Per gli interventi di manutenzione ad un bene comune (bocca di lupo condominiale), che non rivestono il carattere dell'urgenza, effettuati a cura e spese del proprietario esclusivo, quest'ultimo può pretenderne la restituzione delle somme pagate dai restanti condòmini. La questione è stata chiarita da una recente decisione del Tribunale di Roma (Tribunale di Roma, V sez. civ., 9.1.2023 n. 307).
Cattivo stato di manutenzione della bocche di lupo e spese anticipate dal condomino. La vicenda.
La proprietaria di una cantina ubicata nel seminterrato di uno stabile, confinante con l'intercapedine condominiale, afferma di aver subito danni all'impianto elettrico causati dalle macchie di umidità che hanno reso necessari una serie di lavori tanto da indurla a dare incarico ad una ditta edile che ha accertato che la loro origine era riconducibile alla cattiva manutenzione dell'intercapedine condominiale.
L'attrice dopo aver chiesto all'amministratore l'autorizzazione dall'installazione dei ponteggi per procedere alle necessarie ispezioni, una volta ottenuto il consenso ha incaricato la ditta ad effettuare i primi interventi.
La ditta, pur di verificare la causa delle infiltrazioni è stata costretta ad abbattere la bocca di lupo collocata alla parete esterna della cantina e dall'ispezione di tale anfratto ha constatato il cattivo stato di manutenzione delle bocche di lupo condominiali.
La proprietaria della cantina lo stesso giorno dell'intervento ha informato l'amministratore il quale invitava la ditta incaricata dall'attrice a concludere i lavori suggerendo a quest'ultima di non ripristinare la bocca di lupo nonostante la finalità antincendio della stessa.
Nel mese successivo l'attrice dopo aver tentato di contattare inutilmente l'amministratore, ha incaricato la ditta ad effettuare i lavori di ripristino dei luoghi provvedendo al contempo anche alla ricostruzione della bocca di lupo in considerazione della sua funzione frangi-fuoco.
Impossibilitata a partecipare alla successiva assemblea condominiale, l'attrice informava i restanti condomini della mancata esecuzione dei lavori all'interno della cantina di sua proprietà informandoli che era possibile visionare i danni ancora presenti.
L'amministratore, invece, aveva omesso di informare l'assemblea dell'accaduto, e la stessa cosa ha fatto il suo successore che non ha informato gli altri condomini dei lavori di ripristino delle bocce di lupo condominiali effettuati dalla proprietaria della cantina.
In un secondo momento, i restanti condòmini giunti a conoscenza della richiesta di restituzione della spesa sostenuta dall'attrice alle parti comuni dell'edificio, hanno deciso a maggioranza con delibera di non voler corrispondere alcunché alla proprietaria della cantina per i lavori di ripristino dell'intercapedine dalla stessa sostenuti.
L'attrice sosteneva da sola la spesa complessiva per un totale di oltre cinquemila euro. Alla luce dell'accaduto ha citato in giudizio il condominio affermando che quest'ultimo fosse obbligato al rimborso delle spese sostenute per i lavori in questione sostenendo di essere stata autorizzata dall'ex amministratore all'esecuzione dei lavori in ragione dei poteri che a quest'ultimo riconosce il secondo comma dell'art. 1135 del codice civile che stabilisce che l'amministratore possa ordinare solo l'esecuzione di lavori urgenti con obbligo di riferirne nella prima assemblea.
L'attrice, inoltre, ha ribadito nell'atto introduttivo di aver sostenuto personalmente tale spesa urgente compiendo un atto gestorio di iniziativa individuale per una spesa urgente ex art. 1134 c.c., citando in giudizio tanto l'ex amministratore quanto il condominio.
Tanto il condominio quanto l'amministratore hanno contestato la fondatezza della domanda.
La sentenza del Tribunale di Roma n. 307 del 9 gennaio 2023
La sentenza della quinta sezione civile del Tribunale di Roma ha preliminarmente osservato il difetto di legittimazione passiva dell'ex amministratore di condominio alla luce del fatto che l'attrice non ha proposto alcuna domanda nei suoi confronti.
Entrando nel merito dalla questione, inoltre, la sentenza ha precisato che l'attrice non possa rivendicare nei confronti del condominio la restituzione della somma pagata per l'esecuzione dei lavori precisando che "non sembrano ricorrere i presupposti del diritto al rimborso nel caso di gestione di iniziativa individuale ex art. 1134 c.c.".
Proprio la norma appena menzionata stabilisce che in mancanza di una specifica autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, l'onere economico che spetta al singolo condomino per il condominio non viene, infatti, restituito, anche se indispensabile; tali spese vengono, infatti, rimborsate esclusivamente qualora, oltre che necessarie, esse siano altresì urgenti.
Nel caso di specie, infatti, i lavori effettuati dall'attrice non sono né necessari né urgenti come fra l'altro chiarito anche dalla consulenza tecnica d'ufficio.
A tal riguardo il Giudice nella pronuncia in commento puntualizza proprio tale aspetto, riportandosi all'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, osservando che "il diritto al rimborso sorge però soltanto quando il condomino dimostri l'urgenza della spesa (e non la semplice necessità: cfr. Cass. n. 9280/2018), ossia che le opere dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (cfr. Cass. n. 18759/2016)".
Il carattere non urgente dei lavori effettuati nella cantina di sua proprietà, ed alle bocche di lupo collocate nell'intercapedine condominiale, è stato confermato, come evidenzia la pronuncia, anche dalla consulenza tecnica d'ufficio che aveva già chiarito proprio con riguardo alle infiltrazioni nella cantina dell'attrice che "non vi erano rischi di particolari aggravamenti o ulteriori danni che rendevano i lavori urgenti".
Alla luce di tale ricostruzione la sentenza si conclude con il rigetto della domanda di restituzione della spesa sostenuta dell'attrice che ha indotto la stessa a chiamare in giudizio il condominio che, pertanto, nulla deve pagare a quest'ultima poiché la spesa anticipata per i lavori alle bocche di lupo non era urgente.
Per quanto riguarda, invece, la domanda formulata nei confronti dell'ex amministratore di condominio è stata accertata la carenza di legittimazione passiva di quest'ultimo e condannata l'attrice al pagamento anche delle spese processuali.
Attenzione, quindi, solo i lavori urgenti necessari per la conservazione o manutenzione delle parti comuni possono essere anticipati da parte di uno dei condòmini e recuperati successivamente dal condominio, di conseguenza in assenza di urgenza intervenire può rilevarsi, come nel caso di specie, controproducente.
