Le bocche di lupo sono dei manufatti che servono per areare ed illuminare locali seminterrati ed interrati. Possono essere ricoperte da vetrocemento per far passare la luce o da griglie in ferro per far passare anche l'aria.
Gli oneri e le spese di manutenzione e pulizia di tali manufatti sono spesso oggetto di discussione in condominio soprattutto nel caso in cui dalle stesse provengano infiltrazioni causa di danni alle singole unità immobiliari.
Ciò che rileva in tema di responsabilità per la manutenzione e la pulizia delle bocche di lupo è certamente la loro funzione ossia se servono spazi privati o spazi comuni a vantaggio di tutti i condòmini nonché la loro ubicazione, se in area comune o in area ad uso esclusivo del singolo.
La Corte d'appello di Genova ha di recente affrontato la questione (sentenza n. 1205 del 6 novembre 2023)
Bocche di lupo sul distacco condominiale in uso esclusivo ad un condòmino: la responsabilità per l'omessa o inadeguata manutenzione e pulizia. Fatto e decisione
Una Chiesa parrocchiale, proprietaria di un immobile sito al piano seminterrato di un condominio, citava in giudizio il Condominio quale proprietario dei pozzetti e dell'impianto di smaltimento delle acque piovane nonché l'usuario esclusivo del distacco condominiale sovrastante sul quale si aprivano finestre dell'immobile di proprietà dell'attrice, per sentirli condannare al risarcimento dei danni patiti in seguito ad infiltrazioni di acqua che avevano interessato il proprio immobile.
L'attrice in particolare, evidenziava che le finestre del proprio immobile si trovavano per una porzione al di sopra del piano stradale e per una porzione al di sotto di esso, sfruttando a tal fine dei piccoli vani- bocche di lupo che si aprivano sul distacco condominiale di proprietà del Condominio ma in uso esclusivo all'altro convenuto.
L'attrice lamentava che i locali seminterrati di sua proprietà erano stati interessati da infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalle bocche di lupo - interessate dal passaggio di un tubo di scarico delle acque meteoriche - la cui responsabilità per la loro custodia era da attribuirsi al Condominio in quanto proprietario del distacco su cui le stesse si aprivano e all'usuario esclusivo del distacco stesso.
Si costituiva il Condominio, domandando il rigetto delle domande svolte nei propri confronti e, per il caso di propria condanna, di essere manlevato dall'altro convenuto, responsabile unico in quanto titolare del diritto di uso esclusivo del distacco oggetto di causa, con conseguenti obblighi di custodia e manutenzione.
Si costituiva, altresì, l'altro convenuto che, contestando il fondamento delle domande proposte, eccepiva di essere usuario esclusivo del solo distacco in questione, ma di non avere nessun obbligo di custodia delle bocche di lupo, non sussistendo alcuna relazione con esse, e comunque di non avere accesso alle bocche di lupo in quanto delimitate da un muretto sormontato da una ringhiera; contestava altresì di essere in alcun modo responsabile dell'intasamento degli scarichi.
Il Giudice di primo grado condannava in solido il Condominio e l'altro convenuto al risarcimento dei danni alla Chiesa parrocchiale dichiarando tenuto e condannando il Condominio a dare esecuzione alle opere di impermeabilizzazione e di ampliamento del sistema di scarico delle acque piovane individuate dal C.T.U. nella sua perizia nonché dichiarando la sussistenza in capo all'altro convenuto dell'obbligazione di provvedere alla manutenzione e pulizia ordinaria del distacco ovest e dei manufatti ivi presenti.
Avverso la sentenza proponeva appello l'altro convenuto in primo grado, usuario esclusivo del distacco condominiale su cui si aprivano le bocche di lupo causa delle infiltrazioni all'immobile di proprietà della Chiesa parrocchiale.
L'appellante evidenziava l'insussistenza di alcun obbligo da parte sua di pulizia delle bocche di lupo/invasi dovendo ricadere l'onere manutentivo delle stesse in capo alla chiesa parrocchiale in considerazione dell'utilità delle bocche di lupo di dare luce ed aria al seminterrato di proprietà della predetta.
La Corte d'Appello confermava l'accertamento di primo grado di una concorrente responsabilità dell'appellante e del Condominio per l'omessa e/o inadeguata manutenzione e pulizia degli invasi, data l'ubicazione degli stessi nell'ambito del distacco in uso esclusivo all'appellante.
Accertata la natura condominiale degli invasi, la Corte rilevava, alla luce della documentazione fotografica allegata, che essi non avevano univoca o preponderante destinazione al servizio dell'immobile di proprietà della chiesa parrocchiale, stante la presenza all'interno degli stessi di vetrocemento posto al di sopra del garage di proprietà dell'appellante cui forniva luce.
Le cause delle infiltrazioni erano pertanto da individuarsi: nel fatto che l'invaso non fosse integralmente interessato dalla presenza della guaina, nonché nel fatto che la canaletta di scolo fosse ostruita da rifiuti, oltre che nella ridotta dimensione dei fori di scarico.
In sede di gravame veniva pertanto confermata la condanna del Condominio all'esecuzione delle opere di impermeabilizzazione e di ampliamento del sistema di scarico delle acque piovane così come prescritte dal C.T.U., nonché dell'appellante, in quanto usuario del distacco condominiale, all'esecuzione delle opere di manutenzione ordinaria e di pulizia del distacco e degli invasi in esso realizzati.
La manutenzione delle bocche di lupo non sempre spetta all'amministratore
Considerazioni conclusive
Qualora le bocche di lupo rientrino tra i beni, servizi ed impianti, elencati dall'articolo 1117 c.c., che devono considerarsi di proprietà comune, tutti i condomini devono concorrere alla spesa per la loro manutenzione.
Se le bocche di lupo servono all'esclusivo godimento di un'unità immobiliare del singolo condomino, di dare aria e luce, le stesse non rientrano fra le parti necessarie o destinate all'uso comune e le spese manutentive gravano sul singolo condomino (di recente, Tribunale di Salerno sentenza n. 2782/2022).
La bocca di lupo estranea al regime comune perché non rientra nella disponibilità del condominio comporta che l'obbligo manutentivo ricade sul solo proprietario dell'unità servita, come precisato dalla Cassazione (sent. n. 1422/2019) la quale ha chiarito che i lucernari (manufatti simili alle bocche di lupo) intesi quali aperture praticate sulla parete esterna o sulla copertura di un edificio condominiale per illuminare gli ambienti adiacenti o sottostanti, anche laddove inseriti sulla facciata non costituiscono di per sé parti comuni laddove rappresentino elementi integranti dell'appartamento che vi ha accesso o nel quale immettono luce ed aria.
Nel caso in esame, la presenza di vetrocemento per fornire luce al garage di proprietà dell'appellante e l'ubicazione delle bocche di lupo nell'ambito del distacco condominiale in uso esclusivo al predetto hanno determinato la responsabilità dello stesso in ordine alla loro manutenzione e pulizia.
