Giardino di proprietà esclusiva e lavori condominiali

L'esecuzione di lavori condominiali può comportare la necessità di utilizzare un giardino di proprietà esclusiva.

Non è una domanda, ma un'affermazione che possiamo dare per certa e che sovente si pone in molte fattispecie.

La domanda ce la pone un nostro lettore: «L'assemblea ha deliberato lavori di manutenzione della facciata condominiale.

Per la tipologia di lavori deliberati è necessario installare l'impalcatura nel mio giardino. L'amministratore ha detto che io sono tenuto a concedere il permesso.

Dato per buono quello che mi ha detto, io mi chiedo: ma per questa occupazione ho diritto ad un indennizzo?».

La questione va risolta guardando alle norme che disciplinano l'accesso al fondo, ossia all'art. 843 del codice civile anche se va sempre tenuto in considerazione quanto disposto dal regolamento condominiale, in questo caso esclusivamente di natura contrattuale.

Partiamo proprio da questa ultima ipotesi per poi tornare su quelle disciplinate dal codice civile.

Regolamento di condominio, giardino di proprietà esclusiva e lavori condominiali

«In materia di condominio negli edifici, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che limitano il diritto dominicale di tutti o alcuni dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, nell'interesse di tutto il condominio o di una sua parte, e che vietano, in particolare, a tutti o ad alcuni dei condomini di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, ovvero li obbligano a preservarne le originarie destinazioni per l'utilità generale dell'intero edificio, o di una sua parte» (Cass. 19 ottobre 1998 n. 10335).

Partendo da questo principio, che è quello riguardante la destinazione delle unità immobiliari, non vi sono dubbi, secondo chi scrive, che i regolamenti contrattuali possano contenere vere e proprie limitazioni alle proprietà esclusive anche in relazione alla disponibilità delle medesime in occasione della esecuzione dei lavori di manutenzione di parti comuni.

Più nello specifico, un regolamento contrattuale può:

imporre al condòmino di mettere a disposizione il proprio giardino per la migliore esecuzione dei lavori su parti comuni;
disciplinare le modalità d'uso di questa parte di proprietà esclusiva in occasione dei lavori;
prevedere la possibilità di un indennizzo per l'occupazione, ovvero escluderlo in radice.

Accesso al fondo, giardino di proprietà esclusiva e lavori condominiali

Ove non esista un simile regolamento, ovvero il regolamento contrattuale non contenga disposizioni del genere in materia, dato che il regolamento assembleare non può contenere norme regolatrici dell'uso della proprietà esclusiva (nella specie di un giardino di proprietà esclusiva), si guarda a quanto stabilito dall'art. 843 c.c.

Che cosa dice tale norma?

Il primo comma specifica che il proprietario deve di un bene deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessita, per la realizzazione di opere che riguardino cose proprie del vicino oppure comuni. Il secondo comma specifica che qualora l'accesso cagioni danno, allora è dovuta un'adeguata indennità.

Si tratta, come più volte specificato dalla giurisprudenza, di un'obbligazione "propter rem" (Cass. 02 marzo 2018 n. 5012).

Quanto alla necessità, ove non vi sia accordo tra le parti, è sempre la giurisprudenza a specificarlo, occorre che il giudice adito per valutarla e conseguentemente imporre l'accesso «proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l'unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo» (così Cass. n. 3494/75).

Giardino di proprietà esclusiva, lavori condominiali e indennità

Che cosa s'intende per indennità ai sensi dell'art. 843 c.c.?

Il riferimento è al pregiudizio sofferto in ragione del passaggio o, come nel caso che ci riguarda dell'apposizione dei ponteggi semplicemente all'occupazione?

Danno inteso anche come perdita della facoltà d'uso del giardino, oppure il risarcimento del danno va corrisposto solamente se esso viene effettivamente causato?

Al riguardo, per quella che è l'interpretazione ad oggi preferita dalla Cassazione, «appare più confacente alla lettera della legge, considerare l'espressione "indennità" in riferimento ad un danno provocato» (così Cass. 27 gennaio 2009 n. 1908).

Come si quantifica l'indennizzo dovuto per il danno?

Al riguardo la giurisprudenza ha specificato che «le modalità di svolgimento e durata del passaggio, l'eventuale occupazione del fondo e il pagamento dell'indennità, quale preventiva liquidazione del danno che potrebbe derivare al proprietario del fondo, possono essere disciplinate da apposite convenzioni concluse tra i proprietari interessati.

In mancanza, l'indennità da versare verrà liquidata in via equitativa ex art. 1226 c.c., anche in assenza di prova del danno, fermo restando l'obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita» Corte appello Palermo 16/ febbraio 2017 n. 275, Redazione Giuffrè 2018).

Giardino di proprietà esclusiva e lavori condominiali, richiesta al giudice per l'accesso

In definitiva, chi ha un giardino di proprietà esclusiva sul quale è richiesto siano poggiati dei ponteggi, in assenza di accordo sull'indennità, potrà richiedere al giudice che questa sia determinata.

Se si contesta in radice la necessità dell'allocazione dei ponteggi, la stessa dovrà essere valutata dal giudice sulla base dei criteri sopra indicati.