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Gravi difetti dell'immobile, non basta scaricare la colpa sul direttore dei lavori
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Gravi difetti dell'immobile, non basta scaricare la colpa sul direttore dei lavori

Come può l'appaltatore andare esente da responsabilità.

Avv. Alessandro Gallucci  

Se in una consulenza tecnica d'ufficio è accertato che l'appaltatore è responsabile dei gravi difetti dell'immobile, questo, per andare esente da responsabilità, non può limitarsi a dire che ha eseguito le direttive impartitegli dal committente (o per conto di questi dal direttore dei lavori).

Come dire: lo “scaricabarilismo” in un'aula di giustizia lascia il tempo che trova se non è fondato su dati di fatto verificabili. A dirlo è stata la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 18515 del 2 settembre 2014.

Che cosa sono i gravi difetti?

Entro quanto tempo bisogna denunciarli?

Partiamo dalla nozione.

L'art. 1669 c.c., una norma che, pur posta nell'ambito di quelle dettate in materia d'appalto, ha natura extracontrattuale, disciplina la responsabilità dell'appaltatore verso il committente (o comunque del costruttore-venditore verso l'acquirente) del gravi difetti dell'immobile. La durata dalla garanzia è decennale.

Quanto alla nozione di gravi difetti, la giurisprudenza è concorde nell'affermare che “i gravi difetti dell'edificio idonei a configurare una responsabilita' del costruttore nei confronti del committente o dell'acquirente, ai sensi dell'art. 1669 c.c., sono configurabili, al di fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, nei vizi che, senza influire sulla stabilita' dell'opera, pregiudichino e menomino in modo grave il normale godimento e/o la funzionalita' e/o l'abitabilita' della medesima; - tra i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., sono comprese le deficienze costruttive vere e proprie, quelle cioe' che si risolvono nella realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o non a regola d'arte […]”(App. Ancona 14 febbraio 2012 n. 116).

Sempre nella stessa pronuncia testé citata, ad esempio, s'è concluso che le infiltrazioni d'acqua “determinate da carenze di impermeabilizzazione o delle opere di drenaggio che incidano sulla funzionalita' dell'opera” costituiscono gravi difetti

=> Responsabilità per infiltrazioni d'acqua piovana

Quanto ai tempi, s'è già accennato, la garanzia ha durata decennale. Tuttavia il committente deve denunciare il difetto entro un anno dalla scoperta e deve iniziare l'azione legale entro un anno dalla denuncia.

La Cassazione, in più occasioni, ha spiegato che il momento della conoscenza del grave difetto, se la sua conoscibilità necessita di particolari competenze tecniche, decorre dalla data di effettuazione della perizia sull'immobile.

=> Denuncia dei gravi difetti e decadenza dall'azione legale, il conteggio dei termini

L'appaltatore, è qui entriamo nel merito della sentenza n. 18515 del 2 settembre 2014, è sempre responsabile, salvo il caso in cui dimostri d'aver agito come nudus minister, vale a dire come soggetto spogliato d'ogni potere decisionale è soggetto esclusivamente alle direttive del committente.

Senza questa prova, egli dovrà essere ritenuto responsabile dei gravi difetti derivanti dalle opere appaltate. Nel caso di specie, ha specificato la Cassazione, il grave difetto “era dovuto alla cattiva posa in opera dei materiali, senza nessuna preparazione del sottofondo” né risultava dagli atti di causa (ergo dalle prove fornite dalle parti ed in particolar modo dall'appaltatore) che il condominio o il suo amministratore avessero imposto alla ditta di agire in tal modo.

Scarica Cass. 2 settembre 2014, n. 18515

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