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Affitto di un appartamento già arredato, le cose da sapere

Appartamento già arredato: tipi di contratto, accordo sui beni mobili, inventario, obblighi di conduttore e locatore, imposta di registro
Dott.ssa Annamaria Villafrate Annamaria Villafrate 

Affittare un appartamento già arredato, dal punto di vista giuridico, non presenta delle grandi differenze rispetto alla locazione di un immobile spoglio, in cui è il conduttore a doversi procurare il mobilio.

Sicuramente per chi ha fretta di trovare casa o ha necessità transitorie, è molto più pratico prendere in locazione un appartamento già fornito di arredi ed elettrodomestici. Pensiamo a chi deve trasferirsi per motivi di lavoro o a chi, per necessità di studio, deve frequentare l'Università o un corso professionale in una città diversa e distante rispetto a quella in cui risiede.

Prendere un appartamento già arredato però non è un'opzione da sottovalutare anche da parte di chi ha esigenze abitative più durature. Certo il costo del canone sarà sicuramente più alto, ma se non altro non si devono spendere cifre importante per arredare da cima a fondo un immobile altrui.

La forma scritta è obbligatoria per tutti i tipi di contratto di locazione

Ora però vediamo che tipo di contratto si può stipulare se si desidera prendere in affitto un appartamento già arredato e quali sono le cose principali da sapere, ossia le peculiarità del contratto, gli obblighi del locatore e del conduttore e l'applicazione dell'imposta di registro.

Il contratto di locazione di un appartamento già arredato

Abbiamo anticipato che dal punto di vista giuridico non ci sono grosse differenza tra prendere in affitto un appartamento già arredato e uno vuoto. I contratti di locazione previsti dal nostro ordinamento per soddisfare le esigenze abitative e tra i quali scegliere sono infatti gli stessi, ovvero:

  • contratto di locazione a canone libero, della durata di 4 anni, rinnovabile di altri 4 e definito proprio per questa ragione anche 4+4;
  • contratto di locazione a canone concordato o agevolato, della durata minima di 3 anni rinnovabile di altri 2 e per questo noto anche come 3+2.

    Contratto redatto in base a schemi contrattuali stipulati a livello locale tra organizzazioni che rappresentano i proprietari edilizi da una parte e i conduttori dall'altra;

  • contratto di locazione ad uso transitorio, della durata minima di 1 mese e massima di 18, perfetto per tutti coloro che hanno esigenze di natura momentanea, da indicare nell'accordo e da dimostrare con idonea documentazione (come ad es. dichiarazione del datore di lavoro che dispone il trasferimento temporaneo del dipendente in un'altra sede dell'attività);
  • contratto di locazione per studenti universitari della durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni, rinnovabile alla prima scadenza a meno che il conduttore non comunichi regolare disdetta al locatore.

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Come avviene la cessione del mobilio

L'elemento distintivo principale del contratto di affitto di un appartamento già arredato riguarda senza dubbio l'accordo delle parti sulla cessione del mobilio presente al suo interno. Cessione che le parti possono formalizzare in due modi:

  • all'interno del contratto di locazione;
  • con un accordo distinto rispetto al contratto e da registrare a parte.

La cessione del mobilio in entrambi i casi deve essere accompagnata da un vero e proprio inventario degli arredi, di cui deve essere indicato lo stato di conservazione.

Questo perché, giunto a scadenza il contratto, il locatore deve avere la possibilità di verificare che i beni mobili, a parte la normale usura provocata dall'uso quotidiano degli stessi, sono stati ben conservati e non sono stati danneggiati.

L'art. 1576 c.c prevede infatti che sul conduttore gravano le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sulle cose mobili dell'appartamento, a meno che le parti non abbiano diversamente convenuto.

Gli obblighi del locatore

Il locatore invece, da parte sua, è tenuto a fornire le necessarie garanzie anche in relazione agli arredi dell'appartamento affittato. L'immobile nel suo complesso deve avere infatti tutte le caratteristiche necessarie a renderlo idoneo allo scopo abitativo a cui è destinato.

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Per questo il locatore è tenuto a garantire il perfetto funzionamento di tutti gli elettrodomestici presenti nell'immobile (lavatrice, frigorifero, lavastoviglie, congelatore, ecc…) e che i locali siano in possesso delle dovute condizioni igieniche.

Appartamento già arredato: cosa cambia in fase di registrazione?

A livello giuridico gli arredi, come chiarito anche dalla circolare n. 15/E del 13 gennaio 1999 del Ministero delle Finanze sono "pertinenze" dell'immobile in quanto, come specificato dall'art. 817 c.c sono cose destinate a servizio od ornamento della cosa principale, in modo durevole.

Ne consegue che, per quanto riguarda l'applicazione dell'imposta di registro, come previsto dall'art. 23, co. 3, del TU D.P.R. n. 131/1986 "le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate".

Vero però che, se il conduttore e il locatore decidono, come abbiamo visto, di stipulare due distinti contratti, uno per l'immobile e uno per gli arredi, l'imposta di registro da applicare in questi casi è duplice: 2% per l'appartamento e 3% per il mobilio. In questi casi infatti sono due le fattispecie imponibili.

Duplice imposta che tuttavia si può scongiurare stipulando un contratto unico avente ad oggetto sia l'immobile che i mobili che lo arredano e sottoposto all'aliquota del 2%.

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GAETANO51
GAETANO51 01-04-2021 16:51:02

c'è da aggiungere che se il proprietario opta x la cedolare secca la registrazione è gratuita e senza bolli. In ogni caso è preferibile fare delle foto dei mobili, stamparle in duplice copia, firmarle e tenere una copia ciascuno: si evitano tanti litigi finali.

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Elisabetta
Elisabetta 11-02-2022 22:06:25

Ho preso in affitto un bilocale arredato, mancava però la lavatrice, il proprietario l'ha acquistata ma pretende che io gliela rimborsi e la lasci nell'appartamento alla scadenza del contratto. È lecito tutto ciò?

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Vic
Vic 03-04-2022 22:22:56

Direi di no. Al massimo te la può affittare. Altrimenti la prendi tu e te la porti via quando lasci l immobile o gliela rivendi usata se la vuole

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MONICA
MONICA 30-03-2022 15:03:07

Buongiorno, sono in locazione in una casa rurale con contratto affitto arredata, ma lasciamo stare le condizioni dell arredamento che ho dovuto sostituire perchè tutto tarlato, X i rubinetti ci siamo accorti che perdevano quando siamo entrati nell' immobile e la proprietaria ci ha detto che era dovuto alla ns. usura. Il mio problema più grande è la muffa in casa, di 60 mq, derivata dai vapori di cucina disposta su 2 piani con travi in legno e pavimenti in legno appoggiati su travi , la cucina si trova sotto la camera da letto quindi i fumi vanno tutti al piano di sopra e mi trovo muffa anche dietro lo specchio del comò , abbiamo acquistato un deumidificatore ma non abbiamo risolto molto .
Siccome la cucina, ambiente unico con ingresso al piano di sotto , non ha cappa aspirante e c'era un buco nel vetro con una ventola di plastica che ho rimosso perchè entrava troppo freddo.
Ho chiesto se potevo mettere una cappa aspirante ma la proprietaria mi vieta di fare ogni tipo di modifica , quindi di non mettere nulla senza il suo consenso, ovviamente la mia mussa a lei non interessa.
Ora sono 2 anni che vivo levando muffa ogni settimana, mi arrivano bollette della luce elevate perchè il deumidificatore acceso tante ore consuma parecchio soprattutto ora.
CHIEDO SE PER LEGGE LA PROPRIETARIA E' OBBLIGATA A METTERE UNA CAPPA, PREMETTO CHE ABBIAMO CUCINA A GAS.
GRAZIE

rispondi
Vic
Vic 03-04-2022 22:27:27

Direi che la soluzione migliore e trovare un altro immobile in condizioni migliori visto le condizioni dello stesso e visto che il proprietario non vuole pagare nemmeno una cappa aspirante

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Rossana
Rossana 09-05-2022 20:39:04

Salve, ho affittato un appartamento parzialmente ammobiliato con lavatrice, condizionatori e due piastre elettriche, ma l'inquilino ha chiesto di poter aggiungere un cucinino a gas in più. Ho acconsentito, ma con la richiesta di mettere la bombola fuori del vicino balcone. Il foro da effettuare ed il mobiletto per coprire la bombola è a carico suo o di me proprietaria? Perché lui sostiene che non essendoci una legge che lo obbliga a tenere la bombola fuori, lui è libero di metterla dentro con tutto il cucinino, e quindi non deve sostenere lui i costi, casomai ovviamente se vuole lì sostiene il proprietario, che ne ha il diritto.Potete darmi lumi? Grazie

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