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Che cosa fare se il vicino non vuole fare montare i ponteggi per i lavori di manutenzione?

Impalcatura nella proprietà del vicino, quando è possibile? Le norme e la loro lettura giurisprudenziale.
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

L'installazione di impalcature, ponteggi, trabattelli ed in genere di sostegni per la esecuzione di lavori in quota nella proprietà altrui porta spesso frizioni col vicino.

La casistica è davvero varia, perché tante sono le ipotesi. Può doversi intervenire sulla facciata principale, su una di quelle laterali, su quella posteriore. Ed ancora può doversi poggiare l'impalcatura sul piano di campagna, su un lastrico, ecc.

La norma di riferimento è quella che disciplina l'accesso al fondo del vicino, contenuta nell'art. 843 c.c.

=> Si sacrifica il vicino se non si trovano soluzioni alternative per l'installazione dei ponteggi

Portiamo qualche esempio per meglio individuare la fattispecie in esame.

Il condominio confinante con quello in cui abito si sta opponendo al montaggio dei ponteggi che ci sono necessari per l'esecuzione dei lavori di manutenzione del nostro edificio.

Oppure: nel condominio in cui vivo, per rifare la facciata è necessario installare i ponteggi sulle terrazze a livello dei condòmini del primo piano, ma questi si stanno opponendo.

O più semplicemente: abito al primo piano di una villetta bifamiliare e per eseguire degli interventi manutentivi devo installare dei ponteggi: il mio vicino, però, si oppone perché la piccola impalcatura dovrebbe essere poggiata nel suo giardino.

In tutti e tre i casi - che volutamente evidenziano come la fattispecie di cui andremo a trattare può riguardare, ma non per forza, edifici in condominio - la domanda che poniamo è la seguente: è lecito per i vicini negare l'autorizzazione a montare i ponteggi?

=> Manutenzione del terrazzo e vicino non collaborativo

La risposta è: dipende.

Vediamo in base a quale norma e a quali condizioni si può chiedere all'Autorità Giudiziaria di imporre al vicino contrario l'installazione dell'impalcatura.

Accesso al fondo del vicino, quand'è un obbligo concederlo?

Partiamo dalla norma che legittima la richiesta, stragiudiziale e giudiziale, di montaggio dell'impalcatura.

Si tratta dell'art. 843, primo e secondo comma, c.c., rubricato Accesso al fondo, che recita:

«Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessita, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.

Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità».

Non si può chiedere l'accesso sempre e comunque, ciò anche solamente per comodità, ma deve ricorrerne la necessità.

Com'è stato chiaramente spiegato dalla Suprema Corte di Cassazione, «ai fini della riconosciuta necessità, cui l'art. 843 c.c. subordina la concessione dell'accesso sul fondo altrui, occorre che il giudice del merito proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l'unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo» (così Cass. n. 3494/75).

Stando così le cose, specificano i giudici di Piazza Cavour in un'ideale continuità di ragionamento, qualora il giudice investito della controversia «giunga alla conclusione che il soggetto che chiede il paesaggio possa procurarselo altrove con disagi o con costi quanto meno pari a quelli che subirebbe il proprietario del fondo che dovrebbe subire il passaggio stesso, deve escludere che ricorra il richiesto requisito della necessità» (Cass. 29 gennaio 2007, n. 1801).

In buona sostanza, il vicino cui viene chiesto di montare i ponteggi nella sua proprietà non può negare tale autorizzazione laddove essa sia l'unica possibile o comunque in relazione ai costi benefici l'unica più facilmente realizzabile, fermo restando il suo diritto a un'indennità per i danni.

La valutazione della facilità di realizzazione è rimessa al giudice chiamato a risolvere la controversia.

Accesso al fondo del vicino, l'indennità

Ci si è domandati se l'indennità è sempre dovuta, cioè se la stessa debba essere corrisposta in ragione del sol fatto che s'occupa il fondo, ovvero se il diritto ad ottenerla sorge per il caso di danni. Il tenore del secondo comma dell'art. 843 c.c. porterebbe a concludere in al senso: non manca, però, chi ha evidenziato che l'indennità debba essere liquidata preventivamente ed in via equitativa.

La giurisprudenza più recente pare avere abbracciato questa ultima tesi. In una pronuncia resa dalla Cassazione nel 2009 si legge: «atteso che la dottrina dominante considera l'obbligo del proprietario di consentire l'accesso o il passaggio del vicino come espressione di un'obbligazione propter rem, appare più confacente alla lettera della legge, considerare l'espressione "indennità" in riferimento ad un danno provocato da liquidarsi in via equitativa, fermo restante l'obbligo del vicino di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita» (così Cass. 27 gennaio 2009 n. 1908).

In concreto, pare allo scrivente, si legge quindi il termine danno quale pregiudizio causato dalla mera occupazione, non quale concreta lesione della cosa oggetto del diritto. Sebbene in tal modo si tenti di tutelare in maggior modo il titolare del fondo gravato dall'obbligo, la conclusione pare comunque contraria alla lettera della norma, che pone l'indennità quale elemento eventuale legato all'ipotesi di esistenza di danno, non quale rimborso del peso imposto sul fondo.

=> Mancato accesso dovuto alla presenza dei ponteggi installati per i lavori di ristrutturazione: si ha diritto al risarcimento?

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Clod
Clod 25-09-2018 14:06:01

Ma la ditta che deve entrare quali requisiti deve avere ? Se è una ditta abusiva come faccio a verificarlo ? Se qualcuno si fa male mentre sono nel mio giardino come posso asserire che non erano al mio servizio ?

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Francesco
Francesco 15-01-2021 10:20:22

Credo che sia comunque necessaria una richiesta scritta da parte del vicino con l'indicazione di date di inizio e soprattutto FINE lavori, ditta interessata con relativi riferimenti di legge (partita iva, ragione sociale,iscrizioni varie, ecc.) . Poi con il supporto di riprese fotografiche penso sia facile( stato dei luoghi prima e dopo, personale presente in cantiere, ecc.). Verba volant, scripta manent...

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Silvio Icaro
Silvio Icaro 07-12-2020 12:47:17

La mia compagna ha proprietà piena senza vincoli, le particelle senza vizi o passaggi nell'atto di acquisto. Più con edificio casa terremotata abbiamo richiesto le autorizzazioni e messa in sicurezza . Il vicino al momento di istallare la recinzione sulla proprietà per ostacolarci in messa in sicurezza lo occupava con le sue auto . Cosa mi consigliate di fare giuridicamente ringrazio andicipamente

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Massimo Verrazzo
Massimo Verrazzo 24-03-2021 12:02:13

Essendo ditta appaltatrice mi e stato negato calpestare il suolo del vicino per la messa in opera di un muro confinante in comune. Mi chiedo se è legittimo anche alla luce della possibilità di non poter delegare altra persona. Grazie per suggerimenti

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Sara
Sara 09-06-2021 19:43:51

Stiamo rifacendo le tre facciate della palazzina, siamo tre condomini. Abbiamo affidato i lavori ad una ditta sul mercato da 40 anni. Una facciata è nella proprietà del nostro vicino che gentilmente ha accolto la nostra richiesta, per non recare troppo disagio abbiamo concordato di fare quella facciata con una piccola piattaforma mobile. Dopo ungiorno di lavoro il vicino ha bloccato tutto impedendo alla ditta di lavorare. La ditta gli ha portato una lettera dove si assume tutta la responsabilità per qualsiasi danno ma a lui non basta, vuole che siamo noi a firmare la lettera. Il problema è che la nostra facciata è stata scavata in molti punti e adesso è pericolosa per eventuali distacchi e può essere causa di umidità per noi. D'altra parte non è possibile fidarsi di una persona del genere che fa iniziare un lavoro e poi lo blocca, avete esperienze del genere?

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Filippo Mancino
Filippo Mancino 06-07-2021 09:40:40

Buongiorno,

Dal 12 aprile stanno rifacendo la facciata dello stabile, purtroppo abitando in un piano terra l'impresa sono 3 mesi che occupa tutto il giardino di circa 60 mq e sono impossibilitato ad utilizzarlo. È previsto un indennizzo per tutto questo tempo di inagibilità del giardino di mia proprietà?

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Elena
Elena 11-12-2021 16:24:19

Come è andata a finire?io pptrei avere lo stesso problema. Grazie

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David
David 08-12-2021 17:23:42

ho una porzione di villino trifamiliare e devo fare alcune opere di riparazione urgenti per evitare infiltrazioni, da realizzare lungo il lato della facciata che è di mia proprietà, ma che ricade nel giardinetto di ingresso del vicino (dove lui non soggiorna, ma passa per accedere alla sua porta di ingresso che, in ogni caso, non sarebbe interclusa o interessata dai miei lavori) . Mi domando se possa negarmi l'accesso, visto che quel lato della facciata è di mia esclusiva proprietà

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Antonio
Antonio 07-03-2022 20:19:30

stanno rifacendo facciata al palazzo pero io sono l unico che ha il terrazzo al 1 piano ed i ponteggi occupano il mio appartamento (terrazzo) dell edificio con amministratore come posso regolarmi? è lecito occupare il mio terrazzo? o richiedere risarcimento sui lavori

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Mariella
Mariella 17-04-2022 12:26:54

Da ormai sei mesi c'è un ponteggio montato davanti la finestra di casa. I lavori sono fermi da oltre 6 mesi ed io sono praticamente chiusa in casa impossibilitata ad aprire la finestra.cosa posso fare?

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Manuela
Manuela 17-07-2022 14:49:07

Salve... Da circa un mese il condominio adiacente a quello in cui vivo, ha installato, a seguito di richiesta con preavviso di pochissimi giorni, un punteggio sul mio terrazzo per lavori di ristrutturazione bonus 110%, dovendo ristrutturare una parete di loro proprietà insistente sul mio terrazzo. Trattasi di terrazzo a livello in appartamento sito al primo piano. Da ciò ne deriva che, in piena estate, io abbia dovuto smontare tutto ciò che avevo fuori. Tavolo, sedie, piscina, gazebo ecc.. rimane solo la lavatrice. Ho diritto a un indennizzo per mancato godimento del mio bene? Abbiamo proceduto solamente a dare autorizzazione a seguito di una malleva su eventuali danni. Grazie mille

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Valter
Valter 04-08-2022 15:40:41

Il mio vicino di casa, senza preavviso, ha iniziato a ristrutturare la su baita. Polvere, terra e calcinacci sono caduti nel mio cortile e sul gazebo che ho in giardino. Solo ora mi ha chiesto di poter installare un ponteggio sul mio terreno per effettuare dei lavori di intonacatura del suo muro esterno. Domande: esiste una tempistica per preavvisare il vicino in caso di lavori di ristrutturazione? (Es.: hanno iniziato i lavori il 4 agosto, non ho saputo nulla prima di oggi. Avevano il dovere di preavvisarmi con un margine di qualche giorno affinchè io potessi predisporre delle protezioni dalla polvere?). Se devono mettere dei ponteggi nella mia proprietà quanti giorni prima mi devono avvisare? grazie. Saluti

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Virginia Alpido
Virginia Alpido 06-08-2022 16:02:32

Abito in un condominio di cinque piani con attico io mi trovo al quarto piano ed è stato allocato il ponteggio al mio piano dopo tre mesi che era rimasto giù a piano terra e primo piano i lavori di ristrutturazione facciata edificio dal mese di marzo a tutt'oggi non sono ancora partiti è giusto che il punteggio resti adesso al quarto piano o la legge prevede una locazione precisa? Io sapevo che la legge stabiliva una collocazione del punteggio sopra agli attici che probabilmente non hanno sistemato la a per lavori non completati di messa in sicurezza Attendo vostre notizie

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