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romatua

Quorum delibera mancante l'amm.re esegue lo stesso

mi capita di aver lasciato l'amm.ne di un condominio dove ad aprile l'assemblea con 380 illesimi e meno di un terzo dei condòmini presenti e rappresentati ha deliberato di fare lavori di consolidamento statico dentro alcuni appartaemnti diversi da quelli deliberati prima e ha scelto impresa e direzione lavori diversa da quella deliberata in precedenza con il quorum previsto dalla legge ovvero più di 500 millesimi e più della metà dei condòmini.

come amm.re non ho dato seguito quindi alla delibera nulla per difetto di quorum e alla successiva assemblea dove mi sono dimesso poichè alcuni condòini di loro iniziativa avevano dato corso ai lavori di consolidamento con la nuova impresa. nel dare le dimissioni ho spiegato la nullità di detta assemblea e la necessità di una delibera valida, ho invitato in caso di urgenza i singoli condòmini a fare i lavori necessari per far cessare la sola urgenza documentata.

ora il nuovo amm.re a lavori finiti negli appartaemnti coinvolti vuole dare seguito alla delibera nulla di aprile, ovvero vuole appaltare i lavori alla nuova impresa, lavori che in realtà sono ormai già finiti.

secondo me non può farlo in quanto non ha una delibera valida, lui ritiene che siccome nessuno ha impugnato la delibera, questa sia valida. tuttavia nessuno ha impugnato perchè la delibera non è stata eseguita e perchè i proprietari coinvolti nei lavori presenti in assemblea hanno dichiarato di aver inizato i lavori nelle loro case, pertanto tutti sanno che detti lavori riguardano altro o che comunque sono a loro spese atteso che nessuno ha scelto tipo di intervento e impresa.

vorrei delle opinioni a riguardo.

grazie

marco

Ciao, non è che sei stato molto chiaro, sicuramente è un bel papocchio però mi sembra di capire, che tu non sia più l'amministratore, quindi?

Quale è il tuo problema?

Che ti importa, te le tue giuste indicazioni, quando eri incarica le hai fornite, perciò......!

Ciao

mettiamola così:

un amministratore può eseguire delibere prese senza il quorum previsto dalla legge?

lo può fare dichiarando: se nessuno si oppone entro 30 giorni....

 

interessa tutti noi: amministraotri e condòmini.

infatti se è così basta una minoranza organizzata daccordo con l'amministraotre a impegnare tutti per lavori straordinari, sopratutto nei condòmini numerosi deliberi sapendo che nessuno si oppone visti i costi di un'impugnazione di delibera e i tempi necessari al risultato.

io credo che l'amm.re professionista non può eseguire delibere nulle, prese senza la maggioranza prescritta dla codice e dal regolamento ed ha l'obbligo di informare l'assemblea della nullità della delibera riportando a verbale l'evenutale intenzionedella'ssembela di andare a vanti. in quel caso l'impugnazione del verbale della delibera può avere un senso e chi impugna sa che si intende procedere comunque.

così invece nessuno impugna entro i 30 giorni sapendo che non è valida la decisione e l'amministratore esegue a distanza di mesi e dopo un'altra assemblea che tratta di tutt'altro la delibera dichiarando : non mi risultano che le delibere abbiano scadenza.

 

spero di essermi spiegato meglio.

saluti

marco

Secondo il mio parere la Giurisprudenza ha spiazzato un po tutti con la Sentenza, Sez. SS.UU., 07/03/2005, n. 4806.

Ossia prima di questa Sentenza, una delibera che non raggiungeva il quorum previsto per Legge era assolutamente nulla e inapplicabile, ora non è più così ed è necessario effettuare ricorso con spese per il ricorrente (se mpre se non vuole soccombere alla minoranza (o quorum minoritario) e per il condominio e relativo guadagno per gli avvocati.

Scusate ma io la vedo così.

per cui mi confermi che l'amm.re può firmare un contratto per lavori fatti fare da alcuni condòmini oggi finiti e sulla scorta di una delibera di aprile imporre le spese a tutti.

ciò anche se nel frattempo ci sono state due assemblee in cui non si è discusso di questo, nè si è approvato il riparto e in presenza di un precedente amm.re, che non ha correttamente eseguito al delibera.

in pratica se lui esegue e può farlo io che non ho eseguito sarei inadempiente!

oppure entrambi siamo impunibli?

si impara sempre.

ciao

marco

La soluzione perfetta non c'è l'ho, so solo che l'amministratore "deve" eseguire le delibere assunte dall'assemblea e non ha l'autorità per sindacare se queste sono regolari o no, (questo in pratica dice la sentenza Sez. SS.UU., 07/03/2005, n. 4806, assieme al disposto art. 1130 cc punto 1. - eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini

Ovvero, l'amministratore non è Giudice il quale possa decidere, ma potrebbe avvisare i condomini favorevoli all'iniziativa che questa potrebbe essere impugnata per mancanza del quorum deliberativo.

allora la responsabilità è del presidente e del segretario di assemblea che devono constatare che la delibera è assunta con quorum inferiori a quelli di legge.

l'amm.re quindi esegue qualsiasi delibera anche presa contro legge- codice civile- perchè la cassazione ha stabilito che la legge è sottoposta a ocndizione sospensiva della impugnazione.

a me va bene così in alcuni condomini dov enon si raggiungono in assmeblea che 300 millesimi se mi confermano amministratore e nessuno si è opposto nei 30 giorni resto nominato così se deliberano lavori dico che l'efficacia della delibera presa con questo voto è diffeirta a 30 giorni.

anche così si può andare avanti basta essere certi che sia questa la legge applicata nel condominio.

saluti

marco

 

Scritto da romatua il 05 Ago 2012 - 12:23:19: allora la responsabilità è del presidente e del segretario di assemblea che devono constatare che la delibera è assunta con quorum inferiori a quelli di legge.

l'amm.re quindi esegue qualsiasi delibera anche presa contro legge- codice civile- perchè la cassazione ha stabilito che la legge è sottoposta a ocndizione sospensiva della impugnazione. ....

Infatti sembra sia così, a meno che la delibera non sia assolutamente nulla, nel qual caso non esiste limite di tempo per far valere i propri diritti.

Secondo me, era meglio quando era peggio (prima di questa sentenza), ovvero se una delibera non raggiungeva il quorum di Legge era assolutamente nulla, in pratica NON era una delibera.

Ciao romatua, ora sei stato un pò più chiaro.

Secondo me, da quello che tu hai scritto, si tratta di una delibera nulla, pertanto impugnabile in qualsiasi momento da chiunque abbia interesse.

Ricordo che la nullità di una delibera condominiale è regolata dall'art. 1421 c.c.

La nullità di una delibera sussiste anche in difetto di una sola delle due congiunte maggioranze richieste dalla legge (numero condomini o presenti e quote millesimali).

Prendendo atto di quanto riportato da tuxx nella sentenza da lui ricordata, io se amministrassi un Condominio, non firmerei mai contratti di appalti o comunque dare mandato ad imprese a svolgere lavori deliberati con maggioranze non giuste.

E' un rischio, perchè a seconda di come la metti, va ricordato che è una sentenza, che può essere successivamente cambiata in futuro con un altra che torna sui precedenti passi.

Qualcuno potrà ribattere dicendo: "ma si tratta di una sentenza a sezioni unite quindi diciamo "blindata".

Sì è vero però non è legge, quindi io non darei seguito e neanche mi si potrebbe incolpare per non aver dato esecuzione alla delibera.

Se è palesemente contraria alla legge, l'amministratore, anche dando un parere sfavorevole alla sua applicabilità, non può essere incolpato di nulla.

E', invece vero, che il Presidente di quella assemblea (non il segretario che non c'entra mai nulla) dichiara chiusa una assemblea senza che l'oggetto di discussione sia stato approvato, ossia non si può dare seguito ad una delibera se l'oggetto, in discussione, non è stato approvato.

Quel Presidente come fa ad accettare che vengano svolti lavori non approvati?

Riassumendo per me è nulla e, quindi, impugnabile in qualsiasi momento, sulla base di ciò vorrei sapere chi si assumerebbe un rischio del genere.

Ciao

mille grazie della risposta che mi conforta che sia in uno stato di dritto diverso dai paesi anglosassoni -diritto consuetudinario- e che altri oltre a me pretendono che sia ancora così.

io da amm.re non ho eseguito la delibera presa senza quorum, pertanto non si potranno avanzare pretese nei miei confronti. se il nuovo amm.re daccordo con alcuni e impresa eseguono, fatti suoi se gli altri condomini, la maggioranza, avranno voglia e denaro possono pretendere di far valere la nullità sapendo che c'è la sentenza della cassazione a sezioni riuninte che potrebbe far dichiarare valida la delibera.

grazie a tutti

marco

Scritto da romatua il 05 Ago 2012 - 15:47:13: ... la maggioranza, avranno voglia e denaro possono pretendere di far valere la nullità sapendo che c'è la sentenza della cassazione a sezioni riuninte che potrebbe far dichiarare valida la delibera.
Probabilmente avranno torto, ma proviamo a fare il ragionamento contrario.

Sarebbe interessante avere un parere da parte della Cassazione, ovvero se l'amministratore, di sua volontà non esegue una delibera priva di quorum, ma dichiarata valida dal Presidente dell'assemblea.

Ossia poniamo il caso che un condomino chieda con ricorso il rispetto della delibera, che direbbe la Cassazione?

 

Modificato Da - tuxx il 05 Ago 2012 16:40:16

Esattamente!

E' più o meno quanto ti chiedevo nella mia prima risposta, ossia se tu non hai dato un parere favorevole alla delibera (ma soltanto ai fini tecnici e legislativi perchè chi decide in Condominio è quasi sempre la maggioranza quindi i condomini)e giustamente hai anche dato le dimissioni puoi stare tranquillo.

I problemi se ci saranno a livello di impugnazione per nullità, perchè può darsi pure che non ci saranno, a mio parere se li accollerà chi ha dato seguito alla delibera, che, ripeto, per me è nulla.

Cioè, diciamo che, per i condomini che danno mandato ad un nuovo amministratore affinchè firmi contratti posti in essere da quella delibera, potrebbero esserci fortissimi rischi sempre e comunque.

Ciao

La mia ultima risposta era riferita all'ultimo intervento di romatua, si è sovrapposto a tuxx.

Ciao

francamente a me interessa sapere se una minoranza può sfiduciare l'amm.re: approva senza raggiungere il quorum lavori straordinari. l'amm.re onesto è costretto a rilevare la cosa e a dimettersi. se il nuovo amm.re esegue è esposto a impugnativa. se non esegue è esposto a inadempienza, dovrebeb solo dimettersi. ma così facendo una minoranza senz aquorum revoca il mandato all'amm.re.

in questo caso confesso ero io l'amm.re e anche condòmino con circa 300 millesimi. ho fatto eleggere il il nuovo amm.re, chiunque esso fosse, per non essere responsabile dei lavori iniziati su incarico di alcuni condòmini, altrimneti sarei rimasto responsabile ad interim.

però il problema rimane per me essendo anche condòmino.

saluti

marco

Scritto da romatua il 05 Ago 2012 - 18:12:46: in questo caso confesso ero io l'amm.re e anche condòmino con circa 300 millesimi. ho fatto eleggere il il nuovo amm.re, chiunque esso fosse, per non essere responsabile dei lavori iniziati su incarico di alcuni condòmini ...
Scusa Romatua, secondo me non dovevi accettare (ne proporre) la nomina di un nuovo amministratore con soli 300 mlm e neppure i lavori se non erano stati deliberati con le maggioranze regolari, ovvero potevi opporti già all'assemblea e/o impugnare in seguito, a norma art. 1137 cc. e se sei stato favorevole, purtroppo (scusa se lo dico), ma un po di responsabilità per questo stato di fatto è anche tua, assieme ai favorevoli ed in special modo i contrari che non hanno impugnato fino a quando erano in tempo. Oppure chissà forse a tutti va bene così, o non avevano la voglia d'impugnare.

 

Modificato Da - tuxx il 05 Ago 2012 18:40:44

no scusa mi sono spiegato male.

io ho votato in una successiva assemblea, rispetto a quella dell'approvazione senza quorum di lavori straordinari, per la nomina del nuovo amm.re con i miei 300 millesimi più altri 259 per cui questa votazione è valida e l'amm.re attuale è nominato regolarmente. però dicevo se uno vuol far cessare dalla carica un amm.re acnhe con 300 millesimi lo può fare costringendolo alle dimissioni ovvero deliberando senza quorum e sollecitandogli l'esecuzione della delibera nulla.

spero di essermi speigato.

saluti

romatua

 

Scusa non sapevo che tu rappresentavi 300 mlm, comunque non sono sufficienti per la revoca di questo e nomina di un successore, devi trovarne altri 200 ed essere in superiorità sui contrari con almeno e come minimo di 1/3 dei partecipanti al condominio rappresentanti, come detto, almeno 500 mlm.

Scritto da romatua : il - 05 Ago 2012 : 22:16:57

[però dicevo se uno vuol far cessare dalla carica un amm.re acnhe con 300 millesimi lo può fare costringendolo alle dimissioni ovvero deliberando senza quorum e sollecitandogli l'esecuzione della delibera nulla.

/quote]

 

No!

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