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Casa costruita su una falda acquifera. Chi ne risponde?
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Casa costruita su una falda acquifera. Chi ne risponde?

Crepe nella casa per instabilità nel terreno. Chi ne risponde il venditore o il committente della costruzione?

 

L'azione ex art. 1669 cod. civ. può essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità.

Una norma "problematica". Il tema della responsabilità per gravi difetti continua a registrare notevoli interessi giurisprudenziali e a fornire diverse interpretazioni. La sentenza in commento si inserisce in un settore giurisprudenziale in continuo fermento.

Se da un lato la giurisprudenza, propone una interpretazione "estensiva" dell'art. 1669 cod.civ (Cass., 29 marzo 2006 n. 7254)., tendendo ad ampliare gli ambiti di tutela dei soggetti che possono subire un pregiudizio dipendente dalla realizzazione difettosa di un'opera, dall'altro, la dottrina, denunciando la scarsa applicabilità pratica degli esiti interpretativi suggeriti dalla giurisprudenza, auspica una lettura più pragmatica del dettato normativo. (Sugli effetti "estensivi" della interpretazione si veda DE TILLA M., Responsabilità dell'appaltatore. La nozione estensiva dei gravi difetti dell'edificio, in Riv. Giur. Ed., 2007, pt. 1, pp. 1529).

Quali sono i rimedi richiedibili nel caso di azione per gravi difetti?

L'ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, ritiene che l'appaltatore non può, essere ritenuto unico responsabile perché anche altri professionisti, intervenendo nella realizzazione dell'opera, possono concorrere, con lui, alla produzione dell'evento dannoso lamentato dal committente.

L'aspetto problematico sta proprio nell'individuare tali soggetti e soprattutto il grado di responsabilità di questi quando i difetti o la rovina dell'immobile siano ricollegabili ad un fatto loro imputabile.Il fatto. Una casa comprata nel 1997, paga oltre 280 milioni del vecchio conio, ma costruita su terreni fortemente instabili e su falde acquifere, tanto da comprometterne la stabilità e determinare il deprezzamento del suo valore.

Per tali motivi gli acquirenti si rivolgono al tribunale per chiedere la risoluzione del contratto di compravendita, la condanna della ditta venditrice oltre alla restituzione del prezzo in quanto ai sensi dell'art. 1669 c.c. è prevista in capo all'appaltatore- costruttore dell'immobile, una responsabilità, nei confronti del committente, nel caso di rovina, evidente pericolo di rovina o gravi difetti dell'edificio, dovuti, nel caso di specie, a vizi del suolo o difetti di costruzione.

Individuazione delle responsabilità.

I giudici di primo e secondo grado, respingono la domanda ritenendo che la norma - art. 1669 cod. civ.- non possa trovare applicazione al caso di specie "per la mancanza totale della prova della rovina quantomeno parziale dell'edificio, come pure dell'esistenza di un pericolo certo ed attuale che, in futuro più o meno prossimo, potesse verificarsi una rovina almeno parziale". Interpretazione estensiva della Corte di Cassazione.

La Suprema Corte non è dello stesso avviso, infatti ricorda che l'art. 1669 c.c. disciplina, oltre la rovina o il pericolo di rovina dell'opera per vizio del suolo o per difetto della costruzione, anche la distinta ipotesi che l'opera stessa presenti gravi difetti, consistenti in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura.

Ecco perchè a volte ne risponde il progettista dei gravi difetti

Per tali motivi, la Corte annulla la sentenza impugnata rinviando un nuovo esame circa la sussistenza o meno dei gravi difetti dell'opera di cui all'art. 1669 c.c. e rigettando anche il ricorso incidentale proposto dalla società venditrice, non ritenendola responsabile della cosa venduta per vizi di costruzione, essendo una mera venditrice e non una costruttrice.

Spetta invece agli acquirenti dimostrare che la stessa abbia mantenuto potere di direttiva sull'operato dell'impresa appaltatrice.

Quindi come risulta dall'atto di rogito, la società si era qualificata come impresa costruttrice di tali immobili, per tali motivi l'azione prevista dall'art. 1669 c.c. può essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera».

E' del tutto irrilevante, sempre secondo la Cassazione, la qualifica professionale dei soggetti che hanno realizzato concretamente l'opera, poiché la società aveva "la competenza tecnica di dare direttamente, o tramite il direttore dei lavori da lei commessi, indicazioni mirate all'appaltatore".

Gravi difetti: la richiesta di risarcimento e la condanna devono essere ben dettagliate

Scarica Corte di Cassazione, sez, Il Civile, 8 marzo - 17 aprile 2013, n. 9370

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