Pianerottoli e corridoi ai piani degli edifici in condominio sono da ritenersi beni comuni, salvo diversa indicazione del titolo. Eppure l'art. 1117 c.c. non li menziona espressamente.
Perché siamo giunti a questa conclusione, per giurisprudenza consolidata più che sicura?
Quali sono gli elementi documentali e fattuali che consentono di affermare con certezza che una parte di un edificio in condominio è in proprietà esclusiva o comune ai condòmini (o ad un gruppo di condòmini)?
Quando parliamo di parti comuni di un edificio in condominio e facciamo automaticamente riferimento all'art. 1117 c.c. dobbiamo ricordare a noi stessi, in modo che diventi un pensiero automatico, che quell'articolo contiene un'elencazione meramente esemplificativa di parti, servizi ed impianti che devono considerarsi comuni (Cass. 13 marzo 2009 n. 6175).
Quell'elencazione, che per molti rappresenta una presunzione di condominialità (in contrasto con il concetto di presunzione si veda Cass. SS.UU. 7449/93), dev'essere sempre letta alla luce dei titoli (ossia atti d'acquisto e regolamento contrattuali trascritto) e della funzione dei beni.
Entrambi questi elementi possono allargare o restringere l'elenco. Se per titoli si comprende facilmente come (basta scrivere ciò che è comune), più difficile comprendere come inquadrare il concetto di bene funzionale al servizio comune.
Prima di entrare nel dettaglio della funzione è bene sgombrare il campo da ogni dubbio rispetto al concetto di titoli. Il riferimento corretto è in realtà quello al primo titolo da cui ha avuto origine il condominio, ossia il primo atto di cessione. È quest'atto che separando la proprietà delle unità immobiliari dall'originario unico titolare consente l'insorgere della proprietà comune dei beni di cui all'art. 1117 c.c. (e ad essi assimilabili). Il decimo atto (come qualunque altro) sul punto non può far altro che ricalcare il contenuto del primo: diversamente sarebbe nullo, per questo specifico punto. Ciò detto, possiamo tornare alla funzione.
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Parti comuni dell'edificio, la funzione come elemento fondamentale
Portiamo un esempio a suo tempo utilizzato dalla Cassazione per comprendere il concetto di funzione e il suo potere di espungere dai beni che si considerano comuni, proprio una parte dell'edificio menzionata dall'art. 1117 c.c. (nella formulazione pre e post riforma).
Si legge in sentenza che "come esempio chiarificatore può considerarsi l'ipotesi di una scala che serva per accedere a un solo appartamento dell'edificio condominiale. Non può dubitarsi che essa sia di proprietà esclusiva del titolare di questa unità immobiliare, ma non perché la sua destinazione particolare superi la presunzione legale di comunione, bensì in quanto in tale caso la scala per le sue caratteristiche strutturali non rientra proprio nell'ambito delle cose comuni di cui all'art. 1117 del codice civile" (Cass. SS.UU. 7 luglio 1993, n. 7449).
Parti comuni dell'edificio, perché pianerottoli e corridoi sono condominiali?
Pianerottoli e corridoi non sono menzionati nell'art. 1117 c.c. e, non senza alcuna logica, qualcuno potrebbe dire che la loro funzione è principalmente quella di consentire l'accesso alle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui essi servono, al fine d'invocare la ricorrenza del così detto condominio parziale (art. 1123, terzo comma, c.c.) ed essere così esonerato dalle spese che riguardano tali parti d'edificio.
Su entrambe queste parti degli stabili la Cassazione s'è pronunciata affermandone la condominialità.
Sui pianerottoli, quali zona di passaggio tra i piani oltre che luogo che consente l'accesso alle unità immobiliari, già nel 2007 la Cassazione, con la sentenza n. 15444 aveva affermato che questi fossero da ritenersi condominiali. Più di recente, gli ermellini hanno ribadito quella conclusione affermando che "negli edifici in condominio, le scale con i relativi pianerottoli, che insistano, nella specie, su un ballatolo e servano da accesso al lastrico solare comune, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, tra le parti che devono presumersi comuni, in forza dell'art. 1117, n. 1 cod. civ.. (Cass. 4372/15). Al di là del caso del lastrico, ogni piano va considerato non a sé stante, ma quale parte dell'intero edificio, elemento indispensabile ai fini della unità dello stabile.
Quanto al corridoio, che più dei pianerottoli prestano il fianco all'obiezioni sopra citata, gli ermellini hanno affermato che. "se da un lato può rendere plausibile il riferimento alla fattispecie del condominio parziale ex lege, (come individuato in alcune sentenze di questa corte (v.8136/04;9644/87;8233/90) in quanto per le sue caratteristiche strutturali e funzionali è destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell'edificio in condominio, cioè dei soli appartamenti di proprietà esclusiva ai quali si accede attraverso di esso (e sempre che in concreto non si possa configurare un "andito" ex art. 1117 c.c.); dall'altro lato si esclude per la parte finale del corridoio la configurabilità del condominio parziale, dal momento che tale parte non è dotata di autonomia rispetto alla parte anteriore del corridoio quantomeno come volume di spazio e di aria, nonché dal punto di vista estetico". (Cass. 10 ottobre 2007, n. 21246).
Chiaramente negli edifici con più scale, pianerottoli e corridoi, come le stesse scale, saranno oggetto del così detto condominio parziale (art. 1123, terzo comma, c.c.).
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