Art. 1117 c.c.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici i cortili e le facciate;
le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Il primo articolo della Legge n. 220/2012 sostituisce l'articolo 1117 cod. civ., norma cardine per l'individuazione del c.d. "patrimonio condominiale comune".

Le parti comuni sono considerate beni strumentali rispetto al condominio, al godimento delle singole porzioni immobiliari ed in proporzione al valore di ognuna di esse, ed è proprio in questo che risiede l'essenza della condominialità, ossia la coesistenza in capo a ciascun singolo condomino di diritti di proprietà esclusiva con diritti pro quota sulle cose comuni.

Ne discende, dunque, che il condominio, per ciò che attiene ai profili proprietari, sia una particolare forma di comunione nella quale, al fianco di porzioni di proprietà esclusiva, coesistono parti di proprietà comune ai titolari delle prime, accessorie e funzionali al migliore e più ampio godimento delle singole unità immobiliari.

Con la ridefinizione dell'art. 1117 del codice civile il Legislatore ha inteso ampliare il novero dei beni comuni; tuttavia delle cose, degli impianti e dei servizi comuni la norma, anche nella nuova formulazione, fa un'elencazione non tassativa, ricorrendo ad un criterio unitario di classificazione meramente esemplificativo.

La norma pone infatti una presunzione di comproprietà dei beni. Tale prescrizione può essere vinta da un titolo contrario, avente forma scritta, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva del bene. Nell'articolo in questione le parti comuni sono suddivise in tre sottocategorie:

le parti comuni solitamente qualificate come necessarie, in quanto elementi indispensabili «per l'esistenza stessa del fabbricato e, quindi, per l'esistenza dei piani o delle porzioni di piano appartenenti in proprietà esclusiva agli altri partecipanti» (Cass., 29 maggio 1995, n. 6036). Vengono altresì denominate beni comuni necessari, parti comuni interne o parti strutturali (suolo, muri, fondazioni, facciate, pilastri portanti, tetti, ecc.);
le parti strumentali all'utilizzo del condominio, o beni comuni di pertinenza (locali per la portineria, lavanderia, stenditoi, ecc.), destinate a consentire una migliore e più intensa utilizzazione del condominio stesso;
le opere e gli impianti accessori, i quali, pur non costituendo un'unità con l'edificio e da questo differenziandosene, sono comunque destinati all'uso e al godimento dei condomini (ascensori, fognature, pozzi, impianti per l'acqua, per il gas, ecc.).

Ai beni appena indicati vanno poi aggiunte le parti accessorie eventuali, ossia tutte quelle parti che appartengono all'immobile condominiale, ma non compaiono nell'elencazione dell'art 1117 c.c.: esse partecipano al regime di condominialità purché siano destinate all'uso o al godimento di tutti i condomini (spiazzi, rampe d'accesso, portici, marciapiedi, spazi verdi, ecc.). 13 La norma novellata dal legislatore pone una definizione di maggior dettaglio della nozione di «parti comuni» dell'edificio, oggetto di proprietà comune, inserendovi:

i pilastri e le travi portanti;
le facciate degli edifici;
i parcheggi;
i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
gli impianti centralizzati per la ricezione radio TV e per l'accesso ad ogni genere di flusso informativo, anche satellitare o via cavo.

Il testo riformato contiene altresì le nuove diciture di "impianti idrici e fognari" e di "sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell'aria", che, rispetto al testo vigente, definiscono diversamente impianti che ricadono tra le parti comuni. Si specifica, inoltre, che, in caso di impianti unitari, si dovrà far rientrare l'impianto tra le parti comuni fino al punto di utenza, salve le normative di settore in materia di reti pubbliche.

L'elencazione contenuta dall'articolo 1117 cod. civ. deve essere considerata tassativa?

Con la ridefinizione dell'art. 1117 del codice civile il Legislatore ha inteso ampliare il novero dei beni comuni; tuttavia, deve chiarirsi che delle cose, degli impianti e dei servizi comuni la norma, anche nella nuova formulazione, fa un'elencazione meramente esemplificativa e non esaustiva. Difatti, le cose comuni contenute nell'elenco del novellato articolo 1117 cod. civ. sono indicate sia "specificamente" che in "maniera generica" (per relationem), intendendo in tal modo far rientrare nella proprietà comune tutte quelle cose che, sebbene non citate espressamente, posseggano la caratteristica dell'accessorietà.