, la Curatela evidenziava che tale lastrico solare non era stato oggetto di stima da parte del Ctu incaricato di valutare in beni espropriandi in sede di procedura esecutiva immobiliare; ergo, lo stesso lastrico non era stato oggetto di vendita da parte del Tribunale in sede di esecuzione, sicché la metà non venduta della terrazza era ancora di proprietà della procedura fallimentare.
Il giudice di primo grado rigettava le domande attoree, ritenendo correttamente che la metà non venduta del lastrico appartenesse ancora al soggetto fallito, in quanto tale parte del bene non era stata messa in vendita all'incanto.
Avverso questa decisione è stato proposto appello deducendo la natura pertinenziale del lastrico, con la conseguenza che, salvo espressa previsione, tale bene segue sempre quello principale e, pertanto, doveva ritenersi venduto insieme ai lotti e, di conseguenza, facente parte del condominio ex art. 1117 c.c.
Lastrico solare: è una pertinenza?
Secondo la Corte messinese, la natura, pertinenziale o meno, del lastrico solare è questione dirimente per decidere sul caso; e infatti, se il lastrico fosse pertinenza, ad esso si estenderebbero ex art. 2912 c.c. gli effetti del pignoramento, non rilevando, quale titolo contrario alla presunzione di condominialità di cui all'art 1117 c.c., l'omessa menzione del suddetto bene nel decreto di trasferimento. L'art. 2912 c.c. afferma infatti che «Il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata».
Orbene, a parere della Corte siciliana, nel caso di specie ricorrerebbe il requisito oggettivo della pertinenzialità del lastrico ma non quello soggettivo: non è infatti rinvenibile nessuna intenzione, da parte dell'unico proprietario originario (il fallito), di destinare durevolmente il lastrico solare a servizio o ad ornamento dell'edificio intero o solamente di una parte di esso.
Dell'esistenza di tale volontà, che non necessita di forme particolari e solenni, ma può essere desunta da qualsiasi elemento ritenuto idoneo a tal fine dal giudice di merito non è stata data alcuna dimostrazione in giudizio e non può nemmeno essere desunta per facta concludentia delle parti
Ciò posto, inoltre, la Suprema Corte ha osservato che «grava sul compratore del bene principale l'onere di provare la sussistenza del rapporto pertinenziale qualora decida di rivendicare la proprieta? anche sul bene secondario» (cfr. Cass. Civ., Sez. IV, Ordinanza n. 24432 del 17/10/2017), un onere probatorio che non è mai stato assolto dagli appellanti.
In ogni caso, anche qualora si volesse qualificare il lastrico solare di natura pertinenziale, la Suprema Corte, con la sentenza n. 11272/2014, ha asserito che, per l'estensione ex lege del pignoramento alle pertinenze, la relazione di asservimento debba risultare in modo inequivoco, al fine di assicurare tutela ai terzi che sono a conoscenza solo di quanto trascritto negli atti del pignoramento.
Nella medesima pronuncia, la Corte nomofilattica ha altresì interpretato l'art. 2912 c.c. nel senso che «la mancata espressa indicazione, nel pignoramento e nella nota di trascrizione, ed in difetto di ulteriori altrettanto univoci elementi in senso contrario dei dati catastali propri, esclusivi ed univoci di una pertinenza, a fronte della espressa indicazione di quelli diversi e distinti di altri beni e soprattutto della cosa principale, integri - in applicazione del principio inclusio unius exclusio alterius - un elemento sicuro e contrario all'estensione del pignoramento a tale specifica pertinenza, a prescindere da ogni indagine sulla sussistenza o meno del vincolo pertinenziale». (cfr. Cass. Civ. Sez. III Sentenza n. 11272 del 21/05/2014).
Alla luce di ciò, la Corte d'Appello di Messina ha rigettato il gravame e confermato la sentenza impugnata, stabilendo che sussiste un vincolo pertinenziale tra un lastrico solare e altro immobile unicamente quando vi siano due requisiti: uno soggettivo, ossia l'appartenenza di entrambi i beni allo stesso proprietario, e uno oggettivo, e cioè la funzione di asservimento in concreto svolta dalla pertinenza verso il bene principale e non al suo proprietario (in questo senso anche Cass., sent. n. 10411 del 2 maggio 2018).
Pertinenze, le sentenze in materia
