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Se i lavori deliberati costituiscono un danno per la proprietà esclusiva deve essere ordinata la sospensione parziale della delibera
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Se i lavori deliberati costituiscono un danno per la proprietà esclusiva deve essere ordinata la sospensione parziale della delibera

Ecco perchè se i lavori costituiscono un danno per il condomino la delibera va sospesa

Avv. Leonarda Colucci  

Il fatto. La proprietaria di un appartamento al primo piano di uno stabile condominiale impugna, con procedimento ex art. 1137 del codice civile, due delibere che autorizzano i lavori riguardanti il rifacimento del solaio chiedendo la sospensione della loro esecuzione. Il giudizio, instaurato dinanzi al giudice unico, si conclude con ordinanza che non accoglie le richieste della ricorrente.

Consapevole della legittimità delle sue pretese, e del danno irreparabile che la sua proprietà subirebbe, Tizia propone reclamo al collegio nei confronti del provvedimento del giudice unico sostenendo che le due delibere condominiali avevano disposto, e successivamente confermato, l'esecuzione di lavori di ristrutturazione del solaio che consistevano, fra l'altro, nella ricostruzione del muro di spina del primo piano.

Tali lavori avrebbero determinato un aumento di spessore del muro da 13 a 20 cm che, di conseguenza, avrebbero comportato come effetto una riduzione della superficie dell'appartamento di Tizia che si sviluppava in una superficie di soli 37 mq; pertanto l'eventuale ampliamento dello spessore del muro di spina avrebbe sicuramente determinato un pregiudizio irreparabile all'appartamento di proprietà della reclamante già di dimensioni piuttosto contenute.

I motivi del reclamo. La reclamante nell'ambito del giudizio in questione ribadisce che già prima dell'avvio del giudizio di impugnazione della delibera assembleare, un accertamento tecnico preventivo aveva chiaramente accertato che per il rifacimento dei solai dell'edificio condominiale in questione non era necessario intervenire sul muro di spina ma era sufficiente ripristinare il muro del secondo piano rispettando la tipologia costruttiva e la geometria preesistenti.

Pertanto le delibere condominiali, a parere della reclamante, che avevano disposto i lavori in questione dovevano considerarsi nulle anche in ragione del fatto che la perizia espletata nell'ambito dell'accertamento tecnico preventivo aveva evidenziato che l'ispessimento del muro di spina avrebbe determinata non solo un ispessimento che comportava una riduzione della superficie dell'appartamento al primo piano, ma avrebbero influito negativamente sull'intero edificio condominiale.

=> Lavori edili e danni a terzi: quali responsabilità per le frane?

L'ordinanza del Tribunale di Venezia. L'ordinanza chiarisce che le delibere condominiali se da un lato possono disporre solo sulle parti comuni di un edificio condominiale d'altro canto le stesse non possono in alcun modo determinare un pregiudizio alle singole proprietà esclusive. Anche nell'ipotesi in cui i lavori rivestono la caratteristica della necessità ed urgenza.

A tal riguardo, l'ordinanza, sottolinea che la “valutazione delle condizioni che giustificano l'intervento del condominio sulle parti di proprietà esclusiva non può essere rimessa alle valutazioni delle parti interessate ma deve formare oggetto di un apposito giudizio”. (Tribunale di Roma, sez. V, 22 maggio 2012).

Infine si è constatato che le delibere al centro della controversia incidono sulla proprietà esclusiva della reclamante determinando una considerevole limitazione della superficie di tale appartamento.

Inoltre, tale provvedimento, evidenzia anche che il solaio che suddivide l'appartamento al primo piano da quello al secondo, garantendo una utilità pari ai proprietari dei rispettivi appartamenti rientra, al limite, nell'ambito di una parte dell'edificio in comproprietà fra i due condomini ( proprietaria dell'appartamento al primo e proprietaria dell'appartamento al secondo piano) e ciò comporta che i relativi lavori disposti con le delibere condominiali avrebbero dovuto essere autorizzati direttamente dai proprietari dei rispettivi appartamenti.

Altra delicata questione affrontata dalla ordinanza riguarda l'applicabilità, in tema di delibere condominiali, del criterio fissato per l'impugnazione delle delibere societarie dall'articolo 2378 del codice civile, norma che stabilisce che al quarto comma dispone che il giudice deve valutare comparativamente il pregiudizio che subirebbe il ricorrente dalla esecuzione della delibera e quelle che subirebbe la società (e nel caso di specie il condominio) e solo se il primo pregiudizio è maggiore del secondo in tal caso si può procedere alla sospensione della delibera.

In merito alla possibilità di estendere tale procedimento anche alle delibere condominiale la giurisprudenza fornisce una risposta positiva, ed il provvedimento in commento aderisce a tale orientamento. (Cass. Civ. sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192; Cass.civ. Sez. Un., sent. N. 4806 del 2005).

L'ordinanza, recependo tale orientamento giurisprudenziale, ha rilevato che nel caso in cui il ricorrente dimostra, come nel caso di specie, che dall'esecuzione della delibera scaturisce nei suoi confronti un danno ingiusto (consistente nell'ispessimento del muro di spina che riduce la superficie dell'appartamento di proprietà della reclamante) , se ricorre tale condizione la delibera deve essere sospesa.

Sul tema della sospensione delle delibere condominiale si è pronunciata la giurisprudenza di merito, che recependo l'orientamento pocanzi citato, ha rilevato che prima di stabilire una sospensione dell'esecuzione di una delibera è necessario “ comparare, da una parte, il danno che subirebbe il condomino per effetto dell'esecuzione della delibera impugnata e, dall'altra, il danno che subirebbe il condominio in connessione alla sospensiva della stessa, sicché se la sospensiva potrà essere concessa solo quando il pregiudizio derivante al primo non sia più grave di quello derivante al secondo” (Tribunale di Roma, sez. V, 6 aprile 2005.)

Dunque nel caso analizzato dal Tribunale di Venezia conclusosi con l'ordinanza in commento poiché l'esecuzione delle delibere condominiali comporterebbe un ispessimento del muro di spina che determinerebbe una diminuzione della superficie dell'appartamento di proprietà esclusiva di Tizia, considerato che tale circostanza era stata già accuratamente appurata da una perizia espletata nell'ambito di un accertamento tecnico preventivo, le relative delibere devono essere parzialmente sospese limitatamente ai lavori di ispessimento del muro di spina che, come più volte ribadito, determinano un pregiudizio ingiusto ed irreparabile alla reclamante (Tizia).

Tre, quindi, sono i principi scanditi dall'ordinanza:

  • una delibera condominiale non può in alcun modo determinare un pregiudizio alle singole proprietà esclusiva neanche quando i lavori che le stesse autorizzano rivestono carattere di necessità ed urgenza, essendo sempre necessario il consenso del proprietario esclusivo ( condomino);
  • per disporre la sospensione delle delibere condominiali si adotta lo stesso criterio comparativo che il giudice è chiamato ad espletare nell'ambito del procedimento di impugnazione delle delibere societarie previsto dall'art. 2378 c.c.;
  • se sussiste un danno ingiusto subito dal singolo condomino in ragione dell'esecuzione di una delibera assembleare quest'ultimo potrà chiedere la sospensione della delibera.

=> L'amministratore può chiedere una percentuale per i lavori straordinari?

Scarica Tribunale di Venezia ordinanza 18 marzo 2014

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