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Pianerottoli e corridoi di accesso agli appartamenti sono parti comuni come le scale

Ecco perché scale, pianerottoli e corridoi sono parti comuni.
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Pianerottoli e corridoi ai piani degli edifici in condominio sono da ritenersi beni comuni, salvo diversa indicazione del titolo. Eppure l'art. 1117 c.c. non li menziona espressamente.

Perché siamo giunti a questa conclusione, per giurisprudenza consolidata più che sicura?

Quali sono gli elementi documentali e fattuali che consentono di affermare con certezza che una parte di un edificio in condominio è in proprietà esclusiva o comune ai condòmini (o ad un gruppo di condòmini)?

Quando parliamo di parti comuni di un edificio in condominio e facciamo automaticamente riferimento all'art. 1117 c.c. dobbiamo ricordare a noi stessi, in modo che diventi un pensiero automatico, che quell'articolo contiene un'elencazione meramente esemplificativa di parti, servizi ed impianti che devono considerarsi comuni (Cass. 13 marzo 2009 n. 6175).

Quell'elencazione, che per molti rappresenta una presunzione di condominialità (in contrasto con il concetto di presunzione si veda Cass. SS.UU. 7449/93), dev'essere sempre letta alla luce dei titoli (ossia atti d'acquisto e regolamento contrattuali trascritto) e della funzione dei beni.

Entrambi questi elementi possono allargare o restringere l'elenco. Se per titoli si comprende facilmente come (basta scrivere ciò che è comune), più difficile comprendere come inquadrare il concetto di bene funzionale al servizio comune.

Prima di entrare nel dettaglio della funzione è bene sgombrare il campo da ogni dubbio rispetto al concetto di titoli. Il riferimento corretto è in realtà quello al primo titolo da cui ha avuto origine il condominio, ossia il primo atto di cessione. È quest'atto che separando la proprietà delle unità immobiliari dall'originario unico titolare consente l'insorgere della proprietà comune dei beni di cui all'art. 1117 c.c. (e ad essi assimilabili). Il decimo atto (come qualunque altro) sul punto non può far altro che ricalcare il contenuto del primo: diversamente sarebbe nullo, per questo specifico punto. Ciò detto, possiamo tornare alla funzione.

È legittimo depositare sul pianerottolo comune il sacco dell'immondizia?

Parti comuni dell'edificio, la funzione come elemento fondamentale

Portiamo un esempio a suo tempo utilizzato dalla Cassazione per comprendere il concetto di funzione e il suo potere di espungere dai beni che si considerano comuni, proprio una parte dell'edificio menzionata dall'art. 1117 c.c. (nella formulazione pre e post riforma).

Si legge in sentenza che "come esempio chiarificatore può considerarsi l'ipotesi di una scala che serva per accedere a un solo appartamento dell'edificio condominiale. Non può dubitarsi che essa sia di proprietà esclusiva del titolare di questa unità immobiliare, ma non perché la sua destinazione particolare superi la presunzione legale di comunione, bensì in quanto in tale caso la scala per le sue caratteristiche strutturali non rientra proprio nell'ambito delle cose comuni di cui all'art. 1117 del codice civile" (Cass. SS.UU. 7 luglio 1993, n. 7449).

Parti comuni dell'edificio, perché pianerottoli e corridoi sono condominiali?

Pianerottoli e corridoi non sono menzionati nell'art. 1117 c.c. e, non senza alcuna logica, qualcuno potrebbe dire che la loro funzione è principalmente quella di consentire l'accesso alle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui essi servono, al fine d'invocare la ricorrenza del così detto condominio parziale (art. 1123, terzo comma, c.c.) ed essere così esonerato dalle spese che riguardano tali parti d'edificio.

Parti comuni in condominio

Su entrambe queste parti degli stabili la Cassazione s'è pronunciata affermandone la condominialità.

Sui pianerottoli, quali zona di passaggio tra i piani oltre che luogo che consente l'accesso alle unità immobiliari, già nel 2007 la Cassazione, con la sentenza n. 15444 aveva affermato che questi fossero da ritenersi condominiali. Più di recente, gli ermellini hanno ribadito quella conclusione affermando che "negli edifici in condominio, le scale con i relativi pianerottoli, che insistano, nella specie, su un ballatolo e servano da accesso al lastrico solare comune, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, tra le parti che devono presumersi comuni, in forza dell'art. 1117, n. 1 cod. civ.. (Cass. 4372/15). Al di là del caso del lastrico, ogni piano va considerato non a sé stante, ma quale parte dell'intero edificio, elemento indispensabile ai fini della unità dello stabile.

Quanto al corridoio, che più dei pianerottoli prestano il fianco all'obiezioni sopra citata, gli ermellini hanno affermato che. "se da un lato può rendere plausibile il riferimento alla fattispecie del condominio parziale ex lege, (come individuato in alcune sentenze di questa corte (v.8136/04;9644/87;8233/90) in quanto per le sue caratteristiche strutturali e funzionali è destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell'edificio in condominio, cioè dei soli appartamenti di proprietà esclusiva ai quali si accede attraverso di esso (e sempre che in concreto non si possa configurare un "andito" ex art. 1117 c.c.); dall'altro lato si esclude per la parte finale del corridoio la configurabilità del condominio parziale, dal momento che tale parte non è dotata di autonomia rispetto alla parte anteriore del corridoio quantomeno come volume di spazio e di aria, nonché dal punto di vista estetico". (Cass. 10 ottobre 2007, n. 21246).

Chiaramente negli edifici con più scale, pianerottoli e corridoi, come le stesse scale, saranno oggetto del così detto condominio parziale (art. 1123, terzo comma, c.c.).

Pianerottolo e arredi non graditi, cosa si può fare?

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GIOVANNI
GIOVANNI 03-05-2020 09:49:14

Giustamente si ricorda che i pianerottoli siano una continuazione delle scale. Ma qualche condomino come nel caso della mia scala ha scambiato il pianerottolo per un deposito di piante ornamentali che ancorchè adornare sono di intralcio al passaggio di eeventuali barelle nella peggiore delle ipotesi o di traslochi che richiedino l'uso della scala senza ricorrere a costose piattaforme mobili.

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Massimo
Massimo 19-01-2021 12:57:19

cambio destinazione d'uso su fabbricato con entrata su corte comune di cui io sono proprietario dei 2/3 della corte scritto su atto di proprietà.
descrivo il problema la corte è dotata di un cancello messo per tutela dei due fabbricati con accordo dei vecchi proprietari il cancello fu messo a mie spese oltre 20 anni fa..ora il nuovo proprietario ha fatto un cambio di destinazione d'uso del fabbricato in studio medico cambiando la destinazione originaria del bene e della corte comune la cosa inquietante nella destinazione d'uso da A3 in A10 fatta dall' ufficio tecnico non vi è alcuna segnalazione della corte comune nella scia ne tantomeno del mio assenso anche perchè parlo di una piccola corte di 35 mq creandomi non pochi problemi debbo stare con le persiane chiuse perche le persone sbirciano dentro violando sia la mia privacy e anche la mia sicurezza la piccola corte diventata un via vai di persone oltre a soffermarsi all'interno della stessa creandomi non pochi problemi oltre a non poche liti...ho intrapreso un azione nei confronti dell'ufficio tecnico riguardo il cambio di destinazione d'uso dell'immobile in quanto non corrispondente a verità chiedendo di fare accertamenti al riguardo e se corrispondente a verità di fare una revoca del cambio di destinazione d'uso dell'immobile in questione.Volevo inoltre un vostro consiglio da esperti riguardo il mio caso e in eventuali azioni da esguire in attesa di una vostra risposta vi porgo i miei più cordiali saluti.

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Alissa
Alissa 08-06-2021 10:48:17

Volevo un informazione: da un paio di anni abito in un condominio per lo più abitato nel periodo estivo e sul mio piano (2 piano) ci sono solo io. Essendo una zona turistica e quindi con la presenza di mare, l inverno è molto umida, per questo motivo di inverno metto vicino al muro nel corridoio all entrata un mobile di plastica con le mie scarpe dato che in veranda non li posso tenere perchè ne ho buttati già molte paia con la muffa e l.interno della casa è troppo piccola. Il mobiletto non da fastidio a nessuno, non solo perchè è stretto e poco ingombrante ma anche perchè d' inverno ci sono solo io su quel piano,ma nonostante tutto la mia proprietaria di casa con cui sono in conflitto che passa le vacanza al primo piano e che d' inverno ogni tanto si affaccia alla sua abitazione, ha da ridire. Ho un contratto di 4+4 e tengo a precisare che non ho mai sgarrato un canone n'è mensile, ne per le spese del condominio. La mia domanda è: può crearmi problemi per legge se vuole? Grazie

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Tiziana
Tiziana 06-09-2021 08:58:24

Buongiorno, la mia porta di casa è attaccata alla porta di casa del vicino, ovvero le porte sono posizionate sui due lati di un angolo. Sono solo due appartamenti al piano, quindi il mio ed il suo.
Il vicino ha due bambini piccoli e, malgrado la sua abitazione sia dotata di due terrazze, fa stare e giocare i bambini dalla mattina presto, talvolta alla sera tardi, sul pianerottolo, davanti alla porta di casa sua e quindi anche mia. Ci sono urla, oggetti che cadono, loro che piangono e spesso battono sulla mia porta di casa, tanto che hanno fatto un piccolo danno (ovviamente non lo posso dimostrare). Quando ci sono i parenti, anche questi stazionano sul pianerottolo, anziché a casa.
Facendo Smart working con persone che urlano, corrono e battono sul mio zerbino, sta veramente rendendomi la vita difficile. Al weekend succede ,a stessa cosa, impedendomi di dormire un po’ di più.
Cosa posso fare? C’è un regolamento che normi l’uso del pianerottolo?
Grazie

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Tiziana
Tiziana 06-09-2021 09:00:43

Altra informazione, sul pianerottolo hanno messo un portascarpe a scomparsa dove tengono le loro calzature……

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