I pianerottoli, ovvero quelle aree di passaggio tra piani e che consentono l'accesso alle unità immobiliari, sono spesso fonte di conflitto in Condominio, complice l'atteggiamento dei condomini che ne fanno un uso peculiare, considerando tali aree come "pertinenze" delle proprie abitazioni.
Sovente i pianerottoli si ritrovano a diventare dei veri e propri sgabuzzini, ricettacoli "personalizzati" con gli oggetti più disparati, compresi veri e propri arredi, quadri, portaombrelli, piante ornamentali e anche elementi di mobilio.
Di certo non sono gli ormai tollerati (e per lo più ammessi) zerbini innanzi all'ingresso a destare preoccupazione, bensì quegli elementi che possono disturbare non solo la vista ma anche il passaggio. Cosa fare di fronte a queste "cattive" abitudini?
Pianerottoli: sono parti comuni?
Il primo punto da chiarire riguarda la possibilità o meno di ricomprendere i pianerottoli tra le parti comuni dell'edificio: la risposta è tendenzialmente affermativa.
Come noto, l'art. 1117 c.c. fornisce un elenco di quelle parti che "sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico, salvo non risulti il contrario dal titolo".
Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, l'elencazione contenuta in tale norma non è da ritenersi tassativa, bensì meramente esemplificativa, posto che la presunzione stabilita per tali beni deriverebbe sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune (cfr. Cass. n. 14809/2017).
Per questo si è affermato, in diverse occasioni, che sebbene i pianerottoli non siano presenti nell'elenco di cui all'art. 1117 c.c., anch'essi rientrerebbero nel novero delle parti di proprietà comune, in assenza di titolo contrario (come potrebbe essere l'atto di acquisto dell'unità immobiliare o una norma del regolamento condominiale, in particolare quello "contrattuale").
Al pari delle scale, trattasi infatti di strutture funzionalmente essenziali del fabbricato (cfr. Cass. 4372/2015) e ciò anche nel caso di parti "poste concretamente a servizio soltanto di alcune porzioni dello stabile" (Cass. 2800/2017 e 7625/2019).
Far rientrare i pianerottoli nell'ambito delle parti comuni ha non poche conseguenze per quanto riguarda la disciplina relativa all'uso, in quando vige il rispetto delle previsioni di cui all'art. 1102 c.c. a norma del quale "ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto".
Se il divieto è contenuto nel Regolamento Condominiale
Solitamente, è lo stesso regolamento condominiale a precisare quale uso delle parti comuni è consentito e a vietare espressamente l'occupazione dei pianerottoli in qualsiasi modo, anche temporaneamente, con oggetti di ogni sorta, salvo consentire di norma l'apposizione dello zerbino innanzi all'ingresso.
Ciò significa che in presenza di violazione di tali norme ad hoc, ciascun condomino potrà chiedere all'amministratore di assicurarsi che vengano rispettati i precetti regolamentari, posto che, ex art. 1130 c.c., è questa figura che ha il compito di "curare l'osservanza del regolamento di condominio".
A tal fine, l'amministratore potrà assumere le necessarie iniziative, a partire da un semplice ammonimento verbale sino ad arrivare, qualora ciò non dovesse essere sufficiente, a solleciti meno generici per invitare alla cessazione dei comportamenti vietati e alla rimozione degli oggetti personali presenti sui pianerottoli, addirittura decidendo di apporre comunicazioni scritte nella bacheca condominiale o a inoltrarle specificatamente agli interessati.
È legittimo depositare sul pianerottolo comune il sacco dell'immondizia?
Nei casi più estremi le comunicazioni potranno anche contenere nei confronti del trasgressore una formale diffida alla rimozione del materiale, preludio di una eventuale e successiva azione legale qualora lo stato dei fatti dovesse rimanere immutato.
Si rammenta, infatti, che, ai sensi dell'art. 1131 c.c., "nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi".
Si tratta di iniziative che di solito vedono una preventiva convocazione assembleare per discutere sul punto.
Non impedire ad altri il parimenti uso
Qualora il regolamento condominiale non contempli divieti specifici sul punto, ciò non significa che si potrà procedere liberamente all'apposizione di ornamenti, mobilio o altri oggetti sul pianerottolo, stante la regola generale di cui all'art. 1102 che impone di non alterare la destinazione della cosa comune, ovvero il pianerottolo, e non impedirne agli altri condomini il medesimo uso.
In generale, la prima regola da seguire resta sempre il buon senso, in quanto trattasi pur sempre di uno spazio comune e non di uso esclusivo ed essendo i rapporti condominiali improntati al principio di solidarietà.
No alle grate nei pianerottoli condominiali
La destinazione d'uso del pianerottolo è quella di consentire l'accesso alle abitazioni e il transito dei condomini, dunque, per affermare o meno la liceità dell'apposizione di oggetti, sarà sempre necessario guardare alle peculiarità del caso concreto: arredi sgraditi, posizionati senza alcuna preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale, potrebbero in ipotesi ostacolare l'agevole e libero passaggio degli altri condomini e dunque comprimere l'uso proprio del pianerottolo in danno degli altri comunisti
Di conseguenza, la richiesta di rimozione potrebbe apparire legittima. Anche in questo caso la soluzione migliore è affidarsi all'intercessione dell'Amministratore in quanto egli ha il compito, ex art. 1130 c.c., di "disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini".
Qualora i condomini non rimuovano tempestivamente gli oggetti lasciati sul pianerottolo, la vicenda potrebbe arrivare nelle aule giudiziarie con la conseguenza di veder scattare addirittura il risarcimento dei danni in favore del condominio per i danni arrecati a causa dello scorretto utilizzo del pianerottolo, come affermato con particolare rigore dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 5474/2011.
