Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
109641 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Giardino di proprietà esclusiva e tabelle millesimali
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Giardino di proprietà esclusiva e tabelle millesimali

La Cassazione "riconosce" l'importanza dei giardini ai fini del calcolo delle tabelle millesimali

Avv. Alessandro Gallucci  

Nel calcolo delle tabelle millesimali bisogna tenere in considerazione i giardini di proprietà esclusiva posti a servizio delle unità immobiliari?

L'argomento è sovente oggetto di approfondimento e discussione, anche nel nostro forum: si tratta del classico caso in cui i principi elaborati dalla giurisprudenza fanno da stella polare data l'assenza di precise indicazioni normative.

Come sovente accade i giudici in materia sono stati ondivaghi, anche se orami da anni, sicuramente anche sulla scorta della famosa circolare del ministero dei lavori pubblici sulle tabelle millesimali, atto datato 1966, sembra essersi adottata una linea condivisa.

Le tabelle millesimali non devono considerare in giardini

Per anni, almeno finché non fu emessa la circolare n. 12480 del 26 marzo 1966, da parte del succitato ministero, ha trovato applicazione un principio espresso dalla Suprema Corte di Cassazione.

Correva l'anno 1948 quando i Supremi Giudici ebbero modo di affermare che «Nella determinazione del valore della proprietà di ciascun condomino di un edificio, ai fini della ripartizione delle spese neces­sarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni di questo, non va tenuto conto del giardino che a uno dei condo­mini esclusivamente appartenga, in quanto costituente una entità ben diversa e distinta dal fabbricato a cui è adiacente» (Cass. 18 settembre 1948, n. 1615, massima così riportata in Vincenzo Gasparrelli, Tabelle millesimali per gli edifici in condominio. Metodologie per la compilazione. Gruppo 24 Ore, 2012).

In giurisprudenza, almeno quella nota che si può consultare sul web o, più scrupolosamente, sfogliando riviste o interrogando banche dati, la svolta è arrivata nel 2004 ed ha trovato, poi, conferma nel 2007; ma andiamo per gradi.

Giardini nelle tabelle millesimali secondo il Ministero dei lavori pubblici

Correva l'anno 1966 - l'intendimento è stato confermato nel 1993, con la circolare n. 2945 del 27 luglio) - quando il Ministero dei lavori pubblici, accolse in una propria circolare i giardini tra gli elementi dei quali bisogna tenere conto nella elaborazione delle tabelle millesimali.

In quel provvedimento si legge che il coefficiente di destinazione per l'area destinata a giardino è pari a 0,15-0,10 e che in relazione ad essi «i valori del coefficiente sono solo indicativi influendo nella valutazione, in modo sostanziale, l'entità dell'estensione di dette superfici sia rispetto alla superficie dell'alloggio, sia rispetto all'effettivo grado di utilizzazione e di godimento.

Inoltre, il valore del coefficiente di destinazione potrà essere opportunamente ridotto in caso di particolari servitù dell'ambiente da valutare».

La Cassazione "riconosce" l'importanza dei giardini ai fini del calcolo delle tabelle millesimali

Non s'hanno notizie di precedenti pronunciamenti in materia prima del 2004 - sicuramente ve ne saranno in sede di merito - ma quell'anno qualcosa cambiò.

Esattamente con la sentenza n. 12018 dell'1 luglio, i giudici di Piazza Cavour ebbero modo di affermare che «ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione) che elementi estrinseci, (quali l'esposizione), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile» (Rivista Giuridica dell'Edilizia, 2005). Il principio così espresso è stato ribadito nel 2007 (Cass civ., sez. II, 27/07/2007, n. 16644 ) e nel 2017 (Cass. civ., sez. II, 11 settembre 2017, n. 21043).

Tra i vani e le pertinenze, quindi, bisogna tenere conto anche del giardino

Esempio calcolo tabelle millesimali

Tabelle senza giardini: errore o no?

Data questa situazione, la domanda è legittima: quale la sorte di quelle tabelle millesimali che ignorano la presenza del giardino ai fini del calcolo della consistenza millesimale delle unità immobiliari che ne sono fornite?

Ad avviso di chi scrive, stante quanto disposto dall'art. 68 disp. att. c.c., letto alla luce delle circolari del Ministero e delle sentenze di Cassazione, quelle tabelle sono da ritenersi errate e come tali è possibile un giudizio di revisione.

È utile ricordare che la revisione delle tabelle millesimali può essere deliberata a maggioranza e che in caso di richiesta giudiziale, il (o i) richiedente(i) può agire in giudizio citando l'amministratore di condominio e non tutti i condòmini, com'era considerato necessario dalla giurisprudenza prima della modifica dell'art. 68 disp. att. c.c. ad opera della legge n. 220 del 2012 (la così detta riforma del condominio).

L'azione dev'essere preceduta dell'esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, obbligatorio ex art. 71-quater disp. att. c.c. e 5 d.lgs n. 28/2010.

=> Come vanno ripartite le spese di riparazione del giardino pensile di proprietà del condominio?

=> Come reclamare la proprietà esclusiva di una parte dell'edificio

=> Difendere la proprietà del giardino condominiale

Cerca: tabelle millesimali giardini

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento