#1 Inviato 2 Aprile, 2014 buongiorno, vorrei sapere se l'amministratore è tenuto a conoscere quali son di fatto le parti comuni dell'edificio. Se io glielo chiedo espressamente (o per iscritto) lui me lo deve saper dire per legge? Perchè con alcuni condomini abbiam scoperto che sul rogito non compare che siam proprietari del sottotetto (pertinenze) !! ..eppure abbiam sempre pagato per suddivisione millesimale! grazie!
#2 Inviato 2 Aprile, 2014 Il sottotetto, salvo titolo diverso, si considera comune, comunque l'amministratore dovrebbe conoscere quali parti sono comuni perchè elencate nell'art. 1117 cc, sempre che il RdC contrattuale od altri titoli non affermino diversamente; In un edificio di più piani appartenenti a proprietari diversi, l’'appartenenza del sottotetto (non indicato nell'’art. 1117 cod. civ. tra le parti comuni dell’edificio) si determina in base al titolo e in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Pertanto, ove trattasi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell’'appartamento dell'’ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell’'ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo parzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi. (Cass. civile sez II, 20-07-1999 n. 7764)
#3 Inviato 2 Aprile, 2014 Il sottotetto, salvo titolo diverso, si considera comune, comunque l'amministratore dovrebbe conoscere quali parti sono comuni perchè elencate nell'art. 1117 cc, sempre che il RdC contrattuale od altri titoli non affermino diversamente; proprio per questo, potrei fare richiesta all amministratore perchè verifichi che effettivamente si tratti di parti comuni (nel caso lui potrebbe far richiesta ai condomini dei vari rogiti?) perchè ci son delle spese altissime da fare a riguardo del sottotetto, non vorrei che dopo che paghiam tutti vengano fuori altri titoli che non affermino che si trastta d i parti "private" purtroppo alcuni condomini non voglian farmi prender visione dei loro rogiti
#4 Inviato 2 Aprile, 2014 L'amministratore dovrebbe avere l'anagrafica condominiale con i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, da quello si comprenderà se il sottotetto è parte comune o privata, hai il diritto di visione di questo con richiesta all'amministratore, comunque a grandi linee, se il sottotetto è raggiungibile p.es. con una botola o direttamente dalle scale (parte comune), deve essere considerato comune.
#5 Inviato 2 Aprile, 2014 L'amministratore dovrebbe avere l'anagrafica condominiale con i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, da quello si comprenderà se il sottotetto è parte comune o privata, hai il diritto di visione di questo con richiesta all'amministratore, comunque a grandi linee, se il sottotetto è raggiungibile p.es. con una botola o direttamente dalle scale (parte comune), deve essere considerato comune. a grandi linee probabilmente si; però ci son voci che dicon che c è uno unico proprietario del sottotetto (specificato in rogito) sebbene si possa accedere direttamente dalla scale. E l'amministratore non ha saputo dirmelo per certo. posso fare la raccomandata all amministratore allora? penso sia la cosa migliore avere la risposta scritta..si sa mai..tu come la vedi? grazie mille
#7 Inviato 2 Aprile, 2014 Io chiederei la visione dell'anagrafe condominiale. il fatto è anche questo: non ci ha chiesto o fatto compilare nulla a riguardo della anagrafe condominiale. Magari potrei fare una raccomandata nella quale chiedo la visione?..anche se onostamente non credo che vi sia.. l'anagrafe condominiale contiene anche i rogiti?
#8 Inviato 3 Aprile, 2014 No, l'anagrafe non contiene i rogiti, costo e modalità dell'u.i. non interessano all'amministratore e non sono contenuti nell'anagrafe che deve contenere "le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza" (cc art 1130)
#9 Inviato 3 Aprile, 2014 No, l'anagrafe non contiene i rogiti, costo e modalità dell'u.i. non interessano all'amministratore e non sono contenuti nell'anagrafe che deve contenere "le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza" (cc art 1130) Se deve contenere i diritti reali e personali.. Vuol dire che devono esser specificate anche le proprietà private? Se poi accade diversamente dopo che son finiti i lavori(es il proprietario tira fuori carte private che attestano che il sottotetto è tutto suo) ..io di chi mi rivalgo ? Spero di rendere idea del mio dubbio.. PS specifico che l amministratore è anche molto molto amico dei "sospetti" proprietari.. E più di una volta gli ha fatto diversi "favori" (es amico elettricista,amico idraulico. Ecc ecc..almeno x i lavori che non richiedono la verifica dei preventivi in assemblea!!!) Grazie mille infinitamente!
#10 Inviato 3 Aprile, 2014 il fatto è anche questo: non ci ha chiesto o fatto compilare nulla a riguardo della anagrafe condominiale. Magari potrei fare una raccomandata nella quale chiedo la visione?..anche se onostamente non credo che vi sia.. l'anagrafe condominiale contiene anche i rogiti? Dall'anagrafe condominiale non ricaveresti nulla o quasi. Dipende da come sono accatastati gli immobili e le eventuali pertinenze dei sottotetti,in quanto,spesso l'unità ingloba il sottotetto stesso. La presenza poi di aperture dal vano scala,l'assenza di indicazioni nel regolamento sono presupposti di proprietà comune e non esclusiva. - - - Aggiornato - - - 1)Perchè con alcuni condomini abbiam scoperto che sul rogito non compare che siam proprietari del sottotetto (pertinenze) !! ..eppure abbiam sempre pagato per suddivisione millesimale! 2)sebbene si possa accedere direttamente dalla scale grazie! 1)Cosa significa? 2)Questo è il presupposto da approfondire in mancanza di una fonte. Se l'originario costruttore ha consentito un'apertura dal vano scala e solo da quello con molta probabilità i sottotetti sono comuni. In ogni caso se siete in presenza di dubbi potete porre l'argomento all'o.d.g. e deliberare in merito ad un'indagine approfondita.
#11 Inviato 3 Aprile, 2014 Incomprensibile perchè prima si suggerisca di prendere visione dell' anagrafe condominiale e poi "scoprire" che sarebbe inutile perchè anche vi fossero i dati catastali (numero di particella) non si verrebbe a sapere nulla di più di quanto non si sappia. Gloria801 ...è ancora più inverosimile "pretendere" che gli altri proprietari forniscano i loro Rogiti per capire di cosa si è proprietari. Quando hai comprato ti è stato fornito copia del tuo Rogito. Il Notaio doveva spiegarti cosa compravi e comunque nello stesso è riportato esattamente di cosa hai acquisito proprietà. Perchè con alcuni condomini abbiam scoperto che sul rogito non compare che siam proprietari del sottotetto (pertinenze) !! ..eppure abbiam sempre pagato per suddivisione millesimale. E questo cosa vorrebbe dire. Mica hai conoscenza di come siano stati attribuiti i millesimi da chi ha redatto la tabella. Potrebbero esserci errori come invece potrebbe essere "perfetta" (10 tecnici che fanno i calcoli probabilmente 10 tabelle diverse). In ogni caso quando hai comprato la tabella era presente e di fatto tu l' hai accettata (salvo non l' abbiate fatta fare a posteriori). Se tu od altri ritenete che la stessa sia "viziata" non vi resta che interpellare un tecnico che rifaccia i calcoli ...ma questo sarà a spese vostre se non siete una maggioranza.
#12 Inviato 3 Aprile, 2014 Rispondo al dubbio di Dimaraz, dalla visione dell'anagrafe condominiale si potrebbe appurare se il sottotetto è privato, cioè sarà accatastato e figurerà nella visura catastale (dati da rendere noti all'amministratore) e nei rogiti (non richiesti per l'anagrafe condominiale), ed i dati che sono citati in questo documento (visura) dovranno essere forniti all'amministratore e se questi non sono accatastati a nessun condomino e se c'è un accesso dalle scale saranno parte comune Inoltre, se questo vano è destinato esclusivamente a servire da protezione dell’appartamento dell'ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell'ultimo piano (vedi sentenza post nr. 2), e forse solo in questo caso non figurerà nella visura.
#13 Inviato 3 Aprile, 2014 Dall'anagrafe condominiale non ricaveresti nulla o quasi.Dipende da come sono accatastati gli immobili e le eventuali pertinenze dei sottotetti,in quanto,spesso l'unità ingloba il sottotetto stesso. La presenza poi di aperture dal vano scala,l'assenza di indicazioni nel regolamento sono presupposti di proprietà comune e non esclusiva. preciso a questo riguardo che vi è una scala condominiale che porta accesso a tutte le singole unità immobiari. alla fine di questa scala, ovvero sull ultimo pianerottolo, via è un ulteriore scala (chiusa a chiave da una porta di cui i condomini HANNO LE CHIAVI) che porta al sottotetto 1)Cosa significa? 2)Questo è il presupposto da approfondire in mancanza di una fonte. Se l'originario costruttore ha consentito un'apertura dal vano scala e solo da quello con molta probabilità i sottotetti sono comuni. In ogni caso se siete in presenza di dubbi potete porre l'argomento all'o.d.g. e deliberare in merito ad un'indagine approfondita. 1) in che senso cosa significa? se sui rogini (sicuremente sul mio) non compare il sottotetto come pertinenza..penso che due siano le cose : o il sottotetto non è mio o (forse peggio) non è stato mai accatastato, o erro? 2) v. sopra purtroppo è un edificio del 1800!! chissà cosa aveva in testa il costruttore!! 🙂
#14 Inviato 3 Aprile, 2014 preciso a questo riguardo che vi è una scala condominiale che porta accesso a tutte le singole unità immobiari. alla fine di questa scala, ovvero sull ultimo pianerottolo, via è un ulteriore scala (chiusa a chiave da una porta di cui i condomini HANNO LE CHIAVI) che porta al sottotettoIn questo caso il sottotetto è comune a tutti e non figurerà nell'anagrafe condominiale, come non figurano tutte le parti comini dello stabile, p.es. scale, atrio, ecc ecc
#15 Inviato 3 Aprile, 2014 Gloria801 ...è ancora più inverosimile "pretendere" che gli altri proprietari forniscano i loro Rogiti per capire di cosa si è proprietari. Quando hai comprato ti è stato fornito copia del tuo Rogito. Il Notaio doveva spiegarti cosa compravi e comunque nello stesso è riportato esattamente di cosa hai acquisito proprietà. è inverosimile nel senso che non posso chiedere all amministratore (che amministra i beni comuni) di verificare se effettivamente di parti comuni si tratta? questo vuoi dire? Il notaio che ha fatto il mio rogito è morto, e onostamente io penso che molte cose che ci sono riportate sul rogito, effettivamente lui non le abbia mai verificate!
#16 Inviato 3 Aprile, 2014 ... certissimo di questa cosa?perchè io avevo pensato anche all usucapione (son infatti più di 20 anni che i condomini lo utlizzano come "ripostiglio") ..il punto è come delinearlo dal momento che son tutte "suddivioni" mentali (seguono l'ordine delle travi del tetto : es dalla prima alla terza trave condomino x,dalla terza alla sesta condomino y...ecc ecc) Lo afferma la Cassazione che se è raggiungibile da tutti è condominiale, e se tutti hanno le chiavi d'accesso non si può reclamare l'usucapione, perchè manca l'esclusività.p.es. è possibile chiedere l'usucapione e la proprietà al Giudice se qualche condomino chiude l'accesso con un lucchetto e lo usa solo lui per il tempo di 20 anni.
#17 Inviato 3 Aprile, 2014 Lo afferma la Cassazione che se è raggiungibile da tutti è condominiale nessun titolo diverso può provarne il contrario allora? deduco bene? me lo confermate? grazie mille
#18 Inviato 3 Aprile, 2014 Anche un titolo diverso può affermare che il sottotetto è parte privata, perchè no? P.es. il rogito, e di conseguenza il catasto (visura) Però se è parte comune nessun titolo (intendo rogito o catasto) lo afferma, vedi atrio, scale ecc ecc, il RdC potrebbe affermarlo; cc art 1138. Regolamento di condominio Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, ...
#19 Inviato 3 Aprile, 2014 Anche un titolo diverso può affermare che il sottotetto è parte privata, perchè no?P.es. il rogito, e di conseguenza il catasto (visura) Però se è parte comune nessun titolo (intendo rogito o catasto) lo afferma, vedi atrio, scale ecc ecc, il RdC potrebbe affermarlo; allora vedi tuxx che sono punto e a capo? non è meglio a questo punto che io chieda personalmente dei chiarimenti all'amministratore? ..che tu sappia l amministratore (nel caso eventuale ) può richiedere i rogiti dei vari proprietari del condominio? ps cosè l rdc? regolamento del condominio? grazie
#20 Inviato 3 Aprile, 2014 allora vedi tuxx che sono punto e a capo? non è meglio a questo punto che io chieda personalmente dei chiarimenti all'amministratore? ..che tu sappia l amministratore (nel caso eventuale ) può richiedere i rogiti dei vari proprietari del condominio? ps cosè l rdc? regolamento del condominio? grazie L'amministratore deve limitare l'anagrafe condominiale a quanto dice il Codice Civile (cc art 1130 punto 6.), il rogito non è compreso.Si, RdC significa Regolamento di Condominio.
#21 Inviato 3 Aprile, 2014 Rispondo al dubbio di Dimaraz, dalla visione dell'anagrafe condominiale si potrebbe appurare se il sottotetto è privato, cioè sarà accatastato e figurerà nella visura catastale (dati da rendere noti all'amministratore) e nei rogiti (non richiesti per l'anagrafe condominiale), ed i dati che sono citati in questo documento (visura) dovranno essere forniti all'amministratore e se questi non sono accatastati a nessun condomino e se c'è un accesso dalle scale saranno parte comuneInoltre, se questo vano è destinato esclusivamente a servire da protezione dell’appartamento dell'ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell'ultimo piano (vedi sentenza post nr. 2), e forse solo in questo caso non figurerà nella visura. Dimaraz non ha dubbi. Si usa il condizionale quando si hanno dubbi...e qui non è stato il sottoscritto a finire le declinazioni dei verbi in "-ebbe" o a tappezzare di "se" le frasi...rifinendole con cortocircuiti logici
#23 Inviato 3 Aprile, 2014 è inverosimile nel senso che non posso chiedere all amministratore (che amministra i beni comuni) di verificare se effettivamente di parti comuni si tratta? questo vuoi dire?........y...ecc ecc) L' amministratore non ha il "dovere" di speegarti di cosa tu sia proprietaria...e in molti casi nemmeno ha la "capacità" di farlo (per mancanza di competenza specifica o per "confusione" nelle documentazioni) Il notaio che ha fatto il mio rogito è morto, e onostamente io penso che molte cose che ci sono riportate sul rogito, effettivamente lui non le abbia mai verificate! 😂
#24 Inviato 3 Aprile, 2014 Comunque dubbi ne hai anche te, visto che scrivi ... 🙂(dubbio), il sottotetto fosse accatastato e di proprietà (cosa che in questo caso non sembra ci sia), questo sarà rilevabile sull'anagrafe condominiale in quanto rilevabile dalla visura (hai visto mai?) altrimenti sarà comune visto che l'accesso si ha con una porta sull'ultimo pianerottolo chiusa con lucchetto e le chiavi in possesso di tutti i condomini.
