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Il locale caldaia è di proprietà comune, salvo specifica prova contraria
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Il locale caldaia è di proprietà comune, salvo specifica prova contraria

La documentazione idonea a dimostrare per dimostrare che il locale caldaia è di proprietà comune

Avv. Alessandro Gallucci 

Che cosa deve fare un condomino se ritiene che il locale caldaia e i corridoi di accesso siano di sua proprietà e non di proprietà comune?

La risposta è semplice: deve essere in grado di dimostrare che al momento della costituzione del condominio – ossia all'atto del trasferimento della prima unità immobiliare da parte dell'originario unico proprietario – quei locali e parti dell'edificio siano stati sottratti dalla loro normale destinazione prevista dalla legge.

A dirlo, meglio a ribadirlo, è stata la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 9523 del 30 aprile 2014.

Parti comuni dell'edificio

L'art. 1117 c.c., ci dice la giurisprudenza ormai da anni, contiene un'elencazione meramente esemplificativa delle parti dell'edificio che debbono considerarsi in condominio (cfr. in tal senso ex multis Cass. 13 marzo 2009 n. 6175).

La norma specifica che i beni, i servizi e gli impianti in essa elencati sono da ritenersi di proprietà comune, salvo diversa indicazione del titolo.

A questo punto, una nota, prima di proseguire nell'esame del caso concreto e della soluzione adottata dagli ermellini, pare doverosa: nella sentenza in esame, come in tantissime altre, si parla di presunzione di condominialità. Le Sezioni Unite, nel lontano 1993, specificarono che le cose comuni elencate nell'art. 1117 c.c. sono e non si presumono comuni fino a prova contraria.

=> Presunzione di condominialità: chi decide?

L'art. 1117 c.c., nella sua formulazione vigente fino all'entrata in vigore della riforma (che era poi quella applicabile al caso risolto con la sentenza n. 9523), specificava che era da ritenersi comuni il locale per il riscaldamento centralizzato.

Nell'attuale formulazione sparisce questo riferimento ma, in virtù del fatto che si parla comunque di locali per i servizi in comune, non v'è motivo per ritenere che, laddove vi siano o vi siano stati degli impianti centralizzati, quei locali non debbano considerarsi condominiali.

Il ruolo dei titoli nell'esclusione della condominialità

In questo quadro d'insieme i titoli d'acquisto (ossia gli atti d'acquisto ed il regolamento contrattuale) possono portare a conclusioni differenti. In realtà non solo gli atti d'acquisto ma anche la concreta destinazione di una parte dell'edificio può far venire meno ab origine la condominialità di una parte dell'edificio.

Nel caso risolto dalla sentenza n. 9523 si litigava in relazione alla condominialità di un locale caldaie, di un sottoscala e dei corridoi che vi conducevano, nonché dell'esattezza delle tabelle millesimali giudiziali.

In primo grado il Tribunale aveva stabilito che quelle parti dell'edificio fossero condominiali e che le tabelle fossero corrette.

Il giudizio di appello aveva ribaltato l'esito: tabelle errate e locale caldaia con annessi luoghi di accesso erano da ritenersi di proprietà esclusiva.

Il tutto, diceva il giudice d'appello, lo si desumeva dalla documentazione agli atti di causa.

Da qui il ricorso in Cassazione da parte del condominio e dei condomini interessati all'accertamento della condominialità die beni. La Corte nomofilattica ha parzialmente accolto il ricorso, dandogli sostanzialmente ragione.

In linea generale i giudici di piazza Cavour hanno ricordato che le cose elencate nell'art. 1117 c.c. si presumono comuni fino a prova contraria, ribadendo altresì il valore meramente indiziario e non cogente della documentazione catastale.

=> Al catasto l'immobile risulta a mio nome, ma non è detto che sia mio.

Qual è, allora, la documentazione idonea a dimostrare che una parte dell'edificio indicata nell'art. 1117 c.c. non è comune?

Gli ermellini, censurando la violazione in cui è incorso il giudice di appello considerando sufficienti a provare la proprietà esclusiva gli atti di acquisto degli originari attori, hanno affermato che “al fine dell'esatta individuazione della condominialità o meno dei detti beni non andava considerato il suddetto atto ed il titolo di acquisto dei resistenti, ma - al contrario - l'atto costitutivo del condominio al fine precipuo di considerare l'esclusione o meno di determinati beni da quelli per i quali vi è presunzione di legge di appartenenza al condominio medesimo” (Cass. 30 aprile 2014 n. 9523).

Insomma è alla nascita della compagine che si fa chiarezza sulla natura condominiale o meno delle parti dell'edificio.

  1. Cambio destinazione d'uso del vecchio locale caldaia in sala assemblee condominiali: novità con l'entrata in vigore della riforma
  2. Il locale per la portineria può essere di proprietà esclusiva e specificamente destinato al servizio di portierato

Scarica Cass. 30 aprile 2014 n. 9523

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